3階建て狭小住宅の魅力と間取り・設計ポイント｜都市部での快適な暮らしを実現
限られた土地における家づくりで、3階建て狭小住宅が人気を集めています。
しかし、狭い土地に3階建ての狭小住宅を建てることに対する疑問や不安をお持ちではないでしょうか。
そこで今回は、都市部での快適な暮らしを実現するための家づくりが得意な「アイホームズ」が、3階建て狭小住宅の魅力と設計ポイントについて詳しく解説します。
■ 3階建て狭小住宅では、限られた土地を有効に活用して快適な住環境を実現できます。
■ 効率的な家事動線やバリアフリー対応を考慮して、長期的に快適に暮らせます。
■ アイホームズは、昭和43年創業以来、これまで東京23区を中心に「高気密高断熱・高耐震」な3階建ての狭小住宅を数多く手掛けてきています。
目次
3階建て狭小住宅の実例
＞築45年のお家を無理のない予算で建替え。1年中快適に暮らせる免震住宅に。（台東区）
まずは、限られたスペースを有効活用しながらも、快適な生活空間を確保するための工夫を凝らした都市部の3階建て狭小住宅を紹介します。
【延べ床面積 22.96坪・敷地面積 11.73坪】
※画像をタップorクリックすると、拡大してごらん頂けます。気になる間取りがございましたら、ぜひ細部までごらん下さい。
こちらの事例では、1階にビルトインガレージを配置し、残りのスペースに水回りを集約しました。
2階には広々としたLDKを確保し、3階には収納付きの洋室が2部屋あります。
各階で役割を明確に分けた設計が特徴で、都市部でも快適な暮らしが可能です。
【延べ床面積 32.56坪、敷地面積 15.31坪】
※画像をタップorクリックすると、拡大してごらん頂けます。気になる間取りがございましたら、ぜひ細部までごらん下さい。
こちらは、角地に建てられたガレージ付きの3階建て狭小住宅の事例です。
1階には広いガレージとシューズインクローゼットが配置され、3階には各洋室にクローゼットが備わっています。
2階では、階段から直接LDKにアクセスできる設計により、効率的かつ開放的な空間を確保しました。
3階建て狭小住宅の特徴と魅力
＞地盤が極めて緩い狭小地に建った築約70年のお家を建替えて免震住宅に＊（荒川区）
近年、都市部での限られた土地を最大限に活用するために、3階建て狭小住宅が注目されています。
ここでは、狭小住宅の定義や特徴を紹介します。
狭小住宅の定義
狭小住宅とは、狭くて小さい土地に建てられた家を指します。
一般的に、15〜20坪以下の土地に建てられる場合が多く、特に土地代が高い都市部で人気です。
狭小住宅の特徴
狭小住宅の特徴は、限られた土地を有効活用するための工夫が凝らされている点です。
例えば、3階建てにして縦方向に空間を広げ、居住スペースを確保する工夫があります。
都市部での利便性
狭小住宅は、土地の購入費用を抑えつつ、都市部での快適な暮らしを実現するための魅力的な選択肢です。
さらに、都市部の利便性を享受しながら、ご家族が快適に暮らせる環境を実現できます。
例えば、17坪の土地でも70㎡以上の居住空間をつくり出し、4人家族でも快適に暮らせます（建蔽率40〜50%の場合）。
さらに、1階をビルトインガレージにすれば、都心でも自家用車の所有が可能です。
3階建て狭小住宅のメリット・デメリット
＞耐火木造3階建て 免震住宅(30年間最大3億円保証付き)（墨田区）
3階建て狭小住宅には、魅力的なメリットと注意すべきデメリットがあります。
ここでは、メリット・デメリットと対策を詳しく見ていきましょう。
3階建て狭小住宅のメリット
3階建て狭小住宅のメリットは以下の通りです。
- 都心部の立地の良さ
- 土地代や税金を抑えられる
- 高さを活かした眺望の良さ
- 間取りの選択肢が豊富
- 店舗やガレージを併設可能
- 水害対策になる
狭小住宅の場合、都心部や駅近くなど、人気エリアでも手に入れやすい点や、土地代や固定資産税などのコストも抑えられる点が大きなメリットです。
例えば固定資産税は、土地や家屋の固定資産税評価額に基づいて計算されますが、評価額は面積も考慮されるため、狭小地では税金が抑えられます。
住宅用地が200㎡以下の場合、課税標準額が1/6になる特例措置も適用されます。（参考：東京都主税局｜固定資産税・都市計画税（土地・家屋））
また、眺望が良くなる点もメリットです。
さらに、階ごとに異なる用途を設定できるため、カスタマイズ性が高く、個々のライフスタイルに合わせた間取りが実現できます。
1階部分に店舗やガレージを併設できる点や、2階以上に居住スペースを設ければ、台風や豪雨による水害対策にもなる点もメリットです。
3階建て狭小住宅のデメリット・対策
一方で、3階建て狭小住宅には以下のようなデメリットもあります。
- 建築費用が高くなる傾向がある
- 階段の上り下りが多くなる
- 冷暖房効率が低下する場合がある
上記のデメリットに対しては、以下のような対策が考えられます。
建築費用については、必要な部分にだけこだわる優先順位をつけた設計によって、コストの抑制につながります。
次に、階段の負担に関しては、対策としてエレベーターの設置や、1階に主要な生活スペースを設ける設計が考えられます。
3階建ての狭小住宅では、暖かい空気が上階に溜まり、夏は最上階が暑く、冬は1階が寒くなりやすいため、冷暖房効率が低下しやすいです。
対策として、高気密・高断熱な設計の採用や各階にエアコンの設置、適切な温度管理を行うことで改善できます。
〈おすすめコラム〉
狭小住宅の後悔理由ランキング・トップ10｜失敗しないための対策と施工事例
3階建て狭小住宅の間取り・設計ポイント
＞ご家族様のこだわりがギュッとつまった、遊び心あふれる子育て世代の免震住宅。（墨田区）
3階建て狭小住宅の魅力を最大限に引き出すには、適切な間取りと設計が不可欠です。
ここでは、限られたスペースを有効活用し、快適な生活空間を実現するためのポイントを解説します。
縦の空間を活かす工夫
以下のポイントをおさえて縦の空間を活用すれば、開放感と快適さを確保できます。
- 階段の配置を工夫する
- 吹き抜けと天窓の設置
- 屋上やルーフバルコニーの活用
例えば、階段を玄関近くに設置して省スペース化を図るほか、リビング階段にしてご家族の交流を促すなど、ライフスタイルに合わせた設計ができます。
また、吹き抜けや天窓を設けて、開放感と自然光の確保が可能です。
ただし、吹き抜けを設置する際は、ほかのスペースを圧迫しないよう慎重に計画します。
さらに、屋上やルーフバルコニーを設置すれば、都心部でもお庭のような空間を楽しめます。
〈おすすめコラム〉
屋上のある家でできること4選│おすすめする人と注意点も解説
屋上のある家の後悔エピソード9選！後悔を防ぐ対策も解説
効率的な間取り・空間設計
3階建ての狭小住宅においては、以下のような効率的な間取り・空間設計が重要です。
- フロアごとの機能分け
- 水回りの集約
- 階段下スペースの有効活用
3階建ての生活では、上下移動の負担を軽減する設計が大切です。
そのため、各フロアの機能を明確に分け、生活動線を効率化することがおすすめです。
例えば、水回りを一箇所に集約し、家事の効率を上げます。
また、階段下のスペースを、収納や小さな書斎として活用するのも効果的です。
採光と通風の確保
以下の工夫により、限られたスペースでも採光と通風を確保し、明るく快適な住環境をつくり出せます。
- 窓の配置を工夫する
- 高窓の利用
- 大きな窓を採用する
密集した住宅地における狭小住宅では、採光と通風の確保が課題となります。
そこで、角地や道路に面した部分を活かし、各階にバランスよく窓を配置し、複数の方向から光を取り入れると同時に、風通しを確保できます。
また、高窓を導入すれば、近隣の視線を気にせず明るさの確保が可能です。
そして、リビングなどのメインスペースでは、できるだけ大きな窓を採用し、十分な自然光を室内に取り込みます。
〈おすすめコラム〉
狭小住宅の建築で後悔する「6パターン」│対策すれば後悔は満足に
3階建て狭小住宅での快適な暮らしを実現するポイント
3階建て狭小住宅で快適に暮らすには、いくつかの重要なポイントがあります。
家事動線を考慮した間取り
まず、家事動線を考慮した間取りが大切です。
洗濯機とバルコニーを同じ階に配置するなど、効率的な動線設計を考慮した間取りにし、快適に過ごせる住まいにします。
将来を見据えたバリアフリー設計
3階建て住宅では、階段の上り下りが避けられないため、シニア層が暮らす場合は特別な配慮が必要です。
例えば、親世帯を1階に配置し、お子様が巣立った後にはエレベーターを後付けできるスペースを確保し、将来的に設置が可能な設計にしておくことなどの対策が挙げられます。
断熱・耐震性能の確保
快適な住環境を実現するためには、断熱性と耐震性が重要です。
アイホームズでは、通気工法や高性能断熱材「アクアフォーム」を採用し、高気密・高断熱の家づくりを行っています。
これにより、年間を通じて快適な室温を維持でき、光熱費の削減にもつながります。
詳しくは以下のコラムで確認できます。
〈おすすめコラム〉
家づくりの特徴：高気密高断熱
また、3階建ての狭小住宅では、耐震性の高い構造が重要です。
「木造住宅は地震に弱い」と思われがちですが、最新の耐震基準や免震技術を活用すれば、地震に強い家を実現できます。
以下のコラムでは、木造住宅の耐震性能について詳しく解説しているので、合わせてごらんください。
〈おすすめコラム〉
「地震に強い木造の家」特徴は？住宅の耐震性能・間取り・ハウスメーカー選びについて
木造住宅は「地震に弱い」って本当？高耐震な家のポイントと鉄骨造との比較
3階建て狭小住宅を建てる際の注意点
＞空き家を建替えて、家族みんなが暮らしやすい免震住宅に。（墨田区）
3階建て狭小住宅を建てる際には、法的制約への注意や設計の工夫が必要です。
法的規制と建築基準の確認
3階建ての狭小住宅を建てるには、土地の容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）や建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）、高さ制限などの法的規制の確認が重要です。
一部の規制は地域によって内容が異なるため、事前にしっかりと調査してから計画を進めましょう。
地盤の確認と補強
3階建ての建物は重量が増えるため、地盤の強度が重要です。
アイホームズでは地盤調査の結果に基づいて、必要に応じてスーパージオ工法を用いた補強を行い、安全性を確保します。
スーパージオ工法は、どのような土地でも対応可能で、液状化対策にも効果的な軟弱地盤対策です。
詳しい内容については、以下のコラムで確認できます。
〈おすすめコラム〉
家づくりの特徴：耐震性能
【地盤を固める】重要性と方法・費用目安を解説
地盤が緩い土地とは｜地名などの特徴で見分けるポイント・マイホーム新築時の地震対策など解説
いくらなの？地盤改良の費用を「40坪」を目安に解説│40坪の建築事例も紹介
隣家との距離とプライバシーの確保
狭小地になるため、窓の配置や視線の遮断など、プライバシー対策が必要です。
例えば、南向きの大きな窓や天窓で明るさを確保し、風の通りを良くするために開口部を適切に配置します。
また、視線を遮るために曇りガラスやルーバーを利用し、プライバシーを守る工夫も重要です。
〈おすすめコラム〉
3階建て狭小住宅の間取り事例（延床面積30坪台）｜老後も後悔しない間取りのポイントと土地の選び方
まとめ
3階建ての狭小住宅には、土地の有効活用や土地代・税金を抑えられるといった多くの魅力があります。
しかし、3階建ての狭小住宅特有の課題にも対策が必要です。
アイホームズは、昭和43年創業以来、東京23区内で「高気密高断熱＋高耐震」の家をリーズナブルな価格で数多く手がけてきた実績があります。
ずっと安心して住み続けられる家を建てたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。
著者情報
五十嵐 照勝代表取締役社長
昭和43年創業時から、アイホームズは『孫の代まで安心して暮らせる家づくり』を信念としています。
ご家族だけで決められない事や資金計画を元に無理なく建築できる範囲を、永年蓄積された弊社の施工事例を基にお答えさせていただきます。お客様自身が『孫の代まで安心して暮らせる家』に末永くご満足いただけるよう、誠心誠意サポートいたします。
保有資格
一級建築士
１級建築施工管理技士
１級土木施工管理技士
宅地建物取引士
不動産資産診断士
不動産アドバイザー
住宅ローンアドバイザー
耐震診断士
火災保険募集人
生命保険募集人
少額短期保険募集人
自然災害鑑定士
株式会社 アイホームズ
FAX：03-3613-6149
その他のコラム
