住宅資金贈与は特例で最大3,000万円が非課税？

住宅を新築・購入する際、親や祖父母から資金提供を受けるなら、「住宅資金等贈与の非課税の特例」で、税の軽減措置が適用できるかもしれません。消費税率が10%になり、適用期間が延長となりました。ただし、タイミングを間違うと期待ほどの節税効果が得られない、ということもあるので要注意です。そこで今回は、住宅取得資金の贈与の非課税特例制度の概要、適用条件、手続き、注意点などを解説します。

 

住宅取得等資金贈与の非課税の特例とは

簡単に言うと、「子供や孫が購入する住宅資金なら、親や祖父母が資金援助しても、一定額までなら贈与税は払わなくてよい」という特例です。この制度が、2020年から2021年まで延長されました。直系の家族であることが条件のため、義理の両親などからの資金援助は対象外です。

そもそも贈与税とは

親族や他人から贈与を受けた場合に払う税金です。贈与された額から基礎控除分の110万円を引いた金額に課税されます。

 

仮に、1,500万円の贈与があった場合、

 

直系の親や祖父母からの場合

（贈与額1,500万円－基礎控除額110万円）×税率40％－控除額190万円＝約366万円

直系の親や祖父母以外からの場合

（贈与額1,500万円－基礎控除額110万円）×45％－175万円＝約450万円

 

せっかく1,500万円の資金があり、特例も適用になるはずなのに、この制度を使わないと実質1,135万円しか住宅資金などに使えないのは勿体ないですよね！

 

 

非課税額になるのはいくらまで？ZEH、長期優良住宅などは有利？

適用物件は、以下の通りです。

 

住宅取得資金の贈与税非課税特例の上限額一覧（消費税税率１０％の場合）

契約締結日	省エネ等の基準を満たす住宅＊	その他住宅
2019年4月1日～2020年3月末	3,000万円	2,500万円
2020年4月1日～2021年3月末	1,500万円	1,000万円
2021年4月1日～2021年12月末	1,200万円	700万円

出典：国税庁ホームページ「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」をもとに弊社作成

 

＊省エネ等の基準を満たす住宅とは、以下のいずれかを満たす住宅

・省エネ：断熱等性能等級4、または一次エネルギー消費量等級4以上
・耐震：耐震等級2以上または免震建築物
・バリアフリー：高齢者等配慮対策等級3以上

 

申請手続きには、断熱、省エネ、耐震等の住宅性能証明書、長期優良住宅、低炭素住宅の通知書・証明書などが必要です。なお、当社の「ひのき」、「たくみ」などの木造、重量鉄骨住宅は、いずれの住宅性能も標準でクリアし、長期優良住宅、ZEHにも対応していますのでご安心ください。

 

住宅取得等資金の贈与非課税特例の適用条件

適用者（受贈者）の要件は以下の通りです。

 

・贈与を受ける人が贈与者の直系の子や孫であること

・贈与を受けた年の1月1日に20歳以上であること

・贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること

・贈与された年の翌年3月15日迄に全額を充てて住宅の新築等をすること

・入居は遅くとも同年12月31日までにすること

 

適用となる住宅の要件は以下の通りです。

 

新築・増改築ともに、床面積が登記簿上で50㎡～240㎡

その１／２以上が贈与を受けた人の住居として利用されること

新築の工事請負契約に関連した土地の取得の費用も含められる

 

なお、中古住宅の場合は、築20年以内（耐火建築物は築25年以内）となります。

 

詳細は、国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」をご参照ください。

 

申請手続きは？

 

贈与を受けた年の翌年2月1日～3月15日迄に、以下の書類を所轄税務署に「必ず」提出する必要があります。

 

・贈与税の申告書

・戸籍謄本、登記事項証明書

・新築等の契約書の写し、必要に応じて、住宅性能などの証明書など一定の書類※

※住宅性能証明書、建設住宅性能評価書の写し、長期優良住宅建築等計画の認定通知書 等の写し及び住宅用家屋証明書（その写し）又は認定長期優良住宅建築証明書、低炭素建築物新築等計画認定通知書等の写し及び住宅用家屋証明書（その写し）又は認定低炭素住宅建築証明書

 

住宅取得等の資金贈与の特例の４つの注意点

意外と多い勘違いの申請モレ？

先ほど、「必ず」贈与を受けた翌年の確定申告時に申請する必要があると記載しました。実は、この際に、「非課税額の範囲だから申請する必要がないと思った」ということで、申請をしないと特例が適用される贈与税がかかってしまう！という勿体ない事例が発生するケースがあるのです。

 

仮に500万円の贈与を受けたとしましょう。特例が適用されれば700万円までは非課税になります。でも、申告忘れをしてしまったら、48万円ほども贈与税がかかってしまうのです。

 

住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例は、確定申告などとは違い、厳格な運用がされているため１日でも遅れたらNG！忘れずに申請するように注意しましょう。

 

 

年度またぎの場合も注意が必要

行政手続きで多いのが、年度またぎで適用にならないケースがあります。

 

例えば、2020年11月に工事請負契約を締結したとします。手付金などの資金として贈与を受けて、本制度を提供しようと思うと、翌年2021年の3月15日までに、入居しなければなりません。とはいえ、現実には、年度をまたぐことが理由で適用されないのは理不尽ですので、このあたりの運用はうまく説明する方法があります。注文住宅で新築する際は棟上げが3月15日までに完了していればよいのです。完成予定日や遅滞なく入居することを確約する書類の提出できればOKです。

 

なお、このように複数回にわたる資金援助になる場合は、本特例だけでなく、次でご説明する相続時精算課税制度などを利用したり、親族借り入れをするなどの方法もありますので、ケースバイケースになります。

 

 

相続時精算課税制度を併用できない場合

こちらの制度は、住宅建築時でなく、相続時の相続税として精算することにすれば2,500万円までなら課税されない制度です。先ほどの住宅取得資金等贈与の特例と併用も可能です。

ただし、セカンドハウスは、適用外になります。場合により、ケースによっては税負担が増える可能性もあります。

併用する場合は慎重に検討する必要があります。

 

 

相続税の小規模宅地等の特例の併用はできない

こちらの特例は、亡くなった方の所有となる住宅の土地は、土地の評価額が最大80%減額になる制度です。地価が高いエリアに実家があるケースなどで減税メリットが期待できます。しかし、この特例は、配偶者か同居親族に適用となります。様々な条件を考慮して検討する必要があります。

 

まとめ

今回ご紹介した住宅取得等資金贈与の非課税の特例は、親や祖父母から住宅購入資金の提供を受けた場合に、贈与税が非課税になる制度です。ただし、適用を受けるためには注意点があります。非課税になるのは申告した場合のみです。また、課税金額は、契約締結日や住宅性能によって異なります。資金援助の受け方、タイミングにより適用にならないことがあるので、税理士、ファイナンシャルプランナー、や工務店スタッフなどに相談しながら、慎重に資金計画やスケジュールを検討することが重要です。

 

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2020年12月2日 / 最終更新日：2022年7月16日