「木造アパートの新築投資はやめとけ」は本当か｜メリット・デメリットや利回りを上げるコツを解説
- 木造アパートを新築して経営がうまくいくか心配
- 木造アパートのデメリットや注意点を知りたい
とお考えの方のために、「木造アパートの新築投資はやめとけ」と言われる理由やメリット・デメリットを紹介します。
そのほか、建築費用の目安や利回りを上げるコツについてもお話ししますので、ぜひ最後までごらんください。
■ 「木造アパートの新築投資はやめとけ」と言われる理由は明確で、その対策を取ることで健全なアパート経営を実現できます。
■ 木造アパートを新築したい方は、設計・施工実績が豊富な建築会社へ相談しましょう。
■ アイホームズは墨田区を中心に東京23区で準耐火・耐火建築物の認定を受けられる高耐震木造注文住宅を手掛けています。
「木造アパートの新築投資はやめとけ」と言われる理由とデメリット、対策方法
インターネットなどでは「木造の新築投資はやめとけ」というネガティブな意見を目にすることも少なくありません。
その背景には、木造アパートのデメリットが関係しています。
アパート経営を失敗しないために、対策方法と併せて注意点を押さえておきましょう。
空き家率が上昇している
全国的に住宅の空き家率が上昇しています。
（参考：国土交通省｜令和６年度 住宅経済関連データ｜世帯数及び住宅戸数の推移）
その原因は地域差がありますが、東京都でも近年、賃貸向け住宅の空き家が増加しているのが現状です。
（参考：東京都｜東京都の空き家の現状）
そのため、その地域の賃貸需要をリサーチした上でないと、木造アパートを新築してもなかなか借り手が見つからないリスクがあります。
実際に、賃貸住宅の市場は2009（平成21）年に大幅な減少が見られました。
（引用：国土交通省｜賃貸住宅市場の実態について）
これから木造アパートを建てる場合は、比較的賃貸需要の大きい東京23区内がおすすめです。
23区内でも地価がリーズナブルな城東・城北エリア（墨田区・江東区・台東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区など）で木造アパートを建てる事例が増えています。
東京23区内で地価がお手頃なエリアは液状化のリスクがある
東京23区内で比較的地価がリーズナブルなエリアは、液状化現象の発生リスクが高いとされています。
液状化現象とは、主に砂質の割合が多い地盤や地価水位が浅い地盤で起き、地震の揺れによって砂の粒子同士が結びついて支えあっていたのが解けて、地盤沈下（不同沈下）を引き起こす現象です。
（参考：東京都建設局｜東京の液状化予測図 令和5年度改訂版）
液状化リスクの高い地域では、いくら建物の耐震性を高めても、傾いて損傷を受ける可能性があります。
液状化のリスクが高い地域でも、地盤改良によって地震の影響を受けないようにできます。
“アイホームズ”は、「免震+地盤+液状化保証付スーパージオ工法」と緻密な構造設計によって、大地震にも耐えられる建物を皆様に提供しています。
＞【おすすめコラム】戸建住宅の液状化対策とは？11の工法について簡単に解説
＞【おすすめコラム】地盤が緩い土地とは｜地名などの特徴で見分けるポイント・マイホーム新築時の地震対策など解説
大規模地震の発生リスクが高まっている
近年、日本では大規模地震の発生リスクが高まっています。
アパート経営をするのにおすすめの東京都を含む関東エリアも、首都直下地震の可能性が示唆されており、発生確率は70％程度（2020年1月24日時点）です。
（引用：国土交通省｜国土交通白書 2020｜地球環境・自然災害に関する予測）
首都直下地震などの大規模地震が発生した際に建物被害を最小限に抑えるためには、以下の点にこだわる必要があります。
- 震度6強の揺れにも耐えられる建物構造（耐震・制振・免震）
- 火災の被害を最小限に抑えられる耐火性能
- 液状化による建物沈下を防ぐ地盤改良
これらのポイントを全て押さえれば大地震でも軽微な補修だけで済むアパートを建てられる可能性は十分あります。
＞【おすすめコラム】地震に強い家の構造｜木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造どれがいい？特徴を徹底比較
他構造に比べて家賃設定が低くなりがち
木造アパートは非木造（鉄筋鉄骨コンクリート造・鉄筋コンクリート造・鉄骨造）のアパートと比べると家賃相場が低く、その分収入は少なくなるのが通常です。
| 構造種別 | 家賃相場（全国平均） |
|---|---|
| 木造（W造） |
|
| 鉄筋鉄骨コンクリート（SRC造） |
|
| 鉄筋コンクリート造（RC造） |
|
| 鉄骨（S）造 |
【軽量鉄骨】
【重量鉄骨】
|
家賃相場は構造種別だけでは決まりません。
- 立地や周辺環境
- 部屋の広さや間取り
- 共用部の設備（オートロックや宅配ボックスなど）
これらのポイントでも家賃は上下しますので、新築時にかかるコストや税額などと併せて総合的にプランを検討しましょう。
他構造より耐用年数が短いと思われがち
木造の建物は非木造の建物よりも法定耐用年数が短いため、長くアパート経営を続けられないと思う方も多いでしょう。
ここで重要となるのが、法定耐用年数・物理的耐用年数・経済的耐用年数の違いです。
| 法定耐用年数 |
固定資産を減価償却できる年数を指し、あくまでも税法に基づく基準 【木造（住宅用）＝22年】 |
| 物理的耐用年数 | 建物の構造体や仕上げ材が物理的に現存できる年数 |
| 経済的耐用年数 | 継続的に利用するための補修・修繕費用が、改修費用を超えるまでの年数 |
法定耐用年数が短いということは、建物の新築コストを減価償却できる期間が短いことを意味するので、短期的には節税効果が高いと言えます。
法定耐用年数は建物寿命とは異なり、近年の高性能住宅は物理的寿命が100年を超えると推測されているものも少なくありません。
長寿命の木造アパートを建てたい場合は、以下の点に着目して建築会社を選びましょう。
- 地震に耐えられて長く住み続けられる「耐震性」
- 快適な室内環境を維持できて結露による構造体劣化を防げる「断熱性」
- 安心してアパート経営を続けられる「長期保証・アフターサポート」
利回りの高い4階以上の物件を建てられる会社が限られる
4階以上の木造アパートを建てられる建築会社は決して多くありません。
しかし、アパート経営の利回りを上げるために重要な「レンタブル比※」は階数を増やすほど高くなります。
※レンタブル比：建物の延床面積に対して貸し出せる床面積の割合
“アイホームズ”は都内初「耐火木造4階建て住宅」の事例を持つプロフェッショナルです。
膨大な固定費のかかる総合住宅展示場へ出展せず、中間マージンがかからない直接施工によって、ハイグレードな住宅を“大手ハウスメーカーより30%安い価格”で実現しています。
＞【おすすめコラム】木造耐火構造の建物｜定義とメリット・デメリット、価格、補助金について解説
木造アパートを新築するメリット
＞墨田区東向島「準耐火木造2階建てワンルームロフト付アパート（4戸）」
木造アパートには、他の構造と比べて収益性などにおいてメリットがあります。
非木造より建築費用を抑えられる
木造アパートはその他非木造の場合と比べて建築コストを抑えられます。
| 構造種別 | 貸家（共同住宅）の平均建築費用 |
|---|---|
| 木造（W造） | 20.8万円／㎡（68.6万円／坪） |
| 鉄筋鉄骨コンクリート（SRC造） | 33.4万円／㎡（110.2万円／坪） |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 31.5万円／㎡（103.9万円／坪） |
| 鉄骨（S）造 | 31.9万円／㎡（105.2万円／坪） |
（参考：建築着工統計｜住宅着工統計｜2024年次）
上の表を見ると、鉄筋鉄骨コンクリート造は木造の1.6倍程度の建築費用がかかっていることが分かります。
非木造より地盤改良にかかる費用を抑えられる
建物の重量は構造の種別によって異なり、鉄骨造（重量鉄骨造）は木造の約2.3倍、鉄筋コンクリート造は約5倍です。
重量が大きいほど建物を支えるために地耐力が必要になります。
地耐力とは地盤が建物荷重に耐えられる抵抗力を指し、東京23区内に多い液状化リスクのある地域では、地耐力を上げるための地盤改良が必須です。
建物荷重が他の構造よりも小さい木造は、地耐力アップのための地盤改良にかかるコストを抑えられます。
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造より工期が短い
木造は鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造よりも工期が短いため、着工から入居募集までの期間が短い点も賃貸経営において重要なポイントです。
| 構造種別 | 3〜4階木造アパートの工期目安 |
|---|---|
| 木造（W造） | 4~5ヶ月 |
| 鉄筋鉄骨コンクリート（SRC造） | 6〜8ヶ月 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 6〜8ヶ月 |
| 鉄骨（S）造 | 4~6ヶ月 |
狭小地・建物密集地などでも建てやすい
木造は鉄筋コンクリート造や鉄骨造よりも資材搬入は建築作業に必要な重機が小型であるため、以下のいずれかに当てはまる場合も非木造より作業がスムーズです。
- 前面道路が狭い土地
- 隣家との距離が近い土地
- 建物が密集している土地
- 狭小地
重機が小型だと、作業音や通行止めなどによるご近所トラブルを未然に防げます。
非木造より固定資産税額を抑えられる
土地にかかる固定資産税は建物の構造種別による違いはありませんが、建物（家屋）については税額に差が出ます。
【家屋の固定資産税評価額】＝再建築価格 × 経年減価補正率
【家屋の固定資産税額】＝固定資産税評価額（課税標準額）×標準税率1.4％
※再建築価格：同じ建物を建てるときにかかる想定費用
※経年減価補正率：建物は経年するとその価値が変わる考えのもと用いられる補正係数
| 築年数 | 木造の経年減価補正率 | 非木造の経年減価補正率 |
|---|---|---|
| 1年 | 0.80 | 0.9579 |
| 5年 | 0.64 | 0.8569 |
| 10年 | 0.50 | 0.7397 |
| 20年 | 0.26 | 0.5054 |
| 30年 | 0.20 （築27年以上は補正率一定） |
0.3059 |
参考：法務省｜経年減価補正率表
木造アパートは、非木造アパートと比べて再建築価格※が安く、経年減価補正率※が低いため、固定資産税額が安くなるという訳です。
| 築年数 | 固定資産税額の差 |
|---|---|
| 5年 | 木造は非木造の約74%相当 |
| 10年 | 木造は非木造の約68%相当 |
| 20年 | 木造は非木造の約51%相当 |
| 30年 | 木造は非木造の約65%相当 |
アイホームズの4階アパートまで建築可能な木造耐火構造『ひのき』
木造アパートの利回りを上げるコツ
＞墨田区八広「全館床暖房で冬は暖房いらず◎吹抜け×屋上テラス×太陽光パネルのある高気密高断熱の免震住宅」
木造アパートの新築を検討中の方が最も気になるのが「利回り」ですよね。
アパートの理想的な実質利回りは「5%以上」で、「3%以下」になると経営継続が難しいと言われています。
アパートの利回りを上げる方法はいくつかありますが、主に以下の点を押さえましょう。
- 建物性能を高める
- 他の物件と差別化する
- 階数を増やす
- 設計・施工実績が豊富でリーズナブルな金額を提案できる建築会社を選ぶ
では、それぞれ詳しく解説します。
耐震性能にこだわる
「木造アパートは地震に弱い」と言われることもありますが、近年は木造でも建築基準法で定められている耐震性能以上を持つ物件は少なくありません。
耐震性に加えて、免震・制振技術も含めた総合的な構造設計により、長く安心してアパート経営を継続できます。
＞【おすすめコラム】木造アパートの耐震性｜“地震に弱い”は本当？東京の倒壊リスクや階数の違い、保険・大家責任について
断熱性能にこだわる
高い断熱性能は単に室内環境の快適さを高めるだけではなく、建物寿命にも影響します。
断熱性の低い木造建築物は、壁などの内側や1階の床下、窓周りなどに結露が発生し、その水分によって柱・土台などの構造躯体が腐朽したりシロアリ被害を受ける可能性があるのです。
高断熱仕様にすることで、子育てグリーン住宅支援事業などの補助金を受けられるため、事前に建築会社と仕様の詳細を相談しましょう。
騒音対策（防音）にこだわる
木造アパートと聞くと、多くの方は「騒音が気になる」という印象を抱きます。
上下階の生活騒音（足音など）に加えて、立地環境によっては外から入る音（自動車や電車の音、人の話し声）への対策も必要です。
そこで他の物件と差別化するために、防音性を高めるプランもおすすめです。
| 騒音の種類 | 例 | 対策 |
|---|---|---|
| 生活騒音 | 人の声 足音 給排水 音 電気機器 楽器・音響機器 |
・遮音フローリングの採用 |
| 外部からの騒音 | 自動車走行音 アイドリング音 電車走行音 人の話し声 ペットの鳴き声 |
・二重窓 ・防音サッシの設置 |
3階・4階以上も検討する
都内の狭小地で利回りを上げるのに最も効果的なのが、階数を増やす方法です。
木造アパートと聞くと2階建てを想像しますが、近年は、3・4階建ての物件も増えています。
ただし、4階建ての木造アパートを設計施工できる建築会社は限られるので注意しましょう。
“アイホームズ”はこれまで、「火災・地震に抵抗できる家づくり」を行ってきた実績があります。
アイホームズの『ひのき耐火』は、国土交通大臣の認定を受けた1時間耐火構造の木造住宅で、4階建てアパートにも対応可能です。
さらに、手厚い保証付きスーパージオ（SG）工法を用いることで、液状化リスクの高いエリアでも高耐久なアパートを建てられます。
城東・城北エリアで地元を知り尽くした職人と連携し、すぐに駆けつけられる地域密着型工務店として、お客様のアパート経営をサポートいたしますので、お気軽にご相談ください。
＞【おすすめコラム】東京｜新築アパートの利回り相場と最低ライン｜種類・計算方法・リスク回避のポイントを解説
アイホームズが「大手ハウスメーカーより30％安く建てられる理由」
※当社はしつこい営業を一切行っておりません。いきなり訪問をしたり、電話をしたりすることはございませんのでご安心下さい。
| アイホームズ施工エリア （城東・城北エリア限定） | |
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| 東京都 | 墨田区、江東区、台東区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区、北区（東側）、文京区、千代田区、中央区 |
| 千葉県 | 市川市、松戸市（南部） |
| 埼玉県 | 八潮市 |
まとめ
これからアパートの新築投資を始める方には、初期費用を抑えられる木造がおすすめです。
ただし、より長期にわたって賃貸経営をするためには、地震や火災に抵抗できる建物性能が必要です。
アイホームズは昭和43年創業以来、東京23区内で「高気密高断熱＋高耐震」の木造準耐火・耐火建築物をリーズナブルな価格で数多く手がけてきた実績があります。
狭小地への施工実績も豊富であり、アパートの新築・建て替え・リフォームいずれも対応可能ですので、ぜひお気軽にご相談ください。
著者情報
五十嵐 照勝代表取締役社長
昭和43年創業時から、アイホームズは『孫の代まで安心して暮らせる家づくり』を信念としています。
ご家族だけで決められない事や資金計画を元に無理なく建築できる範囲を、永年蓄積された弊社の施工事例を基にお答えさせていただきます。お客様自身が『孫の代まで安心して暮らせる家』に末永くご満足いただけるよう、誠心誠意サポートいたします。
保有資格
一級建築士
１級建築施工管理技士
１級土木施工管理技士
宅地建物取引士
不動産資産診断士
不動産アドバイザー
住宅ローンアドバイザー
耐震診断士
火災保険募集人
生命保険募集人
少額短期保険募集人
自然災害鑑定士
株式会社 アイホームズ
FAX：03-3613-6149
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