家づくりコラム

耐火建築物・準耐火建築物の基礎知識と建蔽率緩和について解説

2023年04月30日

東京都、特に23区に近い都心部では、防火地域もしくは準防火地域に指定されているエリアも多く、そこに住宅を建てる際には、耐火建築物について理解を深めておかなくてはいけません。

また、条件次第では建蔽率が緩和される可能性もあります。

そこで、今回は防火地域・準防火地域に必要な基礎知識から、建蔽率の緩和条件についてまで、詳しく解説します。

都心部でこれからマイホーム計画を始める方は、ぜひ参考にしてください。

このコラムのポイント
■ 都市計画法に基づき、防火地域・準防火地域が指定されており、そのエリアで建物を建てる場合には、高い耐火性を有していなくてはいけません。
■ 建物を耐火建築物・準耐火建築物にすることで、建蔽率の緩和が認められる可能性があります。
■ アイホームズは昭和43年創業時から、『孫の代まで安心して暮らせる家づくり』を信念として『安全で強い家』にこだわりを持った地域密着⼯務店です。

 

防火地域・準防火地域とは?耐火建築物・準耐火建築物の違いは?

防火地域・準防火地域と耐火建築物・準耐火建築物

住宅を都市の一部として捉え、周辺との調和や文化的な生活の実現を目的として作られたのが「都市計画法」です。

その中で定められているのが「用途地域」で、エリアごとに建物の用途や高さ、大きさを制限しています。

用途地域とは?
(引用:国土交通省


用途地域を明確に分けることで、秩序あり安全で文化的に暮らせる街が守られるのです。

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用途地域と併せて重要なルールが、「防火地域・準防火地域・新防火地域」の区分。

市街地において火災の危険性を抑えるために設けられ、延焼を防ぎ、避難や消火活動がスムーズに行えるようにすることが目的です。

そのため、駅前や線路・幹線道路に近いエリア、その他住宅密集地などが指定され、建てられる建築物は、“火に強い”仕様にしなくてはいけません。

防火地域

3階以上もしくは延床面積が100㎡以上の場合には、「耐火建築物」としなくてはならず、2階建て以下・延床面積100㎡以下の場合でも、「準耐火建築物」以上の性能がなくてはいけません。

準防火地域

地階を除いて4階以上もしくは延床面積が1,500㎡以上の場合に、「耐火建築物」としなくてはいけません。

地階を除いて3階以下・延床面積が500㎡以下であれば、条件次第で一般的な木造建築物を建てることができます。

新防火地域(新たな防火規制区域)

木造密集地の安全確保と建替え時の耐火性能強化を目的に、「東京都建築安全条例第7条の3」によって指定されたエリアです。

震災時の大規模火災リスクが高い場所が指定されます。

4階以上もしくは延床面積が500㎡以上の場合には、「耐火建築物」としなくてはならず、それ以外の建築物でも「準耐火建築物」以上にしなくてはいけません。

インターネットや役所で閲覧できる都市計画図を見ると、一眼で防火地域・準防火地域・新防火地域の指定を受けているかが分かります。

(「すみだまちづくりマップ」にて作成)

 

では、耐火建築物・準耐火建築物とは、具体的にどのような建物を指すのでしょうか?

耐火建築物

耐火建築物とは、壁や床などの主要構造部が、一定の「耐火性能」を持つ建築物を指します。

“一定の耐火性能”は、建築基準法で細かく定められています。

その中で、戸建住宅に関連する部分を抜粋して見てみましょう。

下表に記載された時間、「構造耐力上支障のある変形、溶融、破壊その他の損傷を生じない」仕様でなくてはいけません。

最上階から数えた階数が2以上4以内の階 最上階から数えた階数が5以上で9以内の階
間仕切壁
(耐力壁に該当する部分)
1時間 1.5時間
外壁
(耐力壁に該当する部分)
1時間 1.5時間
1時間 1.5時間
1時間 1.5時間
1時間 1.5時間
屋根 30分 30分
階段 30分 30分
建築基準法施行令107条より抜粋)


主要構造部に当たる壁(耐力壁)・柱・床・梁・屋根・階段は、国土交通大臣が認定した不燃材料・準不燃材料・難燃材料を使うことで基準をクリアできます。

以前は、RC造(鉄筋コンクリート造)・SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)・S造(鉄骨造)が主でしたが、近年は建築材料の発展により、木造でも耐火構造が実現できるようになりました。


準耐火建築物

準耐火建築物は、耐火性能よりも基準の低い「準耐火性能」を持つ建築物を指します。

耐火性能と同様に、下表に記載された時間、「構造耐力上支障のある変形、溶融、破壊その他の損傷を生じない」仕様である必要があります。

間仕切壁
(耐力壁に該当する部分)
45分
外壁
(耐力壁に該当する部分)
45分
45分
45分
45分
屋根 30分
階段 30分
建築基準法施行令107条より抜粋)


耐火建築物と同様に、準耐火建築物も、主要構造部に当たる壁(耐力壁)・柱・床・梁・屋根・階段は、国土交通大臣が認定した不燃材料・準不燃材料・難燃材料を使わなくてはいけません。

 

防火地域・準防火地域では建蔽率が緩和されるって本当?条件は?

建蔽率の緩和

令和元年に建築基準法が一部改正され、準防火地域でも耐火建築物・準耐火建築物を建てる場合には、建蔽率(建ぺい率)の10%緩和が認められることとなりました。

防火関連の規制が見直されるきっかけとなったのが、平成28年に起こった新潟県糸魚川市における市街地火災。

糸魚川市の被災地域は、準防火地域に指定されていたものの、古い建物が多いため、ほとんどが現行の建築基準法で定めた耐火性能を持っていませんでした。

その結果、147棟もの建物が火事によって消滅してしまったのです。

国土交通省のシミュレーションによると、もし被災地の建物が現行の基準に適合していれば、その被害を10/1以下と局所的に抑えられたとの結果も出ています。(参考:国土交通省|「建築基準法の一部を改正する法律案」の概要

令和元年の建築基準法改正は、建蔽率の緩和を認めることで、延焼のリスクが低い建物への建て替えを促すことが目的です。

【改正前】
防火地域内の耐火建築物は、建蔽率を10%緩和

【改正後】
防火地域内の耐火建築物に加え、準防火地域内の耐火建築物、準耐火建築物も
建蔽率を10%緩和


この改正によって、準防火地域内でも設計自由度が高まることとなりました。

防火関連規制の考え方
(引用:国土交通省

 

ポイント
「建蔽率」とは、敷地面積に対して建物面積の比率で、用途地域やその他条例によって、地域ごとに上限が定められています。


建蔽率は、家の広さを大きく左右し、特に狭小地においては、10%の緩和がかなり影響します。

例えば、建蔽率60%に指定された20坪(66.6㎡)の土地について見てみましょう。

緩和がない状態では「39.96㎡」までにしか建物を建てられませんが、10%緩和されて建蔽率が70%となると「46.62㎡」まで建物が建てられるようになります。

“たった6.66㎡の差”と思う方もいるかもしれませんが、畳に換算すると2枚分にもなり、一般的な浴室程度の広さですので、決して小さな違いではありません。

 

その他の建蔽率が緩和される条件は?

建蔽率が緩和される条件は、建物の構造だけではありません。

住宅の間取りを検討する際には、その他の緩和条件に適応しているかを確認しましょう。

角地による緩和

建築基準法第53条第3項2号では、「街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定する敷地」において、建蔽率が10%緩和されることが明記されています。

地方自治体によって“角地またはこれに準ずる敷地”の規定は多少異なるものの、主な条件は以下の通りです。

  • ■ 土地の1/3以上が道路又は公園、広場、川などに面している土地
  • ■ 2 つの道路が隅角120°未満で交わる角地
  • ■ 幅員がそれぞれ 8 メートル以上の道路の間にある敷地
  • ■ 公園等に接する敷地又はその前面道路の反対側に公園等がある敷地

 

(「足立区の角地緩和について」を基に作成)

 

壁面制限による緩和

建築基準法第53条第5項1号では、「特定行政庁が街区における避難上及び消火上必要な機能の確保を図るため必要と認めて前面道路の境界線から後退して壁面線を指定した場合における、当該壁面線を越えない建築物」についても、建蔽率の緩和を認めています。

噛み砕いて解説すると、道路境界線から一定の距離後退させて建物を建てれば、建蔽率が上乗せされるということです。

自治体によって後退距離は異なりますので、必ず設計のプロに詳細を確認してもらいましょう。



建蔽率の制限を受けないケースも

じつは、用途地域や指定されている建蔽率によっては、条件次第で建蔽率の制限がなくなる場合もあります。

主な条件は以下の3点です。

  • ■ 第1種・第2種住居地域・準住居地域・近隣商業地域・準工業地域・商業地域内の建蔽率が80%に指定されているエリアで、防火地域内にある耐火建築物。
  • ■ 巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊その他これらに類するもの
  • ■ 公園、広場、道路、川その他これらに類するものの内にある建築物で特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したもの。

(参考:建築基準法第53条第6項3号


これらに該当する場合は、建蔽率の制限がなくなり、敷地目一杯まで建物を建てられるのです。


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準防火地域の木造住宅建設は“アイホームズ”へお任せください

準耐火・3階建木造

私たち“アイホームズ”は、昭和43年創業時から、『孫の代まで安心して暮らせる家づくり』を信念として『安全で強い家』にこだわりを持った地域密着⼯務店です。

耐震性・断熱性・気密性にこだわりながらも、徹底的なコストダウンに努め、お客様の理想を叶えてきました。

数ある商品ラインナップの中でも、特におすすめなのが『ひのき耐火』。

国土交通大臣の認定を受けた1時間耐火構造の木造住宅で、4階建てまで建設可能です。

弊社の主な施工エリアである城東地区(墨田区、荒川区、台東区、葛飾区、江東区、足立区、江戸川区等)は、広範囲で防火地域や準防火地域に指定されている土地柄です。

その中でも高い耐火基準をクリアしています。

「丈夫な木造住宅を建てたい」「狭小地や変形地でも快適な住まいを建てたい」とお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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アイホームズの『ひのき』シリーズは、木造耐火構造を実現。
防火地域内であっても木造4階建てまでの木の住まいをお選びいただけます。

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まとめ|防火地域・準防火地域では建蔽率緩和を利用して快適な住まいに

建物が密集している地域で大規模な火災を防ぐために設けられているのが、防火地域・準防火地域や耐火建築物・準耐火建築物の決まりです。

認定を受けた材料を使うなどの制限はありますが、一方で条件を満たせば建蔽率の緩和が認められます。

都心部をはじめとした狭小地の場合には、たった10%の緩和でも室内の快適性は大きく変わります。

防火地域・準防火地域に指定されている場所に家を建てたい方は、私たちまでご相談ください

アイホームズが、墨田区を中心に、“低コスト+高性能”な木造注文住宅、重量鉄骨の共同住宅、一戸建てやマンションのリフォーム・リノベーションで、あなたの家づくりをサポートいたします。

アイホームズが地域の方からご愛好いただいているのには「6つの理由」があるからです。


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著者情報

五十嵐 照勝

五十嵐 照勝代表取締役社長

昭和43年創業時から、アイホームズは『孫の代まで安心して暮らせる家づくり』を信念としています。
ご家族だけで決められない事や資金計画を元に無理なく建築できる範囲を、永年蓄積された弊社の施工事例を基にお答えさせていただきます。お客様自身が『孫の代まで安心して暮らせる家』に末永くご満足いただけるよう、誠心誠意サポートいたします。

保有資格
  • 一級建築士

  • 1級建築施工管理技士

  • 1級土木施工管理技士

  • 宅地建物取引士

  • 不動産資産診断士

  • 不動産アドバイザー

  • 住宅ローンアドバイザー

  • 耐震診断士

  • 火災保険募集人

  • 生命保険募集人

  • 少額短期保険募集人

  • 自然災害鑑定士

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宅地建物取引業:東京都知事(2)第097776号
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