三階建ては「やめた方がいい・しんどい」と言われる理由｜後悔しない方法・駐車場ありの間取りなど解説
利便性の高い都心部で家を建てるには、どうしても費用がかかってしまいます。
そこでおすすめなのが、狭小地に建てる三階建てです。
しかし、ブログやSNSなどには「三階建てはやめた方がいい。しんどい」という声もあるため、不安を感じている方が多いのではないでしょうか。
実は、三階建てを建てて後悔する場合には、明確な理由があります。
今回は「三階建てに興味はあるが快適に過ごせるか不安」という方のために、三階建てを後悔する理由とその対策、メリット、間取り事例などを徹底解説します。
■ 狭小地に三階建て住宅を建てる際には、土地・施工会社・間取り・性能のポイントを押さえる必要があります。
■ アイホームズは、昭和43年創業以来、都内を中心に数多くの耐火性・断熱性・気密性に優れた狭小住宅・三階建てを手がけてきた実績があります。
目次
「三階建てはやめた方がいい・しんどい」と言われる理由
「マイホームを建てたいが、利便性を優先すると予算的に狭小地にしか手が出せない」
「相続した家を建て替えたいが、2階建てだとどうしても部屋数が足りない」
そんな方におすすめなのが、三階建て住宅です。
しかし、実際に住み始めて見た方の感想をSNSなどで調べると「やめた方がいい」「しんどい」など、不安に感じてしまう言葉が並びます。
一方で、三階建てを建ててご家族で快適に過ごしている方も。
一体、この差はどのような点にあるのでしょうか？
では、多くの方が三階建てを後悔してしまう理由を見てみましょう。
土地選び・家づくり
日本国内で建物を建てる際に必ず守らなくてはいけないのが「建築基準法」。
その中では、用途地域によって建物の高さや形状を制限する規定があります。
都市部においては、耐火性能の基準もクリアしなくてはいけません。
そのため、どうしても間取りを思い通りにできない可能性もあるのです。
「高さ制限」
建築基準法第55条「第一種低層住居専用地域等内における建築物の高さの限度」では、該当する地域で建物を建てる際、最高高さを10ｍまたは12ｍ以内にしなくてはいけません。
三階建て住宅の高さ目安は13m程度なので、規制がかかる地域では建築できないということです。（参考：国土交通省｜階高の高い木造建築物等の増加を踏まえた構造安全性の検証法の合理化）
「斜線規制」
建築基準法第56条「建築物の各部分の高さ」に基づき、周辺建物の日照や通風を妨げない目的で、敷地境界線より決められた条件で垂直方向に引いた斜線範囲内に建物を収めなくてはいけません。
そのため、最上階天井の一部を斜めにしたり、屋根形状を検討したりする必要があり、間取りに影響が出る可能性があります。
【道路斜線制限】
敷地が接している前面道路の反対側境界線上から用途地域ごとに定められた角度で斜線を引き、その内側に建物を建てなくてはいけません。
【北側斜線制限】
北側にある前面道路の反対側道路境界線または北側隣地境界線上から用途地域ごとに定められた角度で斜線を引き、その内側に建物を建てなくてはいけません。
【隣地斜線制限】
接道部分を除き、隣地境界線上から用途地域ごとに定められた角度で斜線を引き、その内側に建物を建てなくてはいけません。
「日影規制」
建築基準法第56条の2「日影による中高層の建築物の高さの制限」に基づき、周辺建物が一定時間以上日陰にならないように、建物の高さを制限する決まりです。
用途地域によって「軒の高さが7mを超える建築物又は地階を除く階数が3以上の建築物」もしくは「高さが10mを超える建築物」が制限の対象となります。
冬至の日を基準に、建物高さから想定できる日陰線が、基準範囲内である必要があります。
「防火地域・準防火地域」
都市計画法第9条21項に基づき、「市街地における火災の危険を防除するため定める地域」として定められている地域では、三階建て以上の建物を建てる際には“耐火建築物”にしなくてはいけません。
そのため、仕様できる建築材料が限定され、間取りやデザインに影響が出る可能性があります。
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暮らしやすさ
今までマンションや二階建て以下の戸建住宅に住んでいる方ですと、三階建てに引っ越したことで、少々暮らしやすさに違いが出てしまいます。
「階段の上り下りが大変」
当然のことながら、どうしても日々の生活で階段を上り下りしなくてはいけないシーンが増えてしまいます。
将来を見据えて、ホームエレベーターを設置するスペースを想定しておいたり、ワンフロアで最低限の生活が送れるようにしたりなどの工夫が必要です。
「家事動線が長い」
洗濯物を持って階段を上り下りしたり、1階から三階まで掃除をしたりなど、家事動線は長くなりがちです。
ただし、バルコニーと洗濯機置き場を同フロアにするなど、工夫次第で負担を軽減できます。
「家具・家電の搬入が大変」
狭小地では、スペースの都合上。まわり階段など箱型階段を採用せざるを得ないケースが多く、いざ引っ越しの際に冷蔵庫などの大型家電や家具が搬入できないというケースがあります。
そのため、購入前には必ず搬入経路のサイズを確認しましょう。
プランニングの段階で、搬入できるように階段幅やドア幅を検討しておくことも必要です。
後から家具を購入する場合は、現地で組み立てられるタイプを選ぶと良いでしょう。
「1・2階の日当たりが悪い」
狭小地や都心部ですと、1階・2階の日当たりが悪くなりがちです。
日中家にいる時間が長い方は、リビングなどを三階に配置したり、三階の床面積を減らして（セットバックして）、少しでも太陽の光が下まで差し込むようにしましょう。
「隣家との距離が狭い」
狭小地や都心部では、隣の家との間が1m足らずというケースは珍しくありません。
そのため、窓の位置や大きさを検討する際は、家の間取り単体ではなく、隣家との位置関係を現地でしっかり確認し、反映させましょう。
また、各部屋にエアコンを設置する場合や、自然冷媒ヒートポンプ給湯機（エコキュートなど）を導入する場合は、必ず室外機置き場も想定しておく必要があります。
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費用
同じ床面積を確保する上で、2階建てよりも三階建ての方が地盤改良工事・基礎工事・屋根工事の面積は狭くなるため、一見建築コストを安く抑えられそうに感じるかもしれません。
しかし、2階建てと三階建てでは建築基準法上の取り扱いが変わり、以下の費用が発生してしまいます。
- 構造計算費用
- 地盤改良費用（2階建てよりも建物荷重が大きい）
- 耐火・防火関連の規定適用費用
また、都心部などの狭小地では、外装のための足場を架けるのも一苦労な現場も少なくありません。
隣家との間が極端に狭ければ、外壁塗装などのメンテナンス工事の施工効率が落ち、工事費が高くなる可能性もあります。
そのため、三階建ての施工実績が豊富な会社へ相談し、外壁・屋根には耐久性・耐汚性が高くメンテナンスサイクルが長いものを選ぶなどの工夫をしましょう。
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住宅性能
快適な生活を実現させるためには、平屋や二階建ての住まいと比べて、性能にも気を配らなくてはいけません。
「断熱性・遮熱性」
「三階建ては最上階が暑い」と言われがちなのは、家の断熱性・遮熱性が不十分なためです。
屋根材や外壁、サッシ、ガラスなど、トータルで断熱性・遮熱性を高める必要があります。
「耐震性」
二階建てなどと比べて建物荷重が大きい三階建ての場合、より一層高い耐震性が必要です。
また、液状化のリスクが高いエリアでは、地盤改良をしなくてはいけません。
建物高さが高くなるため、横揺れへの対策も必要です。
「その他」
今や私たちの生活に欠かせないWi-Fiですが、主に鉄骨造の場合ですと、1階にルーターを設置した場合、三階では繋がりにくくなる可能性はゼロではありません。
また、地域によっては三階では水圧が低く不便さを感じてしまう可能性は否めません。
事前にデメリットを知っておくことで、設計や間取りを工夫して対策をとることができます。
三階建ての家を後悔しないためには、細かい部分まで提案できる施工実績が豊富な会社へ相談しましょう。
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三階建て一軒家で後悔しない3つの重要ポイント
マイホームを建てた後にいざ住み始めてから「こんなはずじゃなかった」と後悔してしまう方は少なくありません。
その原因は、具体的な生活を事前にイメージしなかったから。
特に、狭小地に三階建てを建てると、窓から見える景色や家具配置など、細かな部分まで想像を膨らませておく必要があります。
そこで、ここでは狭小地に三階建て住宅を数多く建ててきた施工会社だから分かる、後悔しないための重要なポイントを紹介します。
施工会社選び
三階建て、特に狭小地に建てる場合のプランニングには、他の住宅とは異なるノウハウが必要です。
そのため、施工会社を選ぶ際には、まず「施工実績が豊富な会社」から探してみましょう。
敷地のあるエリア周辺に精通している会社ですと、なおさら安心です。
トラックや重機が侵入しにくい住宅密集地や、液状化リスクの高いエリアなどですと、地域特性を理解している会社の方が、適切かつ迅速に対応してもらえます。
土地選び
第一種低層住宅地域など、低層住宅が立ち並ぶエリアに三階建てを建てるとなると、様々な規制をクリアしなくてはならず、かなり敷地に余裕がなくてはいけません。
一方、ある程度商業施設が建設可能な第一種中高層住居専用地域や、駅や幹線道路に近い商業地域・近隣商業地域では、比較的三階建て住宅が建てやすいです。
ただし、建物が密集しやすいため、防火地域・準防火地域に指定されているエリアがほとんどなので、木造住宅を建てたい場合には、耐火建築物に詳しい施工会社へ相談しましょう。
近い将来の売却を視野に入れている場合は、極端な狭小地や変形地、道路との位置（駐車ができるかなど）のチェックもしておきましょう。
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間取り・設備
大切なお金をかけてマイホームを建てるのですから、やはりずっと住み続けられる間取りにしたいですよね。
そのためには、20年後・30年後も想定したプランにしなくてはいけません。
ぜひ、以下のようなコツを間取りに取り入れてみてください。
「一階にトイレ・浴室と居室を配置する」
将来階段の上り下りが大変でも基本的な生活が送れます。
「1階にリビングやキッチンを配置する」
老後まで家族との時間を大切にできます。
また、食料品や日用品を搬入したり、ゴミを出す手間を軽減できます。
ただし、その場合は、採光や通風を確保するために吹き抜けやオープン階段と組み合わせると良いでしょう。
「2階リビングを設ける」
道路を行き交う人の視線が気になりません。
ただし、隣家の窓と向かい合わせにならない開口計画が必須です。
「電気錠解除機能付きインターホンや宅配ボックスを設置する」
2階以上にリビングを配置しても、来客時などに慌てません
「屋上付きにする」
狭小地で庭が作れない場合でも、アウトドア時間を楽しめますし、洗濯干し場としても活用できます。
予算的に難しい場合は、バルコニーを設けて圧迫感を軽減したり、窓にフラワーボックスを付けて窓からの景色を華やかにしたりする方法がおすすめです。
「家具の配置は設計段階から検討する」
いざ住み始めようとしても思ったように家具が置けないという後悔をしてしまう方も少なくありません。
搬入経路も含め、設計段階からある程度の配置プランを考えましょう。
「造作家具を取り入れて空間をフル活用」
置き家具ではなく、造り付けの造作家具ですと、デッドスペースができず、限られた空間を無駄なく使えます。
また、使う人の背丈などに合わせて細かくカスタマイズできる点も魅力です。
どれが正解という訳ではなく、家族構成やライフスタイルによって、適したプランは異なりますので、あなたの要望にしっかりと耳を傾けてくれる注文住宅施工会社へ相談しましょう。
住宅性能
三階建てに限らず、住宅の性能は快適性に大きく影響します。
また、三階建てならではの注意点も。
間取りだけではなく、見えない性能までじっくり検討しましょう。
「耐震性能」
住宅密集地では、地震時の倒壊を防ぐことがとても重要です。
特に、建物荷重の大きい三階建て住宅ではなおさらのこと。
そのため、建築基準法で定められた“最低限”の耐震性能ではなく、「耐震・制震・免震」を組み合わせた多角的な構造設計が欠かせません。
「断熱性能」
“夏涼しく冬暖かい家”にするためには、断熱性が欠かせません。
また、空調効果をキープするためには気密性も不可欠。
家中快適な全館空調システムを導入する際も、最低限の電気代で抑えられます。
そして、「高気密高断熱仕様＋外壁通気層」もおすすめです。
外気温との差によって発生する結露を防止でき、土台や柱などの主要構造部を腐朽・シロアリ被害から守れて、長寿命な住まいが実現できます。
「その他性能」
鉄骨住宅ではWi-Fiの電波障害が発生し、家の一部でインターネットがつながりにくくなる可能性があります。
Wi-Fiのルーターを1階もしくは三階に設置する場合は、無線LANではなく、各部屋にLANケーブルを配線する方法も視野に入れましょう。
万が一に備えて、将来スムーズに有線LANに切り替えられるよう、壁内に配線用配管（電線管）を配置しておくのもおすすめです。
三階に水回りを配置する場合は、事前に水圧チェックをしてください。
場合によっては、2階以下に水回りを納めるか、増圧ポンプを設置しなくてはいけないかもしれません。
しかし、一般の方が漏れなくポイントをチェックすることは簡単ではないはずです。
三階ならではのメリットにも目を向け、まずは「信頼できる会社選び」から始めてみましょう。
三階建てのメリット
三階建てを建てることに不安を感じている方も多いでしょう。
たしかに、平屋や二階建てと異なる注意点があります。
しかし、それでも三階建て住宅を建てたくなるようなメリットがあるのも事実です。
- 地価の高い地域でも広い床面積を確保できる（＝狭小地でも生活環境を整えやすい）
- 利便性の高い駅から近いエリアにも住みやすい
- フロアごとの空間用途を分ければ、プライバシーをより確保できる
- 階層ごとに表情の違うインテリアにしても違和感が少ない
- 狭小地でも屋上を作れば日当たりが良く見晴らしのいいスペースができる
- 生活に必要な空間を2階以上にまとめれば、床上浸水の際にも生活を継続できる
- 構造計算が義務付けられているため、家の性能を明確に把握しやすく、信頼性が高い
- 店舗併設住宅や、来客のある在宅ワークにも対応しやすい
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三階建ての間取り事例｜延べ床面積20坪〜30坪、ビルトインガレージのある三階建てなど
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※画像をタップすると、拡大してごらんいただけます。
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詳しくは、施工会社へご相談ください。
【延床面積 24.76坪・敷地面積 14.49坪】
※画像をタップすると、拡大してごらんいただけます。
こちらは、敷地面積15坪以内で4LDKを実現した事例です。
1階にミニキッチン付きの洋室を配置し、トイレも2つあるため、オフィス併用住宅としても二世帯住宅としても活用できます。
また、1階の2つある洋室の間仕切りは開閉できる簡易的なものなので、将来家族構成が変わった際には、一つの部屋としても活用できるでしょう。
バルコニーのある2階に洗濯機置き場とキッチンを用意したことで、洗濯の負担も軽減できますし、匂いが気になるゴミ置き場としても便利です。
特に若い世帯の場合には、ずっと住み続けられるよう、将来を見据えて間取りに可変性を持たせておくこともポイントとなります。
【延べ床面積 31.66坪・敷地面積 15.33坪】
※画像をタップすると、拡大してごらんいただけます。
ビルトインガレージ＋4LDKの事例です。
それぞれの洋室は4〜5.5帖とコンパクトですが、全てに独立した収納を完備。
LDKと水回りを2階にまとめたことで、家族が自然とリビングに集まりやすい住まいになりました。
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まとめ
三階建てを建てようと色々調べると後悔した人の意見や感想にどうしても意識が向きがちです。
確かにこれらへ目を向けてリスクヘッジをすることは重要ですが、それと併せて間取りのポイントやメリットもじっくりチェックしましょう。
信頼できる施工会社に相談すれば、不安に感じている点についても、きっといいアイデアを提案してもらえるはずです。
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著者情報
五十嵐 照勝代表取締役社長
昭和43年創業時から、アイホームズは『孫の代まで安心して暮らせる家づくり』を信念としています。
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