「木造の4階建て」増加の理由とメリット・デメリット、価格、事例を解説

• 狭小地にゆったり住める家や収益性の高い木造アパートを建てたい

このようにお考えの方におすすめなのが「木造4階建て」です。

こちらの記事では、木造4階建てが増えている理由とメリット・デメリット、これから新築する場合の費用目安、東京都内の施工事例を詳しく解説します。

そのほか、東京でご実家やマイホームを建て替えたい方におすすめの補助金制度も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

 

木造4階建ての戸建住宅・アパートが増えている理由

＞都内初！耐火木造4階建て。造作ワークスペースのある免震住宅。（中央区）

最近、住宅分野においても木造で4階以上の事例が増えており、その背景には、以下のポイントが関係しています。

 

脱炭素化・カーボンニュートラル実現に向けた取り組み

日本は、2050年カーボンニュートラルと2030年温室効果ガスを46%削減（2013年比）を実現することを目標とし、各分野において様々な取り組みを行っています。

その中で国土交通省を筆頭に取り組んでいるのが、「建築の木造化」です。

木造はRC造やS造と比べて、材料の加工・施工・解体・リサイクルと建物のライフサイクルを通じた二酸化炭素排出量が少なく、国産材の利用は運搬における省エネや森林・林業の活性化につながるためです。

（引用：林野庁｜第1部 第3章 第2節 木材利用の動向（1））

 

国土交通省による木材利用の推進

建物の木造化を促進するために、国による補助金・助成金の配布に加えて、自治体ごとに地産材（※）活用プロジェクトをサポートしています。

※地産材：その地域で生育・伐採・加工された木材

さらに、2010年制定の「公共建築物等における木材の利用の促進に関する法律」を2021年には「脱炭素社会の実現に資する等のための建築物等における木材の利用の促進に関する法律（通称：木材利用促進法）」に改訂し、その対象を公共建築物から住宅を含めた一般建築物全般まで拡大させました。

これらの取り組みによって、4階建て以上の戸建住宅や共同住宅、オフィス、教育施設、福祉施設、商業施設などの木造化が加速したのです。

 

木造技術や建築材料の進化

これまで、木造戸建住宅は「在来軸組構法」と「壁式枠組工法（ツーバイフォーなど）」が主で、建てられる階数には限界がありました。

ところが、新たな木造技術や建築材料の革新・進化によって、4階以上でも耐震性の高い木造建築物が実現可能となったのです。

特に近年注目されているのが、SE構法です。

SE構法とは、1995年に発生した阪神淡路大震災の甚大な被害を受けて開発された木質ラーメン構造で、一定の高強度を発揮するCLT（※）を用いた構造体と強固な構造接合部によって「高耐震性と開放的な間取り」の両方を実現できる画期的な構法です。

※CLT：Cross Laminated Timber（直交集成板）の略称で、木材特有の品質ムラや変形を最小限に抑えられるため、建築の構造材などに使用される

アイホームズは、株式会社エヌ・シー・エヌの認定を受けたSE構法の施工会社です。

 

建築基準法改正による中大規模木造建築物のハードル引き下げ

中大規模建築の木造化を推し進めるため、2019年に建築基準法が改正されました。

その中には、以下のような小中規模木造建築に関する変更点が盛り込まれています。

二級建築士で建築できる範囲を拡大

改正前	高さ13mまたは軒高9mを超える木造建築物には「高度な構造計算（許容応力度等計算等）」が必要で、一級建築士でなければ設計や工事監理できない。
改正後	高さ13mまたは軒高9mを超える建物では高度な構造計算までは求めず、二級建築士で設計可能な「簡易な構造計算（許容応力度計算）」で建築できる。

耐火構造にしなくてはいけない範囲を引き下げ

改正前	「高さ13m以下かつ軒高9m以下」の建物は耐火構造にしなくてはいけない。
改正後	「高さ16m以下かつ3階以下」の建物や「延焼防止上有効な空地を確保」している建物は耐火構造にしなくてもよい。

階数に応じて要求される耐火性能基準の合理化

改正前	4階建て以内は「1時間耐火性能」、5階建て以上14階建て以内「2時間耐火性能」が求められる。
改正後	5階建てと14階建てで同じ耐火性能が求められる不合理さを解消し、5階建て以上9階建て以下の建築物の最下層は90分耐火性能で設計可能。

参考：国土交通省｜改正建築基準法について

 

＞おすすめコラム：【木造4階建ての戸建て・アパート】メリット・デメリットと価格相場を解説

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耐火建築物や防火・準防火地域との関係性

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4階建ての住宅やアパートを新築する際に押さえておくべきポイントが、「耐火建築物」というキーワードです。

建設予定地が防火地域・準防火地域・新防火地域のいずれかにある場合、4階以上の建物は原則として「耐火建築物」にしなくてはいけません。

 

※「高さ16m以下かつ3階以下」の建物や「延焼防止上有効な空地を確保」している建物など一部規定の対象となるため、詳しくは管轄省庁や所管行政へご確認ください。

耐火建築物は、建築基準法にて以下のように定義づけられています。

 

※耐火構造：主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）が一定時間の間火災に耐えられる仕様である構造。

構造部	耐火構造で定める時間
壁（耐力壁）	1時間
柱	1時間
床	1時間
梁	1時間
屋根	30分
階段	30分

（建築基準法施行令107条より抜粋）

これまで、耐火建築物の基準をクリアするためにRC（鉄筋コンクリート）造やSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造、S（鉄骨）造が選択されてきましたが、近年は4階建て以上の木造建築物が増えています。

＞【おすすめコラム】木造住宅と鉄骨造住宅どちらがいい？性能・価格の違いを徹底比較

 

 

4階建てを木造にするメリット

4階建ての住宅やアパートを木造で建てると、コスト面・性能面・税制面においてメリットがあります。

 

他の構造より建築費用が安い

耐火構造にする必要がある場合、木造にすると非木造の場合よりコストを抑えられます。

構造種別	全国平均単価	東京平均単価
木造（非耐火）	68.3万円／坪	71.6万円／坪
木造（耐火）	75.1〜88.8万円／坪	78.8〜93.0万円／坪
RC造	100.3万円／坪	127.0万円／坪
SRC造	104.9万円／坪	115.2万円／坪
S造	97.0万円／坪	116.8万円／坪

参考：国税庁｜地域別・構造別の工事費用表（1m²当たり）【令和6年分用】

 

他の構造よりも軽い

木材はコンクリートや鋼材よりも比重が小さいため、建物の荷重を抑えられます。

構造種別	自重・積載荷重の目安
木造	600kg/㎡
RC造	3,000kg/㎡
S造	750kg/㎡

建物が軽くなると、その分地盤にかかる負荷が小さくなり、地盤改良工事のコストダウンにもつながります。

アイホームズが採用するスーパージオ工法は、4階建てでも杭打ちをせずに耐震性・免震性の高い建物を建てることが可能です。

＞【おすすめコラム】地盤が緩い土地とは｜地名などの特徴で見分けるポイント・マイホーム新築時の地震対策など解説

＞【おすすめコラム】木造住宅は「地震に弱い」って本当？高耐震な家のポイントと鉄骨造との比較

 

他の構造より工期が短い

近代の木造は、構造部材を工場でプレカットし、それを現場で組み上げる構法が主流です。

そのため、コンクリートの型枠工事や打設、乾燥期間を必要とするRC造・SRC造と比べると、かなり工期を短縮できます。

構造種別	2階建て住宅の工期目安
木造	3〜5ヶ月
S造	3〜5ヶ月
RC造	5～6ヶ月
SRC造	5～6ヶ月

※建物の規模や敷地条件により上記期間に当てはまらない場合もあります

工期が短いと、その分工事にかかる人件費や仮住まい家賃などの諸経費を削減可能です。

 

非木造より税制面でお得

建物（家屋）は年数が経つほど非木造よりも木造の方が固定資産税が安くなります。

ポイントは、固定資産税の算出に関係する「経年減価補正率」です。

 

経年減価補正率の数字が小さいほど、固定資産税評価額は少なくなります。

築年数	木造の経年減価補正率	非木造の経年減価補正率
1年	0.80	0.9579
5年	0.64	0.8569
10年	0.50	0.7397
20年	0.26	0.5054
30年	0.20 （築27年以上は補正率一定）	0.3059

参考：法務省｜経年減価補正率表

築20年時における木造・非木造の経年減価補正率を比較すると「0.26」と「0.5054」なので、固定資産税額はのおよそ半額になるということです。

 

狭小地・密集地などの都心部でも建てやすい

木造はRC・SRC・S造と比べると、大きな重機を使う工程が少なく、施工音や振動も比較的小さいため、前面道路幅が狭く隣家が近い土地でも、近所トラブルのリスクを抑えられます。

下町と呼ばれる東京23区東部はまだまだ狭い道路が残っていることから、敷地の条件によって木造を選ぶケースも珍しくありません。

＞【おすすめコラム】「木造で耐火建築物にする」7つのメリットや仕様について解説

 

床面積が増えてレンタブル比・収益が上がる

4階建てにすると、狭小地でも床面積が増えてゆったり暮らせるマイホームを建てられます。

アパートなど賃貸住宅の場合は、プランを工夫することによってレンタブル比（※）が上がり、収益性を上げられる可能性がある点もポイントです。

※レンタブル比：アパートやマンションなどの共同住宅における延べ床面積に対する賃貸可能部分の割合で、収益性を大きく左右する。

賃貸用共同住宅のレンタブル比は65〜80％が理想とされています。

4階建てにすると、1・2階を賃貸物件、3・4階をオーナーの自宅にすることも可能です。

＞おすすめコラム：【東京】新築アパートの利回り相場と最低ライン｜種類・計算方法・リスク回避のポイントを解説

 

4階建てを木造にするデメリットと注意点

木造4階建てのニーズは年々増えていますが、新築や建て替えを検討する前に知っておいていただきたいデメリットや注意点もあります。

 

地盤改良が必要

木造はRC造やS造よりも建物荷重が少ないといっても、4階建てになるとその重さは50tを超える可能性もあります。

そのため、建物の荷重を支える地耐力（※）が必要です。

※地耐力：地盤が建物荷重に耐えられる強度（有害な変形が生じるまでの重さ）を数値化した指標

2000年の建築基準法の改正後は全ての現場で地盤調査が義務化されているものの、地盤改良の方法やかかるコストは様々です。

そのため、4階建てを建てる場合は地盤改良の知識が豊富な建築会社へ相談しましょう。

＞アイホームズが提案する地震に強い家「スーパージオ工法」

 

緻密な構造計算とプランニングが必要

木造4階建ては2・3階建ての一般的な戸建住宅と比べてさらに複雑で緻密な構造計算が必要です。

そして、階数が増えるほど間取りが複雑になり、階段の上り下りが大変になる点は否めません。

そのため、暮らしやすい動線の家にするためには、以下の点を意識して間取りを工夫する必要があります。

• 1階にガレージや駐輪場を作るか
• リビングや水回りを何階にすると階段の上り下りを減らせるか
• 将来、2世帯住宅にリフォームする可能性があるか
• ホームエレベーターは必要か（将来必要になるか）

狭小地では少しのデッドスペースも勿体無いため、4階建ての設計実績が豊富な建築会社へ相談しましょう。

 

木造は耐用年数が短い

国税庁の資料では、木造住宅の耐用年数を「22年」としているのに対して、RC造住宅は「47年」に設定されています。

そのため、賃貸物件など事業目的で4階建てを新築する際にかかった費用は、それぞれの年数の間で分割して減価償却します。

参考：国税庁｜No.2100 減価償却のあらまし

ただし、ここで重要な点は「耐用年数＝寿命ではない」というポイントです。

ここでいう耐用年数とはあくまでも税法上価値が続く期間であり、物理的な寿命とは異なります。

国土交通省のレポートでは、品質の高い木造住宅の寿命は「100年超え」と試算しています。

参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装 設備の更新による価値向上について

 

階層ごとに温度差が大きくなる可能性がある

木材はコンクリートや鋼材よりも熱を伝えにくく断熱性が高い材料なので、木造住宅は比較的断熱性が高い構造です。

しかし4階建てにもなると、夏に最上階が日射熱で暑くなったり、冬に1階が地表からの冷気で寒くなったりするなど、階層ごとに温度差が大きくなる可能性があります。

そのため、4階建てを建てる際は、断熱性能にもこだわりましょう。

高い断熱性能の家には、以下のようなメリットがあります。

• 快適に暮らせる
• 室温ムラが少なく、ヒートショックのリスクを抑えられる
• 結露が発生しにくくなり、カビや構造部材の腐朽を抑えられる
• 光熱費削減につながる

＞おすすめコラム：基礎断熱or床断熱の後悔しない選び方｜違い（床下換気、断熱材の厚み、費用など）も簡単解説

＞アイホームズの高気密・高断熱な注文住宅

 

設計施工できる建築会社が少ない

木造4階建ては、設計施工できる建築会社が限られ、さらに、狭小地・変形地となると、請け負う建築会社は限定されるので注意しましょう。

都心で木造4階建ての家を新築する場合は、耐火構造に関する知識も豊富でなければいけません。

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木造4階建ての戸建住宅・アパート｜東京の価格相場と補助金

 

木造4階建ての耐火建築物にすると、一般的な木造戸建住宅の約1.1〜1.3倍程度価格は上がります。

国土交通省の公表データによると、東京都内の構造別新築住宅建築費用（持ち家）は以下の通りです。

 

構造種別	東京都平均 施工単価（㎡・坪）
木造住宅（非耐火）	92.4万円／坪
木造住宅（耐火） ※非耐火×1.2	110.8万円／坪
鉄骨造住宅	140.9万円／坪
鉄筋コンクリート造	186.45万円／坪

 

これを仮に「10坪／階×4階」の家に当てはめると、非耐火建築物で「約3,696万円」、耐火建築物で「4,432万円」になる計算です。

この費用とは別に、土地の購入価格と諸経費（不動産登記や不動産仲介業者に支払う紹介料など）がかかります。

 

東京都の建て替えで使える補助金

東京都では街の防災性アップを目的に、東京都都市防災不燃化促進事業を実施しており、都市計画道路の沿道30m以内に入る範囲を「不燃化促進区域」に指定しています。

不燃化促進区域内にある木造建物を木造耐火建築物へ建て替えると、補助金や助成金の対象となる可能性があるため、各自治体に詳細を確認しましょう。

• 台東区「住まいの共同化と安心建替え支援制度」
• 葛飾区「不燃化特区内の建替え助成制度」
• 墨田区「木密地域不燃化プロジェクト推進事業」
• 北区「都市防災不燃化促進事業」ポイント

アイホームズは良質な国産ヒノキを用いた4階建てまでに対応できる耐火構造の注文住宅を手掛けています。

「最大1億円の免震保証付」「制振オプション選択可能」「高い断熱性を発揮する発泡断熱材」など、高性能な住宅を“どこよりも”リーズナブルな価格で提供しておりますので、お気軽にご相談ください。

 

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【リアルな値段と間取りが分かる】木造4階建ての施工事例

アイホームズは、東京墨田区を中心に23区内で耐火性・耐震性に優れた木造住宅をリーズナブルな価格で提供しております。

その中から4階建ての事例を価格・間取り図付きで紹介します。

物件の概要
価格	4,000万円（消費税10％込み）
床面積	延床面積＝31.61坪 1階＝7.89坪 2階＝7.89坪 3階＝7.02坪 4階＝6.14坪
間取り	3LDK＋シューズクローク＋パントリー＋書斎 1階：玄関・シューズクローク・洗面浴室・トイレ 2階：LDK・パントリー 3階：主寝室・書斎・トイレ 4階：子供部屋・洋室・収納
構造	免震耐火木造

 

※画像をクリックすると、拡大してごらんいただけます。

 

こちらは、1時間耐火構造の認定を受けている「ひのき」シリーズで建てた4階建て木造住宅です。

価格には、消費税に加えて、以下のコストが全て含まれます。

 

建築会社によってはこのようなパック製品は“狭小地・変形地対応不可”のケースも珍しくありませんが、アイホームズはこれらの難易度が高い場所でも4階建てプランを提案できます。

また、総合住宅展示場への出展料や広告宣伝費、中間マージンなど“建物と直接関わりのない”コストを削減し、大手ハウスメーカーと同品質の性能を持つマイホームを30%安く建てられる工務店として多くのお客様にご愛顧いただいておりますので、「コストも品質も諦めたくない」方は、お気軽にお問い合わせください。

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まとめ

都内で木造4階建ての戸建住宅やアパートを建てる方が増えています。

その理由は、国や自治体の後押しに加えて、コスト面・性能面におけるメリットにあります。

ただし、新築する際には関連する法令やデメリット・注意点まで知っておくことが重要です。

アイホームズは、昭和43年創業以来、東京23区内で「高気密高断熱＋高耐震」の木造耐火建築物をリーズナブルな価格で数多く手がけてきた実績があります。

狭小地への施工実績も豊富であり、アパートの新築・建て替え・リフォームいずれも対応可能ですので、ぜひお気軽にご相談ください。

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2025年4月1日 / 最終更新日：2025年4月11日