耐用年数を過ぎた木造アパートの注意点と対処法｜建て替えのタイミングや長期運用のコツも
木造アパートは、鉄骨造やRC造と比べて耐用年数が短いため、長期的な運用に不安を覚える方もいますよね。
そこで今回は、耐用年数を過ぎた木造アパートの注意点と対処法をご紹介します。
建て替えを検討すべきタイミングや木造アパートを長期運用するコツも解説しますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。
■ 木造アパートの法定耐用年数は22年ですが、実際の寿命とは異なるため、年数を超えても運用し続けることは可能です。
■ 法定耐用年数を超えると、新規ローンの借り入れが難しくなったり、減価償却による節税効果が見込めなくなったりと、多くの注意点があります。
■ 長期的に運用するためには、リフォーム・建て替えどちらも対応できる会社に相談しながら、ベストな選択を見極めることがポイントです。
目次
木造アパートの耐用年数
＞準耐火木造2階建てワンルームロフト付アパート（墨田区東向島）
木造アパートの耐用年数について解説します。
法定耐用年数は22年
木造アパートの法定耐用年数は22年です。
法定耐用年数とは、国が法令で定めた固定資産の減価償却の期間のことを指します。
つまり、建物としての税務上の資産価値が認められている年数が「法定耐用年数」です。
法定耐用年数と建物寿命は異なる
法定耐用年数を過ぎても、アパートが住めない状態になるわけではありません。
実際の建物寿命は法定耐用年数とは異なりますので、築30年や40年を超える木造アパートも多く存在します。
正しい施工法で建築され、適切にメンテナンスされた木造アパートであれば、法定耐用年数を過ぎても問題なく経営を続けることが可能です。
耐用年数を過ぎた木造アパートの注意点
建物の状態が良好なら、耐用年数が過ぎても問題ないとお伝えしました。
しかし、法定耐用年数を過ぎたアパートならではの注意点もあるため、理解しておくことが大切です。
新たな融資を受けられない
「アパートローン」の借入期間は、法定耐用年数よりも短く設定しなければなりません。
そのため、耐用年数を超えたアパートに対して、新たな融資を受けられない点は注意が必要です。
アパートローンは建築時のみでなくリフォームや修繕費にも活用できますが、融資が受けられないと自己資金を使うことになります。
リフォームの際にローンを利用したいなら、法定耐用年数を過ぎる前に検討しましょう。
減価償却が終わって税金が高くなる
法定耐用年数と同期間である「減価償却期間」が終わると節税効果が見込めなくなる点も覚えておくべき内容です。
減価償却期間中は、木造アパートの購入・建築費を経費として計上できます。
仮に減価償却期間が22年の木造アパートを2.2億円で建築した場合、毎年1千万円は経費にできるので、大きな節税効果が見込めますよね。
しかし、築23年以降は減価償却費がないため、納税額が上がることを覚えておきましょう。
売却の難易度が上がる
法定耐用年数を超えた木造アパートは、売却の難易度が上がります。
先程もお伝えした通り、法定耐用年数を超えた物件への融資は厳しいことが理由です。
また、築22年を超えた木造アパートは構造的に問題なくても、何らかの修繕やメンテナンスが必要になります。
必要経費が多いため、法定耐用年数を超える前の木造アパートを探す方も少なくありません。
そのまま経営しても借り手が見つかりにくくなる
法定耐用年数を過ぎたアパートは、そのまま経営を続けても借り手が見つかりにくくなるケースも多いです。
築22年以上経ったアパートは、設備や内装が古くなっていたり現在のライフスタイルに合わない間取りだったりすることが、理由として挙げられます。
耐用年数を過ぎてもアパート経営を続けていく場合は、需要に合った建物にアップデートすることも視野に入れておきましょう。
修繕費やメンテナンス費用がかかりやすくなる
築22年を超える木造アパートは、これから修繕費やメンテナンスがかかる時期に差し掛かります。
具体的には、水回り設備の交換や屋根・外壁の塗り替えなどが必要です。
他にも、入居者の暮らし方によっては床や建具などの傷みが気になってくるタイミングでもあります。
全てを一度にリフォームする場合、数百万円や数千万円の費用がかかることもありますので、計画的に費用の積み立てやメンテナンスを行いましょう。
木造アパートが耐用年数を過ぎた際の対処法
木造アパートの耐用年数を過ぎたときに検討すべき具体的な対処法と、メリット・デメリットをご紹介します。
リフォーム・リノベーションする
必要な箇所をリフォーム・リノベーションする方法です。
築22年の木造アパートは、構造的に問題ない物件も多く、建て替えるのには早いという意見もあります。
設備や内外装などを部分的にリフォームし、最低限の支出で建物の質を改善することで、新規入居者を見込めるケースも多いです。
建て替えて新築アパートにする
既存の木造アパートを解体して建て替える方法です。
新築アパートとして融資を受けることができますし、これからかかる修繕費やメンテナンス費用を建築費に充てることができます。
また、現在のニーズに合わせた間取りやデザインを採用でき、現行の基準である断熱性や耐震性も確保することが可能です。
一時的な支出は大きくなりますが、長期的な経営を考えると利益につながる投資になる可能性も十分にあります。
そのままの状態で売却する
アパート経営を続けた状態のまま売却する方法です。
入居者がいる状態での売却なら立ち退き交渉も不要ですし、買い手としてもすぐに収益が見込めるなど、両者にメリットがあります。
減価償却により建物の価値がなくなっても、土地を担保に融資を受けられる可能性もあるため、その点を考慮して売却価格を設定しましょう。
ただし、売却するとご自身の資産を失うことになりますので、建て替えや他の活用方法などもしっかり検討した上で判断してくださいね。
建物を解体して売却または活用方法を変える
建物の状態が悪い場合は、アパートを解体してから売却する、またはご自身で別の活用方法を考えることも選択肢の1つです。
そのままアパート経営を続けるのが難しい状態の建物なら、様々な活用方法がある更地にした方が買い手が見つかりやすいかもしれません。
また、ご自身にとってもアパート経営以外の活用方法の方がメリットが大きい可能性もあります。
木造アパートを新築した22年前とは周辺環境が大きく変化していると思いますので、法定耐用年数を過ぎたタイミングで、現在のニーズに合った活用方法を再検討してみましょう。
木造アパートを建て替えるべきタイミング
木造アパートを建て替えるべきタイミングをご紹介します。
リフォームと建て替えで迷われている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
空室が目立つとき
空室が目立つときは、アパートが需要に合っていない可能性が高いため、建て替えてもいいかもしれません。
時期的な問題ではなく、長期間アパートの空室率が5割を超える場合は、建て替えを検討すべきタイミングです。
反対に法定耐用年数を過ぎても、空室率が低いなら、必要な箇所だけを修繕するだけで十分と言えます。
直近の空室状況を踏まえて、建て替えるべきかを決めましょう。
アパートの構造部に問題があるとき
アパートの構造部に問題があるときも、建て替えを採用すべきタイミングです。
具体的には、次のような箇所の不具合や劣化を指します。
- 柱
- 梁
- 壁
- 床
- 屋根
- 基礎
上記部分が傷んでいると、耐震性や耐久性などに大きく影響が出て、入居者の安全が脅かされる危険性があります。
リフォームでは対応できない状態になっている可能性もあるため、専門家に確認してもらって、建て替えるべきか判断しましょう。
今後修繕費が高額になりそうなとき
今後の修繕費が高額になりそうなら、建て替えを選択すべきかもしれません。
リフォームを選択した方が支出を抑えられるケースがほとんどですが、長期的に考えると法定耐用年数を過ぎたタイミングで建て替えた方が、入居率向上や管理面でメリットが大きくなる可能性もあります。
ただし、建て替えの場合は家賃収入が数ヵ月ストップし、入居者を再募集するなどの手間もありますので慎重に検討してくださいね。
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木造アパートを長期運用する5つのポイント
木造アパートを長期運用するために大切なポイントをご紹介します。
①メンテナンス・リフォーム費用は計画的に積み立てておく
木造アパートを経営する場合、法定耐用年数を過ぎたタイミングで建て替えるとしても、22年間に何らかのメンテナンスが必要になるはずです。
そのため、メンテナンスやリフォーム内容をあらかじめ把握し、積み立て費用の計画を立てておきましょう。
修繕するための資金を確保できていれば、適切なタイミングで工事を依頼できるため、建物の劣化を防ぎやすくなります。
②退去～入居の間に必要な修繕を
「メンテナンスやリフォーム費用の積み立ては計画的に」とお伝えしましたが、工事自体は計画通りにする必要はありません。
なぜなら、入居者に退去してもらってリフォームするよりも、空室の間に必要な修繕を済ませた方が効率が良いからです。
空室期間中に工事すれば入居者に迷惑が掛かりませんし、オーナー側としても家賃収入が滞ることがありません。
修繕計画は細かく立てても、実際の工事は臨機応変に対応することが、長期運用するための大切なポイントです。
③人気のデザイン・設備・間取りを察知する
長期運用するためにはニーズに合ったアパートを保ち続ける必要があるため、人気のデザインや設備、間取りを常に察知しておくことも重要です。
特に学生や若い女性はデザイン性を重視するケースも多く、流行りでない内装ではアパートの魅力が伝わりにくいケースも少なくありません。
リフォームや建て替えをする際に注目度の高い設備などを採用することで、競合物件との差別化が図れ、選ばれやすいアパートにすることが可能です。
④アフターフォローが充実した会社に建築を依頼する
木造アパートを長期運用したいなら、アフターフォローが充実した会社に建て替え・リフォームを依頼することも大切です。
不具合やトラブルがあったときに、すぐに駆け付けてくれる会社なら安心ですし、入居者の満足度も高まります。
アパートのリフォーム・リノベーションや建て替えの実績が豊富なら、ニーズに合った提案や的確なアドバイスを受けることも可能です。
⑤木造3・4階建ての施工実績が豊富な会社を選ぶ
都内などの狭小地では、居室数を確保するために木造アパートでも3・4階建てを検討する方が多いですよね。
実は、木造3・4階建ての施工は可能でも、実績が多くないという会社は珍しくありません。
実績が少ない会社の場合、トラブルやミスにつながる確率が高まるため、竣工の時期がズレたり思わぬ出費につながるリスクがあります。
木造アパートを検討しているなら、事前に3・4階建ての施工実績が豊富なのかを確認することが大切です。
まとめ
木造アパートの法定耐用年数は22年ですが、その後も継続して経営することは可能です。
ただし、建物自体の劣化や不具合が生じやすくなる築年数のため、状況に応じて建て替えやリフォームを検討しましょう。
建て替えをする際は、木造3・4階建ての施工実績が豊富で、アフターフォローが手厚い会社に相談することをおすすめします。
アイホームズは、昭和43年創業以来、東京23区内で「高気密高断熱＋高耐震」の家をリーズナブルな価格で数多く手がけてきた実績があります。
木造3・4階建ての実績も豊富ですので、アパートの新築・建て替え・リフォームをご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
著者情報
五十嵐 照勝代表取締役社長
昭和43年創業時から、アイホームズは『孫の代まで安心して暮らせる家づくり』を信念としています。
ご家族だけで決められない事や資金計画を元に無理なく建築できる範囲を、永年蓄積された弊社の施工事例を基にお答えさせていただきます。お客様自身が『孫の代まで安心して暮らせる家』に末永くご満足いただけるよう、誠心誠意サポートいたします。
保有資格
一級建築士
１級建築施工管理技士
１級土木施工管理技士
宅地建物取引士
不動産資産診断士
不動産アドバイザー
住宅ローンアドバイザー
耐震診断士
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自然災害鑑定士
株式会社 アイホームズ
FAX：03-3613-6149
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