“建て替え”にはどのくらいのお金がかかる？リフォームとどっちがお得？費用を抑える方法は？
「実家を建て替えたいが、どのくらいの費用がかかるか心配」「建て替えとリフォームで迷っている」という方も多いでしょう。
そこで、今回は家を建て替える際の費用目安や、安く抑える方法について解説します。
建て替えとリフォームのどちら際のポイントや、建て替えできないケースについてもお話ししますので、ぜひ参考にしてください。
■ リフォームと建て替えで迷った際には、工事費だけで決めるのではなく、既存住宅の築年数やその後の人生プランも踏まえて検討してください。
■ アイホームズには、昭和43年創業以来、都内を中心に数多くの高性能な住宅の新築・リフォームを手掛けてきた実績があります。
目次
住宅の建て替えにかかる平均費用は？新築とどっちがお得？
国土交通省が2022年に行った最新アンケート調査によると、注文住宅の建築コスト（土地購入資金を除く）は、全国平均で「3,935万円」、東京・大阪・名古屋の三大都市圏では平均「4,504万円」です。
同アンケート調査の工事種別住宅建築費用を見ると、新築が全国平均で「3,866万円」なのに対して、建て替えの場合は全国平均で「4,487万円」という結果になりました。（参考：国土交通省｜令和4年度住宅市場動向調査報告書）
このデータを見ると、年度によって変動はあるものの、全体的に新築より建て替えの方が建築費用が高いことが分かります。
その理由は、単純に建て替えの場合は既存住宅の解体撤去費用がかかるからです。
ただし、新築の場合は、建築費用と別に土地購入資金も必要ですし、既存住宅を売却するとしても、古い家に高値が付くことは少ないでしょう。
また、別の土地を買い直すと購諸経費がかかります。
そのため、既に土地を所有している場合は、建て替えの方がお得な可能性の方が極めて高いです。
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建て替えとリフォームどちらがいい？選ぶポイントは？
建て替えとリフォームで迷う場合は、かなり築年数が経っており、全体的に老朽化が進んでいるはずです。
そのため、部分的なリフォームでは問題が改善できないケースが大半でしょう。
そうなると、フルリフォームしなくてはいけません。
一戸建て住宅のフルリフォーム工事価格は、「30～60万円／坪」程度が目安です。
つまり、延べ床面積30坪のお宅ですと、「900〜1,800万円」程度かかります。
ただし、これには外壁塗装や屋根改修などの外部工事が含まれていませんので、状態によってはさらに費用がかかる可能性は否めません。
一方、国土交通省の公表した統計データによると、木造一戸建て住宅（持ち家）の新築平均費用は、「62.7万円／坪（19万円／㎡）」、トータルの平均費用は「2188.5万円」です。（参考：国土交通省｜建築着工統計調査2022年）
建て替えの場合は、新築費用に加えて、既存住宅費用や地盤調査費用、不動産登記費用などの諸経費がかかります。
では、ここで土地面積15坪・延べ床面積30坪のお宅を例に挙げて、平均費用を比べてみましょう。
| 費用種別 | 【フルリフォーム】 | 【建て替え】 |
|---|---|---|
| 基本建築工事費 | 1350万前後 | 1890万円前後 |
| その他費用 | 外壁塗装：80万円前後 屋根葺き替え：150万円前後 | 既存住宅解体処分：200万円前後 地盤調査：20万円前後 地盤改良：80万円前後 |
| 【トータル費用】 | 1,580万円程度 | 2,190万円程度 |
このように、フルリフォームする方が費用を抑えられる可能性が高いです。
ただし、リフォームと建て替えを判断する上で重要なポイントは、費用の額ではありません。
リフォームと建て替えで迷った場合は、以下のポイントを検討してください。
| 【リフォームの方がいい場合】 |
|---|
| ・築30年未満で、断熱性や耐震性をリフォームで改善できる可能性がある ・工事後、10〜20年程度住む予定である（30年以上は住まない予定である） ・その家でできた思い出を残したい |
| 【建て替えの方がいい場合】 |
|---|
| ・既に築30年を超えており、断熱性や耐震性を改善するために多額の費用がかかる ・既に深刻な劣化があちこちに発生している ・過去に雨漏りや水害などの被害を受けている ・間取りを大きく変えたい、階数を増やしたい |
多くの方は、工事費用でリフォームと建て替えを比較しますが、その場合は工事後に住むであろう年数で割って、一年あたりの費用負担を見てみましょう。
築40年の家に工事後10年程度住むのでしたらフルリフォームの方が断然お得ですが、築30年の家に20年住むことを想定するとどうでしょう。
（例）
築40年の家をリフォームして、その後10年住む：1年あたりの負担額「1,580÷10＝158万円」
築30年の家を建て替えて、その後20年住む：1年あたりの負担額「2,190万円÷20＝109万円」
状態によってリフォーム費用・新築費用は変わりますが、平均費用を比較すると、新築の方が一年あたりの費用負担はリーズナブルですよね。
このように、既存住宅の築年数や状態、工事後のライフプランによって、リフォーム・建て替えのどちらがいいかは異なります。
そのため、どちらか迷ったら、リフォームと建て替えの両方を手がけている建築会社へ相談することがポイントです。
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「建て替え」と「リフォーム」どっちがいい？迷った際のチェックポイントを解説
建て替えできない土地はリフォーム一択に
東京都心部など住宅が密集しているエリアや古い住宅地には、建て替えできない土地、いわゆる「再建築不可物件」が現存しています。
その土地で建て替えできない理由はいくつかありますが、そのほとんどが建築基準法で定められている「接道義務」を満たしていないケースです。
建築基準法第43条では、都市計画区域内で建物を建築する場合、その敷地が幅員4m（特定行政庁が幅員6ｍ以上を道路として扱う区域は6ｍ以上）の道路に2m以上接していることが義務付けられており、その条件に合わないとどんな建物も建てられません。
「それではそもそも既存住宅も建てられなかったはずなのでは？」と疑問に思う方もいるでしょう。
実は、この接道義務が建築基準法に盛り込まれたのは、1950年（昭和25年）からなのです。
つまり、それ以前に建てられた住宅を建て替える場合、そのままでは違反建築となり、確認申請がおりません。
ただし、リフォームの場合でも建築確認が求められない程度の工事範囲に留める必要があります。
「古い住宅で、とてもリフォームでは問題を改善できない」とお困りの方もいるでしょう。
その場合は、建て替える住宅をセットバック（後退）させることで、土地の一部を道路とみなして、接道幅不足をクリアする方法も検討してください。
この方法は、そもそもの接道長さを満たしていない旗竿敷地（路地状敷地）には適合しないため注意しましょう。
路地状敷地・袋地状敷地どちらの場合においても、敷地につながる路地状部分の長さが20m未満の場合は、接道長さが2m以上必要で、20m以上の場合は3m以上必要になります。
建て替え費用を安く抑える方法は？補助金・会社選び
「建て替え費用を少しでも抑えたいが住宅性能は諦めたくない」そんな方におすすめなのが、補助金の活用です。
古い住宅を建て替える場合は、国や都道府県・市区町村などが行っている補助金の対象となる可能性があります。
少しでも建て替えコストを抑えるためにも、事前に対象要件などをチェックしましょう。
（建て替えに関する補助金については、「【土地ありの家建て替え】流れと坪数別費用目安を解説」をご覧ください。）
そして、その地域の特性を熟知した地元工務店を選ぶのも価格を抑えるために欠かせないポイントです。
大手ハウスメーカーは住宅展示場の運営やCM・広告などにかかる宣伝費が住宅建築費に上乗せされますが、小規模な会社でしたらその心配はありません。
・膨大な出展費用のかかる総合展示場がない
・中間マージンがない直接施工を行う
・少数精鋭のスタッフでお客様をサポートする
・派手な広告は出さない
高品質な住宅をお手頃な価格で建てたい方は、どうぞお気軽にご相談ください。
まとめ
住宅の建て替えには、まとまった費用がかかります。
そのため、リフォームとどちらにするか迷っている方も多いでしょう。
その場合は、単に工事費用だけを比べるのではなく、家の築年数や今後の人生設計も踏まえて検討してください。
そして、建て替えとリフォームのどちらも施工実績が豊富な建築会社へ相談することも重要です。
アイホームズは、昭和43年創業時から『孫の代まで安心して暮らせる家づくり』を信念とし、各種有資格者がチーム一丸となって、お客様のマイホーム計画をお手伝いしています。
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そのほか、マンションのフルリノベーションも承っております。
「丈夫な木造住宅を建てたい」「狭小地や変形地でも快適な住まいを建てたい」とお考えの方も、ぜひお気軽にご相談ください。
著者情報
五十嵐 照勝代表取締役社長
昭和43年創業時から、アイホームズは『孫の代まで安心して暮らせる家づくり』を信念としています。
ご家族だけで決められない事や資金計画を元に無理なく建築できる範囲を、永年蓄積された弊社の施工事例を基にお答えさせていただきます。お客様自身が『孫の代まで安心して暮らせる家』に末永くご満足いただけるよう、誠心誠意サポートいたします。
保有資格
一級建築士
１級建築施工管理技士
１級土木施工管理技士
宅地建物取引士
不動産資産診断士
不動産アドバイザー
住宅ローンアドバイザー
耐震診断士
火災保険募集人
生命保険募集人
少額短期保険募集人
自然災害鑑定士
株式会社 アイホームズ
FAX：03-3613-6149
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