木造アパートの耐震性｜“地震に弱い”は本当？東京の倒壊リスクや階数の違い、保険・大家責任について
- 木造アパートは地震に弱いのか知りたい
- これからアパートを新築したいがどんな点に注意すべきか分からない
とお考えの方のために、木造アパートは地震に弱いと思われる理由と耐震性を高めるためのポイントを紹介します。
そのほか、1階・2階での地震被害の違いや東京都が抱える南海トラフ地震・都市直下型地震におけるリスク、万が一の際の保険や大家責任についてもお話ししますので、ぜひ最後までごらんください。
■ これから新築する場合、鉄筋コンクリート造や鉄骨造と比べて木造は耐震性能が劣るということはありません。
■ より長期にわたって賃貸アパート経営をするためには、地震や火災に抵抗できる性能が必要です。
■ アイホームズは墨田区を中心に東京23区で準耐火・耐火建築物の認定を受けられる高耐震木造注文住宅を手掛けています。
目次
木造アパートは「地震に弱い・倒壊リスクは高い」のか
木造アパートと聞くと、地震で倒壊しやすいというイメージが定着していますが、「木造だから地震に弱い」というのは間違いです。
なぜなら、建築基準法において木造・鉄筋コンクリート（RC）造・鉄骨鉄筋コンクリート（SRC造）・鉄骨（S）造と種別によって求められる風圧力や地震力への抵抗力は変わらないためです。
実際、国土交通省の調べによると建物の耐震性能が見直された1981年6月以降※、大震災時の建物全壊率は木造と他構造で大きな違いはありません。
※1981年6月以降に建築確認を受けた建物には「新耐震基準」が適用され、それ以前に建てられた「旧耐震基準」の建物よりも耐震性能が大幅に向上した。
（参考：林野庁｜木造建築物の一般的特性）
むしろ、木造は非木造より建物総重量が軽くて地震の揺れによってかかる負荷が小さく、様々な耐震構法があることから、近年は木造ビルなどの施工事例も増えています。
そして、現在適用されている新耐震基準は、「震度6強～7程度の大規模地震で建物が倒壊・崩壊しない」ことを前提としており、さらに耐震性能が高い耐震等級2・3を採用する事例も少なくありません。
| 等級 | 耐震性能 |
|---|---|
| 耐震等級1 （＝現行の建築基準法） |
|
| 耐震等級2 |
|
| 耐震等級3 |
|
単に耐震性だけを高めるだけではなく、制振・免震と組み合わせて地震に強い建物にする技術も進化しています。
建物が重いほど、必要となる地耐力※が大きくなる点もポイントです。
※地耐力：地盤がどれだけの荷重を支えられるか表す指標（kN/㎡）で、地盤調査で明らかになった数値が大きいほど、地盤が強いことを意味する。
つまり、建物荷重が他の構造より軽い木造は、構造設計において有利であるとも考えられるということです。
1981年以前に建てられた旧耐震基準のアパートであっても、耐震改修（リフォーム）によって、地震に強い物件に生まれ変わらせることは無理な話ではありません。
“アイホームズ”は、
- 徹底した地盤調査
- 綿密な構造計算
- 耐震・制震・免震技術を組み合わせた構造設計
- 高耐震高耐久の基礎づくり
- 免震+地盤+液状化保証付スーパージオ工法
を標準仕様とし、“大手ハウスメーカーより30%安い価格”で高性能住宅を提供しております。
東京都内における木造アパート倒壊リスク｜首都直下地震・南海トラフ巨大地震による影響
日本全国ほとんどの地域で今後数十年以内に大地震がくると言われていますよね。
これから東京都心部で木造アパートを建てる場合、首都直下地震・南海トラフ巨大地震を想定しておく必要があります。
内閣府の発表によると、首都直下地震が発生すると東京東部を中心に広範囲にわたって「震度6強」の地震被害があるとされています。
（参考：内閣府｜特集 首都直下地震の被害想定と対策について（最終報告））
揺れによる全壊家屋は約175,000棟にものぼり、その大半は旧耐震基準建物であると予測されているものの、新耐震基準の建物被害もゼロではないでしょう。
また、焼失する建物は最大で約412,000棟と想定されていることから、揺れに耐えられたとしても火災による二次被害を受ける恐れもあります。
対して南海トラフ巨大地震の場合、東京都内のほとんどが震度5強もしくは震度5弱の揺れを感知すると予測されていることから、一見、首都直下地震と比べて被害は少ないように見えますよね。
（参考：東京都防災ホームページ｜南海トラフ巨大地震等による東京の被害想定（平成25年5月14日公表）
しかし、都内東部の一部地域では液状化※の発生リスクがあることが分かっています。
※液状化（現象）：地震の揺れによって、地下水圧が高くなり、地盤に含まれる砂の粒子がバラバラになって、地耐力を失う現象のこと。液状化が発生すると、水よりも比重の大きい建物が沈んだり傾いたりする。
現行の建築基準法では震度6強の地震力に耐えられる構造であることが“最低条件”になっているため、理屈では今後起こりうる大地震で倒壊するリスクは低いと言えます。
ただし、地震の建物被害は揺れによる損傷だけではなく、火災や不同沈下※も含まれるので注意が必要です。
※不同沈下（不等沈下）：建物が全体的に沈下するのではなく、部分的に沈んで傾いてしまう現象を指し、液状化が主な原因
東京23区でこれから木造アパートを新築したい方は、
- 震度6強の揺れにも耐えられる建物構造
- 火災の被害を最小限に抑えられる耐火性能
- 液状化による建物沈下を防ぐ地盤改良
この全てが必要です。
“アイホームズ”は、「免震+地盤+液状化保証付スーパージオ工法」と緻密な構造設計によって、来たる大地震にも耐えうる戸建住宅・アパートを皆様に提供します。
＞【おすすめコラム】戸建住宅の液状化対策とは？11の工法について簡単に解説
＞【おすすめコラム】地盤が緩い土地とは｜地名などの特徴で見分けるポイント・マイホーム新築時の地震対策など解説
アパートを木造で建てるメリット
＞墨田区東向島「準耐火木造2階建てワンルームロフト付アパート（4戸）」
木造アパートには、他の構造と比べて収益性などにおいてメリットがあります。
非木造より建築費用を抑えられる
木造は鉄筋コンクリート造や鉄骨造などの非木造と比べて、建築費用を抑えられます。
木造耐火建築物の場合でも、その差は歴然です。
| 構造種別 | 全国平均単価 | 東京平均単価 |
|---|---|---|
| 木造（非耐火） | 68.3万円／坪 | 71.6万円／坪 |
| 木造（耐火） | 88.8万円／坪 | 93.0万円／坪 |
| 鉄筋コンクリート造 | 100.3万円／坪 | 127.0万円／坪 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 104.9万円／坪 | 115.2万円／坪 |
| 鉄骨造 | 97.0万円／坪 | 116.8万円／坪 |
参考：国税庁｜地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）【令和6年分用】
そのため、賃貸アパート経営の初期費用を抑えられます。
非木造より地盤改良にかかる費用を抑えられる
建物の重量は、木造と比べて鉄骨造（重量鉄骨造）は約2.3倍、鉄筋コンクリート造は約5倍にも及びます。
つまり、その分高い地耐力が必要になるということです。
東京23区内に多い液状化リスクのある地域では、地耐力を上げるために地盤改良をしなくてはいけません。
その際、上に建てるアパートの建物重量が大きいほど工事費用が高くなるため、木造にすると地盤改良にかかるコストを抑えられます。
鉄筋コンクリート造より早く入居募集をかけられる
木造は鉄筋コンクリート造よりも総じて工期が短いため、計画が始まってから入居募集をかけるまでの期間を短縮できます。
つまり、それだけ収益性を高められる可能性があるということです。
また、鉄筋コンクリートの場合、雨天時はもちろん、気温が低い場合も工期が遅延する可能性がある点にも注意しましょう。
非木造より断熱性能に対するコスパが高い
木材はコンクリートや鋼材よりも熱伝導率（熱の伝わりやすさ）と容積比熱（温まりやすさ・冷めやすさ）が低いため、素材そのものである程度断熱できます。
| 材料の種類 | 熱伝導率 | 容積比率 |
|---|---|---|
| 無垢材 | 0.12 | 520 |
| 木質系合板 | 0.16 | 720 |
| 鋼材 | 55 | 3,600 |
| コンクリート | 1.6 | 2000 |
つまり、非木造構造よりも断熱工事（断熱材の充填など）にかかる費用を抑えられるということです。
高断熱なアパートは、住む人の快適な暮らしを保てるだけではなく、結露を防止して建物寿命を伸ばす効果もあります。
非木造より固定資産税額を抑えられる
木造の建物は、非木造の建物と比べて固定資産税算定の際に用いられる再建築価格※と、経年減価補正率※が低いため、結果的に家屋分の固定資産税額がやすくなります。
※再建築価格：同じ建物を建てるときにかかる想定費用
※経年減価補正率：建物は経年するとその価値が変わる考えのもと用いられる補正係数
【家屋の固定資産税評価額】＝再建築価格 × 経年減価補正率
【家屋の固定資産税額】＝固定資産税評価額（課税標準額）×標準税率1.4％
| 築年数 | 木造の経年減価補正率 | 非木造の経年減価補正率 |
|---|---|---|
| 1年 | 0.80 | 0.9579 |
| 5年 | 0.64 | 0.8569 |
| 10年 | 0.50 | 0.7397 |
| 20年 | 0.26 | 0.5054 |
| 30年 | 0.20 （築27年以上は補正率一定） |
0.3059 |
参考：法務省｜経年減価補正率表
築5・10・20年で木造と非木造の場合では、固定資産税額の差がどんどんと開いていきます。
| 築年数 | 固定資産税額の差 |
|---|---|
| 5年 | 木造は非木造の約74%相当 |
| 10年 | 非木造は木造の約68%相当 |
| 20年 | 非木造は木造の約51%相当 |
非木造より早く減価償却できる
税法上、「資産の価値は経年によって減っていく」ことが原則です。
そのため、建物（固定資産）の新築にかかった一時的な支出を、法的に定めた耐用年数（＝減価償却期間）で分割して経費計上できます。
| 構造種別 | 法定耐用年数 ＝減価償却できる期間 |
定額法償却率 |
|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 0.046 |
| 鉄骨造 （軽量鉄骨） |
19年（厚み3㎜以下） 27年（厚み3㎜超4㎜以下） |
0.053 0.038 |
| 鉄骨造 （重量鉄骨） |
34年 | 0.030 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造 |
47年 | 0.022 |
つまり、木造は非木造の建物と比べて節税効果を短期間に圧縮できる効果があります。
ここで重要となるのは、「法定耐用年数＝建物の寿命ではない」という点です。
法定耐用年数はあくまでも税法で建物の価値が継続するとみなす期間であり、新築時の仕様とメンテナンス計画によっては、100年近く不動産価値を継続することも可能です。
（参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装 設備の更新による価値向上について）
狭小地・建物密集地などでも建てやすい
木造は鉄筋コンクリート造や鉄骨造よりも建築や資材搬入に必要となる重機が少ない（小型である）ため、道路が狭い地域や狭小地、隣家と近い敷地でも比較的建設しやすい点もポイントです。
木造アパートであれば、ほとんどの資材を2tトラックのみで搬入できるケースが大半です。
そのため、近隣トラブルを未然に防げることから、新築後の賃貸運営をスムーズに進められます。
レンタブル比を上げやすい＝収益性が高い
レンタブル比とは、延床面積に対する賃貸可能な範囲（賃室）の床面積割合を指し、アパートの場合60％が最低ラインとされています。
木造は鉄骨造や鉄筋コンクリート造と比べて壁の厚さを薄くできるため、建物の総容積に対して部屋として使える部分の容積を広くすることが可能です。
また、木造は非木造よりも間取りの自由度が高いことから、時代や地域特性のニーズに合わせたプランニングができます。
都内でアパートを建てる場合、準耐火・耐火構造にする必要があるケースは少なくありません。
しかし、木造耐火構造のアパートを設計施工できる建築会社は限られます。
“アイホームズ”は都内初「耐火木造4階建て住宅」の事例を持つプロフェッショナルです。
膨大な固定費のかかる総合住宅展示場へ出展せず、中間マージンがかからない直接施工によって、ハイグレードな住宅を“大手ハウスメーカーより30%安い価格”で実現しています。
＞【おすすめコラム】地震に強い家の構造｜木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造どれがいい？特徴を徹底比較
＞【おすすめコラム】木造耐火構造の建物｜定義とメリット・デメリット、価格、補助金について解説
アイホームズの4階アパートまで建築可能な木造耐火構造『ひのき』
木造アパートに関する「よくある質問」
＞墨田区八広「全館床暖房で冬は暖房いらず◎吹抜け×屋上テラス×太陽光パネルのある高気密高断熱の免震住宅」
最後に、木造アパートの新築を検討している方からよくいただく質問を紹介します。
Q.「木造アパートで一番安全な場所は？」
木造アパートを借りたい方が気になるのは「どの部屋が一番安全か」「1階と2階で地震被害に差は出るのか」という点ですよね。
まず、アパートの特定の部屋が一番安全ということはありません。
ただし、以下の場所は地震による怪我や事故のリスクが低いので、ぜひ借りる方にアドバイスしてあげてください。
- 【玄関】→速やかに避難しやすく、柱や壁の間隔が狭く倒壊しにくい
- 【トイレ・浴室】→窓があっても小さくガラスの飛散によって怪我をしにくく、柱や壁の間隔が狭いので倒壊しにくい
どちらの場合も、ドアが変形して閉じ込められないように、揺れを察知したらドアをすぐに開放することが条件です。
Q.「木造アパートの1階と2階で地震被害は違う？」
現行の建築基準法で定められた性能以上の耐震性を持つアパートでは、1階と2階で地震被害に大きな違いはありません。
ただし、木造や免震構造を取り入れた建物は地震力を受けたときに揺れて力を受け流す特性があるため、階数が高くなるほど揺れは大きくなります。
そのため、2階の方が家具などが倒れるリスクが少々高いので注意しましょう。
また、1階の方が避難や救助においても有利です。
Q.「地震でアパートや住んでいる人に被害が出た場合の大家の責任範囲は？」
民法第606条では、賃貸人（貸主）に「賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする」義務が課せられています。
地震でアパートが損傷した場合、賃貸人には以下の責任があるので事前にチェックしておきましょう。
- 建物の安全性を確認し、入居者へ避難を促さなくてはいけない
- 入居者が生活できるレベルまで修繕しなくてはいけない
- 入居者に損害が生じた場合は、損害賠償責任を負わなくてはいけない
ただし、地震のような自然災害による被害を受けた場合、建物に瑕疵※がないと認められれば、損害賠償責任を負わなくても良い可能性があります。
※瑕疵（かし）：通常の状態で備えるべき機能・品質・性能が欠けている状態。
現行の建築基準法に適合し施工不良がなく、さらに適切な建物メンテナンスを行なっていれば、「瑕疵はない」と判断されるのが通常です。
逆に、建物の劣化を放置していたことによって入居者に被害をもたらすと、賠償責任が発生する可能性があるので注意しましょう。
ちなみに、賃借人（借主）が部屋に自ら持ち込んだ家財品などの損害は、賃貸人の補償責任対象外です。
Q.「地震でアパートに被害が出た場合に補償を受けられる保険は？」
アパートを新築する際に加入する火災保険だけでは、地震による損害は補償されないので注意しましょう。
地震の損害を保険でカバーしたい方は、必ず火災保険のオプションで地震保険を契約してください。
アパートの賃貸人向け地震保険に加入すると、以下の補償を受けられます。
- 地震による建物の損害補償（修繕費用の補填）
- 地震によって収入が途絶えた場合のローン返済補填
地震保険料も火災保険料と同様に、経費計上できる点もポイントです。
ただし、建物被害のレベルによって支払われる保険金額が異なります。
| 被害のレベル | 保険金 | 保険金上限 |
|---|---|---|
| 全壊 | 建物時価50%以上 |
|
| 大規模半壊 | 建物時価40%以上50%未満 |
|
| 半壊 | 建物時価20%以上40%未満 |
|
| 一部損傷 （準半壊） |
建物時価3%以上20%未満 |
|
（参考：内閣府｜災害に係る住家の被害認定）
Q.「地震に強い木造アパートの新築はどんな建築会社に依頼すればいい？」
地震に強い木造アパートは、以下の条件に合う建築会社に相談しましょう。
- 地域特性を熟知している（そのエリアでの設計施工実績が豊富）
- 耐震・制振・免震に関する知識が豊富
- 木造の耐火建築物に関する技術がある
- 地盤調査・地盤改良に関する知識が豊富
- 保証やアフターサポートのサービスが充実している
“アイホームズ”はこれまで、「火災・地震に抵抗できる家づくり」を行ってきた実績があります。
建物の最長60年保証サービス※に加えて、スーパージオ（SG）工法を用いることで以下の安心保証も提供します。
- 地盤保証「最大3億円（20年間）」
- 液状化保証「最大1億円（10年間）」
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※当社はしつこい営業を一切行っておりません。いきなり訪問をしたり、電話をしたりすることはございませんのでご安心下さい。
| アイホームズ施工エリア （城東・城北エリア限定） | |
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| 東京都 | 墨田区、江東区、台東区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区、北区（東側）、文京区、千代田区、中央区 |
| 千葉県 | 市川市、松戸市（南部） |
| 埼玉県 | 八潮市 |
まとめ
「木造アパートは地震に弱い」と思われがちですが、これから新築する場合、鉄筋コンクリート造や鉄骨造と比べて耐震性能が劣ることはありません。
ただし、より長期にわたって賃貸経営をするためには、地震や火災に抵抗できる建物性能が必要です。
アイホームズは昭和43年創業以来、東京23区内で「高気密高断熱＋高耐震」の木造準耐火・耐火建築物をリーズナブルな価格で数多く手がけてきた実績があります。
狭小地への施工実績も豊富であり、アパートの新築・建て替え・リフォームいずれも対応可能ですので、ぜひお気軽にご相談ください。
著者情報
五十嵐 照勝代表取締役社長
昭和43年創業時から、アイホームズは『孫の代まで安心して暮らせる家づくり』を信念としています。
ご家族だけで決められない事や資金計画を元に無理なく建築できる範囲を、永年蓄積された弊社の施工事例を基にお答えさせていただきます。お客様自身が『孫の代まで安心して暮らせる家』に末永くご満足いただけるよう、誠心誠意サポートいたします。
保有資格
一級建築士
１級建築施工管理技士
１級土木施工管理技士
宅地建物取引士
不動産資産診断士
不動産アドバイザー
住宅ローンアドバイザー
耐震診断士
火災保険募集人
生命保険募集人
少額短期保険募集人
自然災害鑑定士
株式会社 アイホームズ
FAX：03-3613-6149
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