「建て替え」と「リフォーム」どっちがいい？迷った際のチェックポイントを解説
「親から受け継いだ家が老朽化しているが建て替えとリフォームどちらにすべきか分からない」
「新築住宅建設と中古住宅の購入で迷っている」
そのようにお考えの方へ、建て替えとリフォームの違いやそれぞれのメリット・デメリット、迷った時のチェックポイントを解説します。
建て替えとリフォームで選択肢が限定されるケースも紹介しますので、マイホーム計画を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。
■ 建て替えとリフォームで迷った場合は、どちらの実績も豊富な会社へ相談しましょう。
■ アイホームズは、昭和43年創業以来、都内を中心に数多くの高性能な住宅の新築・リフォームを手掛けてきました。
目次
建て替えとリフォームの違い｜ポイントはどこまで“修繕”するか
建て替えとは、建物の基礎から全て解体し、一度更地にした状態で再び住宅を建てる方法です。
一方、リフォームは、部分的な修繕から構造躯体以外を全て解体して作り替えるフルリフォームまで、工事規模は物件によって異なります。
「それなら、大きな違いは費用や工期だけ？」と思う方も多いでしょう。
確かに、建て替えとリフォームでは設計業務や工事量が大きく異なるため、費用・工期に違いがあります。
ただし、異なる点はそれだけではありません。
建て替えとリフォームでさらに異なる点は、「建築確認が必要かどうか」です。
木造2階建て住宅は、今まで確認申請時に構造計算や省エネ性能の検証が必要ありませんでしたが、2025年からは「四号特例の縮小」により、平屋建て住宅を除き、構造強度や省エネ性能に関する資料の提出も義務化されます。
建て替えの場合は、新築住宅を新たに建設するため、基本的に建築確認申請は必須です。
しかし、リフォームの場合は、工事範囲やプラン内容によって建築確認申請が必要ない可能性もあります。
ただし、全てのリフォームにおいて建築確認申請をしなくてもいいという訳ではありません。
【建築確認申請が必要なリフォーム】
（参考：建築基準法第6条）
- 鉄骨構造の住宅や、3階建て以上もしくは延床面積が500㎡以上の木造住宅において、リフォームを行う場合
- 主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根・階段）の一種以上について大部分の修繕もしくは模様替えをした場合
（参考：建築基準法第2条5項・14項） - 増築もしくは減築する場合
- 用途変更（例：住居か工場など）をする場合
- カーポートや物置を新設する場合
【建築確認申請が不要なリフォーム】
- 内装のやりかえ
- キッチンや浴室、トイレなどの設備機器取り替え
- 部分的な間取り変更
- 屋根や外壁のメンテナンス
建築確認を伴うリフォームの場合は、より詳細な図面や仕様が分かる書類などを作成する必要があり、申請が受理されるまでの期間が必要です。
また、建築確認申請は建築士などの有資格者によって行うため、建築会社選びもポイントとなります。
建て替えのメリット・デメリット
建て替えとリフォームにはそれぞれメリット・デメリットがあるため、それらをまず知っておくことが重要です。
メリット
- 建物形状や間取りを一新できる
- 完璧なバリアフリーを実現しやすい
- 地下や屋上を作ることもできる
- 耐震性や断熱性などの性能面を全て最高の状態にできる
- 既存部分が一切残らないため、新しい家を求める人にとっては理想的
デメリット
- リフォームよりも費用がかかる
- 廃材や残土の処分費が高い
- リフォームよりも設計期間や申請期間、工期が長くなるため、入居まで時間がかかる
- 建て替え前より固定資産税が上がる可能性が高い
- 建て替え前より家を小さくしなくてはいけない可能性がある
- 現行の法規や条例に合わせなくてはいけない（既存住宅の状態によっては建て替えできない場合も）
一方で、昔建てた時とは建築基準法や自治体の条例が変わり、建てられる面積が減っていたり、最低限求められる住宅性能が高まっていたりする可能性があるため、思うような住宅が建てられないケースもあります。
リフォームのメリット・デメリット
最近、新たに購入した中古住宅や、今まで住んでいた既存住宅をリフォームするという選択肢を選ぶ方が増えています。
メリット
- 建て替えよりも工事費用を抑えられる
- 建て替えよりも工事範囲が狭いため、工期が短い
- プランによっては住みながら工事できるため、諸費用を抑えられる
- 廃材が少なく、環境に優しい
- 長年住み続けた住まいの一部が残るため、思い出を残せる
デメリット
- 耐震性能や断熱性能を完全に最高レベルにすることは難しい
- 間取りを思い通りにできない可能性がある
- 地下や屋上は作れない
- 既存住宅へ大きな負荷となる大規模な増築は難しい
- 建築確認申請を伴う大規模なリフォームは建て替え同等の費用がかかる可能性もある
建て替えとリフォームを徹底比較｜費用相場・工期・税金・補助金
建て替えとリフォームで迷った場合は、「工事費用・工期・住み始めてからの税金・施工時に利用できる補助金」のポイントを比較してみるのがおすすめです。
工事費用の相場（30坪の場合）
【建て替え】
- 解体工事及び廃材処分
- 仮住まい家賃及び引越し費用
- 測量費
- 地盤調査費
- 新築建設費（設計費用）
総額「2,400万円〜」
【フルリフォーム】
- 部分解体工事及び廃材処分
- 仮住まい家賃及び引越し費用（不要な場合も）
- リフォーム工事費（設計費用）
総額「600万円〜」※部分的なリフォームであれば、数十万〜
工期の目安（30坪の場合）
【建て替え】
- 設計及び建築確認期間
- 解体工事
- 地盤改良工事（必要に応じて）
- 基礎工事
- 木工時
- 設備・電気工事
- 屋根工事
- 外壁工事
- 内装工事
- 外構工事（エクステリア工事）
トータル「6〜10ヶ月程度」
【フルリフォーム】
- 設計及び建築確認期間
- 部分解体工事
- 木工時
- 設備・電気工事
- 屋根工事
- 外壁工事
- 内装工事
- 外構工事（エクステリア工事）
トータル「1.5〜3ヶ月程度」
税金
家屋（建物）の固定資産税は、その建物を再建築した場合の費用に応じて金額が左右されます。
そのため、性能が向上して価値が高まる「建て替え」の方が、税額は高くなる可能性が高いです。
各市区町村は、「再建築費評点基準表」を基に標準家屋との差を数値化し、固定資産税評価額（課税標準額）を算出します。（参考：総務省｜再建築費評点基準表等の改正案について）
一般的には、築年数の浅い住宅の方が、評価額は高くなります。
主な補助金
最近の傾向として、政府は既存住宅、いわゆるストック住宅の活用を大きな目標としているため、リフォームに関する補助金が充実しています。
【建て替え】
建て替えに適用される補助金は、基本的に「省エネ住宅」とすることが条件となります。
※既に今年度の申請受付を終了しているものもありますが、来年度も同じく実施される可能性が高いです。
【フルリフォーム】
リフォームにおいても、断熱性・省エネ性を高めることが補助金支給の最低条件となっているものがほとんどです。
※既に今年度の申請受付を終了しているものもありますが、来年度も同じく実施される可能性が高いです。
結局どちらを選ぶべき？築30年・築40年・築50年の場合
建て替えかリフォームで迷った場合、大きな判断基準となるのが「築年数」です。
まずは、既存住宅の築年数を確認し、耐震性・断熱性がどれほどあるのか推測すると、どこまで活かせるのかを検討しやすくなります。
築30年程度の場合
築30年程度の住宅でしたら、リフォームをおすすめします。
なぜなら、比較的構造部の劣化が進んでいない場合が多く、耐震・断熱の性能共に、現行の基準と大きく乖離していないからです。
そのため、内装や設備機器の修繕だけで済む場合も少なくありません。
築40年程度の場合
1981年以前に建てられた住宅は「旧耐震基準建物」となるため、現行の建築基準法で定められた水準と比べると、耐震性能が劣ってしまいます。
また、断熱性能も低いかもしれません。
ただし、きちんと手入れしていれば、柱や梁などの主要構造部はそれほど劣化していない可能性もあります。
そのため、建て替えとリフォーム両方で検討するのがおすすめです。
築50年程度の場合
今までのメンテナンス状況にもよりますが、築50年程度の住宅は、主要構造部も含めて大規模なやりかえが必要なケースが多いでしょう。
そのため、リフォームでも新築同等の費用がかかる可能性があります。
建て替えを前提に検討し、活かせる部分が多ければリフォームに切り替える方法をおすすめします。
「建て替えできない土地」「フルリフォームできない住宅」には要注意
土地の条件や既存住宅の状態によっては、建て替えもしくは、フルリフォームができないケースもあります。
住宅の建つ土地が「再建築不可物件」であれば、建て替えできない可能性があり、既存住宅が「既存不適格建築物」であれば、フルリフォームに伴う建築確認が認められないかもしれないのです。
土地が「再建築不可」の場合
「再建築不可」の土地とは、主に「接道義務」を満たしていない土地を指します。
現行の建築基準法では、幅4mもしくは6m以上の道路に2m以上接していない土地には、住宅が建てられない決まりなので、一度解体してしまうと新たに同じ大きさの住宅は建設できません。
接道している道路幅が足りない場合は、セットバック（建物を後退）させて住宅を小さくするか、既存住宅をリフォームする方法を選ぶ必要があります。
住宅が「既存不適格建築物」の場合
「既存不適格建築物」とは、建築当時の建築基準法や条例に適合していても、その後の改正により、現行の法令をクリアしていない建物を指します。
建築確認の必要なリフォームをする場合は、現行の法令をクリアした上でなければ工事が認められません。
そのため、主要構造部の仕様や位置を大きく変えなくてはいけない場合は、リフォームではなく建て替えになる可能性もあります。
まとめ
「建て替え」と「リフォーム」で迷ったら、まずは両方手掛けている建築会社へ相談しましょう。
ご予算や既存住宅の状況、土地の特性を踏まえて、あなたに適した方法を提案してくれます。
アイホームズは、昭和43年創業時から『孫の代まで安心して暮らせる家づくり』を信念とし、各種有資格者がチーム一丸となって、お客様のマイホーム計画をお手伝いしています。
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「ローコスト＋高性能」な住宅建設を実現できる“アイホームズ”
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また、東京23区内などの都心部では、防火に関する法規制なども抑えなくてはいけません。
私たち“アイホームズ”は、昭和43年創業時から、『孫の代まで安心して暮らせる家づくり』を信念として『安全で強い家』にこだわりを持った地域密着⼯務店です。
施工エリアは墨田区、江東区、台東区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区、北区(東側)、 文京区、千代田区、中央区、千葉県市川市、松戸市（南部）、埼玉県八潮市と、何かあったときにすぐ駆けつけられるエリアに限らせていただいております。
狭小地でも、耐震性・断熱性・気密性を備えつつ低コストな住宅を数多く手がけてきました。
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最大6階建てまで建設可能な重量鉄骨住宅『たくみ』。
既存戸建住宅の耐震性・断熱性を大きく改善できる『まるで新築さん』。
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「丈夫な木造住宅を建てたい」「狭小地や変形地でも快適な住まいを建てたい」とお考えの方も、ぜひお気軽にご相談ください。
著者情報
五十嵐 照勝代表取締役社長
昭和43年創業時から、アイホームズは『孫の代まで安心して暮らせる家づくり』を信念としています。
ご家族だけで決められない事や資金計画を元に無理なく建築できる範囲を、永年蓄積された弊社の施工事例を基にお答えさせていただきます。お客様自身が『孫の代まで安心して暮らせる家』に末永くご満足いただけるよう、誠心誠意サポートいたします。
保有資格
一級建築士
１級建築施工管理技士
１級土木施工管理技士
宅地建物取引士
不動産資産診断士
不動産アドバイザー
住宅ローンアドバイザー
耐震診断士
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株式会社 アイホームズ
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