家づくりコラム

長期優良住宅の認定基準やメリット・デメリットは?

長期優良住宅は長く安全安心に快適に暮らせる家。大切な住まいの価値を長期的に高める家づくりができます

長期優良住宅は、永く安全安心で快適に暮らせる家。日本も海外の住宅のように何世代にもわたり暮らし続けられるストック型の住宅政策への転換によって、大切な住まいの価値を長期的に高める家づくりができます。しかも税制優遇(減税)や住宅ローンの金利優遇などの様々なメリットがあるお得な制度です。一方で、認定されるためには様々な基準をクリアする必要があります。そこで今回は、長期優良住宅の概要、認定基準、およびアイホームズが施工する長期優良住宅の特長や新築・購入する前に知っておきたい基礎知識、メリット・デメリットなどについてご紹介します。ぜひ参考にしてください。

長期優良住宅とは?

長期優良住宅とは、平たく言えば、長く、安心、快適に暮らせる家です。「長期優良住宅認定制度」は、2009年6月に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき、一定の認定基準をクリアして認定を受けた住宅のことを言います。(参考:国土交通省ホームページより

日本の住宅は、これまで、戦後の「作っては壊す」という考え方で寿命が短い住宅が多かったのですが、今後は欧米のように、「何世代にもわたり長く住み続ける住宅」を建てることが求められています。長期優良住宅認定制度は、住宅の解体や除却に伴う廃棄物の発生を抑え、環境への負荷を低減するとともに、建替えに係る費用を削減することで、国民の住宅に対する負担を 軽減し、より豊かで、よりやさしい暮らしへの転換を図ることを目的として創設されました。

 

長期優良住宅の認定基準は?【当社の長期優良住宅特長も解説】

長期優良住宅の認定基準について解説【図解】

長期優良住宅の認定基準は、①建築計画の認定と、②住宅履歴情報の登録が必要になります。

①の認定については、大きく分けて以下のような措置が講じられている住宅のことです。

(1)長期に使用するための構造及び設備を有していること

(2)居住環境等への配慮を行っていること

(3)一定面積以上の住戸面積を有していること

(4)維持保全の期間、方法を定めていること

では、それぞれ具体的にみていきましょう。

 

①長期優良住宅建築等計画の認定

まず、長期優良住宅建築等計画の認定には、以下のような項目があります。

長期優良住宅の認定基準の項目を図示(一戸建て編)

 

  • 劣化対策
    数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること

    ・床下空間330mm以上の有効高さを確保
    ・劣化対策等級3相当

    ■ポイント
    アイホームズ木造注文住宅「ひのき」シリーズは、以下の様に劣化対策等級3の基準を十分クリアしています。
    例)耐久性の高い4寸檜の構造材(土台・大引)にエコパウダーを標準で塗布。 例)床下空間に330mm以上の有効高さを確保。床下及び小屋裏の点検口を設置。

 

  • 耐震性
    極めてまれに発生する地震に対し、継続して住むための改修の容易化を図るため、損傷レベルの低減を図るために、次のいずれかの措置を講じること。

    ・耐震等級2以上
    ・免震建築物など

    ■ポイント
    アイホームズ木造注文住宅「ひのき」シリーズでは、「耐震等級3相当」を標準仕様としています。

 

  • 省エネルギー性
    次世代省エネルギー基準に適合するために必要な断熱性能などを確保していること

    ・省エネルギー対策等級4以上

    ■ポイント
    アイホームズ木造注文住宅「ひのき」シリーズでは、気密性の高い発泡ウレタンを標準仕様としていますので基準を楽々クリアしています。

長期優良住宅は断熱性、気密性など機能性の高い家づくりができます。

  • 維持保全計画
    定期的な点検、補修等に関する計画が策定されていること

    ■ポイント
    アイホームズでは、定期点検は、お引渡し後、2年、5年、10年、20年、30年が基準。また、点検はアフターメンテナンスの担当、または現場監督が行います。

 

  • 維持管理・更新の容易性
    構造躯体に比べて耐用年数が短い内装や設備について、維持管理を容易に行うために必要な措置が講じられていること

  • 住戸面積
    良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること
    一戸建ては75m2以上、少なくとも一つのフロアの床面積が40m2以上あること


  • 居住環境
    良好な景観の形成や、地域おける居住環境の維持・向上に配慮されていること

  • その他(共同住宅等の場合)

    可変性
    ライフスタイルの変化に応じて間取り変更などが可能になっていること

    バリアフリー性
    将来のバリアフリーリフォームに対応できるようになっていること

 

②住宅履歴情報の整備

長期優良住宅は履歴情報、維持管理記録の保管が必要となるため信頼できる施工会社に管理を委託する方法がある
また、住宅履歴情報の整備の要件も必要になります。

長期的に住宅を維持し何世帯に渡り使用するには、必ずメンテナンスが必要となります。車で言えば車検のように、車検証や点検記録、ナンバープレートも必要になります。自動車業界に 健全な中古車市場が存在するように、日本における中古住宅市場を活性化させるためには、性能評書や定期点検をはじめとする制度や、長期優良住宅に対するID管理が取り入れられました。

このように長期優良住宅の認定にあたっては、以上のような要件をクリアする必要があるのです。

 


長期優良住宅のメリット

では長期優良住宅の認定を取得すると、どのようなメリットがあるのでしょうか?

①住宅ローン控除が増額になる(減税)

以下の様に、長期優良住宅は、一般住宅と比較して、控除対象借り入れ限度額が5,000万円に拡充され、最大控除額も500万円となります。

長期優良住宅と一般住宅の控除(減税)の比較

 

一般住宅

長期優良住宅

控除対象借入限度額

4,000万円

5,000万円

控除期間

10年間※

控除率

1.0%※

最大控除額

400万円

500万円

年間最大控除額

40万円

50万円

※消費税率10%が適用される住宅を取得した場合は、減税制度の拡充措置が適用になる場合もある

 

②固定資産税の減額措置(減税)が延長される

固定資産税は当初5年間の税額が1/2に減額になります。

 

一般住宅

長期優良住宅

固定資産税

当初3年間の税額が1/2に軽減

当初5年間の税額が1/2に軽減

※延床面積が50㎡以上280㎡以下であること。長期優良住宅認定通知書又はその写しを添付して、市町区村に申告してください。

不動産取得税の課税標準控除額が増額(減税)になる

長期優良住宅は課税標準から控除される金額が増えます。

 

一般住宅

長期優良住宅

不動産取得税

1,200万円減額

1,300万円減額

※主な用件:(1)都道府県の条例で定めるところにより申告をすること。(2)床面積が50㎡以上240㎡以下であること。

④登録免許税が減額になる

長期優良住宅は、不動産登記をする際の登録免許税が減額されます。

 

一般住宅

長期優良住宅

登録免許税

保存登記0.15%
移転登記0.3%(一戸建て)

保存登記0.1%
移転登記0.2%(一戸建て)

 

住宅ローンの金利が引き下げになる

長期優良住宅のフラット35Sの金利優遇制度の概要について

【優良住宅取得(フラット35S)の拡充】

住宅金融支援機構の優良住宅取得支援制度(フラット35S)において、認定長期優良住宅等に係る金利優遇(0.25%金利引き下げ)の期間を当初10年間から20年間に延長。

【長期優良住宅に対応した住宅ローンの供給支援】

民間金融機関が、認定長期優良住宅について最長50年の住宅ローンを供給できるよう、住宅金融支援機構が支援(フラット50)。(将来、住宅を売却することになった際に、住宅ローンを購入者に引き継ぐための制度)

⑥地震保険料の割引

長期優良住宅の耐震基準をクリアしていることで、地震保険料が割引になるなどのメリットもあります。

⑦その他

実は長期優良住宅の本質的なメリットは、認定基準をクリアすることで、一定水準以上の優良な住宅を建てることができ、また、維持管理も継続されることから、資産価値を長期にわたり維持しやすいという点です。日本の住宅は建築後、毎年資産価値が目減りする仕組みになっています。しかし、長期優良住宅は、その資産価値の低下を軽減することができるのです。

 

 

長期優良住宅のデメリット

長期優良住宅は着工前に申請し、認定手続きや、居住後の維持管理記録の保管が必要となる

長期優良住宅には以下のようなデメリットもあります。

①着工前に申請手続きが必要
長期優良住宅の認定を受けるためには、建築計画を提出する必要があります。認定までに以下のような所定の手続きが必要ですので、即着工とはなりませんので、あらかじめ余裕をもったスケジュールを組む必要があります。

なお、認定の申請時には以下のような申請の手続きが必要です。

・長期優良住宅建築等計画などの書類の作成
・住宅性能評価機関に事前審査を依頼
・住宅性能評価機関の審査
・住宅性能評価機関から適合証を受領
・所管の自治体等による審査
・所管の自治体等から認定通知書を受領

こうした手続きを施主か建築会社などが都道府県や市区町村役所に届け出る必要があります。

審査にかかる費用が若干かかります。申請コストと手続きなどで15万円~25万円程度です。

家が完成して住んでからも維持保全をするために、10年ごとに30年以上にわたり、点検、修繕などを行なった記録を保存する必要があります。記録が維持さされることは、これは必ずしもデメリットではありません。資産価値を維持するために、相応の責任をもった維持管理が必要ということになります。

なお、これらの留意点についての対策としては、申請や管理記録を保存する手続きは、長期優良住宅を施工した工務店などがサポートしてくれる場合があるため、家づくりの計画の段階から信頼できる工務店に相談することをおすすめします。

 

まとめ

長期優良住宅は、家づくりの計画段階はもとより維持管理もサポートしてくれる信頼できる工務店を選ぶことがポイント
長期優良住宅は、住宅ローン減税、固定資産税の軽減、住宅ローン金利の引き下げなどの様々なメリットがあります。こうした実利的なメリット以上に、本質的なメリットとしては、家族が安心して暮らすことができ、資産価値を長期にわたって維持しやすい優良な住宅が建てられるという点にあります。

一方で、認定を取得するためには、様々な基準をクリアする必要があります。認定の手続きも手間がかかります。

つまり、長期優良住宅は、家づくりの計画段階はもとより維持管理もサポートしてくれる信頼できる工務店を選ぶことがポイントと言えるでしょう。

 

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