“実家の建て替え”を後悔しないための重要な10のポイント｜費用・ローン・税金・名義・補助金など

「古くなった実家を相続したので建て替えたい」「実家を建て替えて二世帯住宅にしたい」と考える方も多いでしょう。

ところが、ブログやSNSを見ると実家を建て替えて“後悔した・失敗した”と感じている方もいます。

そこで、今回は「実家建て替え」のよくある後悔理由と失敗しないための対策方法を紹介します。

費用やローン、税金、名義、補助金などについて解説しますので、ご実家の建て替えを検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

ブログ・SNSで見る「実家建て替えのよくある後悔理由」

相続や家族構成の変化、引越しなど様々な理由で実家を建て替える方は多いですが、残念ながらいざ住み始めてから“後悔した”と感じてしまう方もいます。

ブログやSNSを見ると、以下のような理由を見かけます。

• 建築費用が予算オーバーになった
• 間取りを失敗した
• リフォームにすればよかった
• 固定資産税が高くなってしまった
• 所有権でその他の親族と揉めてしまった
• 二世帯住宅にしなければよかった
• バリアフリーにすればよかった
• ローンプランをじっくり検討しなかった
• 補助金を調べなかった
• 相続税対策を取らなかった
• 建築会社選びを失敗した

これらの後悔は、全て事前に下調べすることで未然に防げます。

余裕を持ったスケジュールにして、後悔のない実家建て替え計画を進めることが重要です。

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実家建て替えを後悔しないために重要な10のポイント

多くの方が実家建て替えを後悔する理由から、マイホーム計画を失敗しないための10のポイントを紹介します。

ケースごとにチェックすべきポイントが異なりますので、ご家族でひとつずつ話し合ってみてください。

「予算立て・間取り検討は複数の会社に相談」

実家を建て替える際は、建築会社を決める前に複数の会社へ相談することをおすすめします。

いくつかのプランを聞くことで、自身では気がつかなかった新たなアイデアと出会える確率が高まります。

相見積もり（あいみつもり）をためらってしまう方もいるかもしれませんが、建築業界・住宅業界において、決して珍しいことではありません。

予算内で建て替えを実現させたい方は、ローコスト住宅を手がける建築会社がおすすめです。

〈おすすめコラム〉ローコスト住宅のよくある後悔理由と11のチェックポイントを徹底解説

「リフォーム・建て替え両方のプランを検討する」

実家を建て替えてから「リフォームで費用を抑えておけばよかった」と後悔する方もいます。

しかし、築年数や劣化状態によっては、全ての住宅でリフォームできるとは限りません。

一般の方がリフォームと建て替えのどちらにすべきか判断することは難しいため、建築会社を選ぶ際は、新築とリフォームの両方を手掛けている会社を選びましょう。

ご予算や家の状態を踏まえて、忖度なしにどの方法が最良なのかアドバイスしてもらえます。

「固定資産税額が増えないタイミングで着工する」

家が建っている土地は「住宅用地」として減税特例の対象となり、固定資産税・都市計画税額を算出する際の課税評価額を減らせます。

土地の種類	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地 （住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分）	課税評価額 × 1/6	課税評価額 × 1/3
小規模住宅用地以外の住宅用地 （住宅用地で住宅1戸につき200㎡を超える部分）	課税評価額 × 1/3	課税評価額 × 2/3

実家を解体後、更地になると「非住宅用地」となって特例の対象外となり、固定資産税は最大で6倍、都市計画税は最大で3倍に増えてしまうのです。

ちなみに、東京都では住宅建築中の土地も非住宅用地とみなされます。（参考：東京主税局｜都税Q＆A｜固定資産税・都市計画税（土地・家屋））

実家を建て替える前から建て替え途中、建て替え後まで継続して減税特例を受けるためには、以下の条件を満たさなくてはいけません。

• その年の1月1日（税金の算定基準日）に建物があること
• その年の1月2日以降に建て替える場合は、翌年1月1日までに家が完成していること
• 建て替え前と建て替え後で土地・家屋の所有者が同じであること（変わる場合は「固定資産税の住宅用地等申告書」による再申告が必要）

ただし、固定資産税・都市計画税を算定する際の規定は自治体によって異なる可能性がありますので、事前に税務署などへ確認しましょう。

「兄弟など親族と所有権・不動産の名義について話し合う」

実家を建て替えて二世帯住宅として使う場合や、相続人が複数いる状態でそのうちの1人が住むために建て替える場合には、後から所有権（名義）で揉めてしまうことがあるため注意しましょう。

例えば、長男・次男がいる場合、建て替えた実家を親・長男で1/2ずつ所有すると、いざ相続する際に次男は親の所有分1/2をさらに二等分した1/4しか相続する権利がありません。

そのため、そこに不公平さが生まれ、トラブルになりかねないのです。

何十年か後には、さらに代替わりして、孫世代で所有権が細分化される可能性すらあります。

そうなると、その家と土地を売却する場合、所有権を持つ全ての人が同意しなくてはならず、計画がうまく進まないかもしれません。

そのため、実家を建て替える際には、所有権について、家族全員でしっかりと話し合うことが重要です。

場合によっては、代償分割（相続人の1人が法定相続分を超える資産を受け取る場合、他の相続人に代償金を支払う）を取る方法もありますので、税理士へ相談するのもおすすめです。

「いつまで誰が住むか将来計画を確認する」

実家を建て替えた人の中には、「二世帯にしなければよかった」「バリアフリーを重視すればよかった」と後悔する方もいます。

その原因は、将来まで見据えて間取りを検討しなかったことにあります。

例えば、二世帯にしたものの、すぐに親世帯が階段の上り下りがないマンションへ住み替えてしまったり介護施設へ入居すれば、一世帯分のスペースがうまく使われません。

また、親世帯が元気なうちに建て替えたが、バリアフリーになっておらず、結局数年後に住めなくなるというケースもあります。

実家を建て替えるということは、新築住宅でその後何十年も暮らすということです。

そのため、20年後・30年後の家族構成やライフスタイルをイメージし、「いつまで・誰が・どのように」暮らすのかを踏まえて間取りを検討することが重要です。

「補助金・助成金をチェックしてからプランを立てる」

国や自治体では、古い住宅や空き家の再生を目的に様々な補助事業や助成事業を行っています。

築年数の建っている実家を建て替え・リフォームする際には、利用できる制度がないか事前にチェックしましょう。

多くの自治体では、以下のような名目・内容で、補助金・助成金を支給しています。

• 不良住宅、空き家住宅又は空き建築物の除却等に要する費用（解体費用の一部を補助）
• 空き家住宅・空き建築物の改修等に要する費用（移転・増築・改築費用の一部を補助）
• 老朽建築物等の除却工事費用の助成（解体費用の一部を補助）
• 民間建築物耐震化促進事業（旧耐震建物の耐震改修費用の一部を補助）
• 建物不燃化促進事業補助（古い建物の解体費用の一部を補助）
• ブロック塀解体費用補助金（古い建物に付随するブロック塀解体費用の一部を補助）

（例：墨田区｜耐震改修事業助成金一覧、墨田区｜老朽危険家屋除却費等助成制度）

「建て替え・リフォームの場合は相続税対策になる場合も」

実家の建て替え費用を将来被相続人である親が負担すると、相続税の節税対策となる可能性があります。

例えば、建て替え費用4,000万円を親が支払った場合、いざ相続する際の課税標準額は新築費用の70%程度である2,800万円ほどになり、現金で4,000万円相続するよりも1,200万円分節税になるということです。

リフォームの場合はさらに節税効果が高く、リフォーム資金を仮に1,000万円親が負担したとしても、家屋の課税標準額は変わらない可能性が高いでしょう。

ただし、増築リフォームをしたり太陽光発電システム導入など高額な設備投資をすると、家屋の価値が高くなるため課税評価額も上がるケースがあります。

※節税効果についてはケースごとに異なるため、詳しくは税理士もしくは税務署へご確認ください。

「ローンを利用する場合は種類別の特徴をチェック」

国土交通省の行った調査によると、住宅を建て替えた方の平均費用は「4,487万円」で、そのうち平均「2,394万円」が借入金でした。（参考：国土交通省｜令和4年度 住宅市場動向調査報告書）

つまり、実家を建て替える場合も多くの方が住宅ローンを利用する可能性が高いということです。

ただし、誰がどのタイミングで融資を受けるかによって、適したローンは異なります。

〈おすすめコラム〉住宅ローンの選び方に関する基礎知識を知っておこう

「新築ではなく“建て替え”の施工実績が豊富な建築会社を選ぶ」

注文住宅の新築を手掛ける会社はたくさんありますが、全ての会社が建て替えにも対応できるとは限りません。

建築会社によっては更地への建築が条件となっている場合もあるため、事前に確認しましょう。

また、住宅密集地や狭小地での建て替えには、それなりのノウハウが必要です。

そのため、実家の建て替えを依頼する会社は、建て替えの施工実績が豊富なところをおすすめします。

「地域・土地の特性を知る建築会社を選ぶ」

建築会社を選ぶ際は、そのエリアの特性を知り尽くしている会社がおすすめです。

その地域に多くの施工実績を持つ会社が、地盤の傾向や住宅新築にかかわる条例・補助金に詳しいはずです。

地域密着型の建築会社であれば、住み始めてから何か困ったことがあっても、すぐに駆けつけてもらえます。

そのため、建築会社を選ぶ際は、その会社のコアエリアもチェックしておきましょう。

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まとめ｜実家の建て替えは「家族との話し合い」と「建築会社選び」が成功のコツ

「実家の建て替え」はご家族皆さんにとって大きな出来事です。

これからも末長く仲良く過ごすために、後悔のないマイホーム計画を成功させましょう。

そのためには、チェックポイントそれぞれに対して、じっくり検討・話し合いすることが重要です。

また、信頼して任せられる建築会社を選ぶことも成功のコツです。

アイホームズは、広告宣伝費や中間マージンなど住宅性能に関係ないコストを削減し、その代わりに免震構造を標準とし、高品質なローコスト住宅をご提案しています。

古い住宅の建て替え実績も豊富ですので、ぜひお気軽にご相談ください。

東京23区で高品質・ローコストな家を建てたい方はアイホームズへご相談を

アイホームズは、昭和43年創業時から『孫の代まで安心して暮らせる家づくり』を信念とし、各種有資格者がチーム一丸となって、お客様のマイホーム計画をお手伝いしてきた実績があります。

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アイホームズでは、以下の点にこだわり、お客様に高品質でローコストな住宅をご提供しています。

• 膨大な出展費用のかかる総合展示場がない
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2024年4月15日