【土地ありの家建て替え】流れと坪数別費用目安を解説
ご家族から受け継いだ土地や、古い家が建っている土地を持っている方の中には、「建て替えをしたいがいくらかかるか心配」「何から始めればいいか分からない」という方も多いでしょう。
また、既存の住宅を建て替えるかリフォームするか迷っている方も少なくないはずです。
そこで、今回は“土地あり”の家建て替え費用目安や、計画の流れ、リフォームと迷った際の判断ポイントを紹介します。
「家の建て替え・リフォームを安心して任せられる会社を見つけたい」「建築会社選びで迷っている」という方は、ぜひ参考にしてください。
■ 価格相場や建築費用を抑えるためのポイントを知れば、お得に快適なマイホームが手に入ります。
■ アイホームズには、昭和43年創業以来、都内を中心に数多くの高性能な住宅の新築・リフォームを手掛けてきた実績があります。
目次
“土地あり”の家建て替えはどんな流れで進める？
建て替えは、最初から計画的に進めることが重要です。
では、土地ありで建て替えをする場合の流れについて見てみましょう。
〈建て替え計画を検討する〉
まずは、どのような家に建て替えたいのか、なぜ建て替えなくてはいけないのかについて、ご家族で十分話し合いましょう。
要望をリストアップして優先順位をつけておくことも肝心です。
家に求めるポイントを固めておくことで、建築会社を選びやすくなります。
併せて、いつまでに完成させたいのかなど、スケジュールも検討しておくことをおすすめします。
そのため、一から始めるマイホーム計画と比べると、短期間で入居できます。
ただし、検討し始めてから新居へ引っ越すまで、1年から2年程度かかるのが一般的です。
〈建築会社を選んでプラン相談を始める〉
要望や条件がまとまったら、設計・施工を任せる建築会社を選びましょう。
建て替えの場合、特に都心部や狭小地の場合は、建て替えのノウハウが必要です。
また、地域特性が設計に影響するケースも多いため、エリアでの実績が豊富であるかどうかも会社選びのポイントと言えるでしょう。
この時点では、一社に絞る必要はありませんので、価格や計画を比較検討したい方は、2〜3社に相談してみるのもおすすめです。
ただし、見積もりや図面をその他の会社に見せることはマナー違反となるため、「どちらが高い・安い」を比較するのではなく、スタッフの雰囲気やサービス、提案内容トータルを比べて、会社を選びましょう。
〈予算を検討する〉
予算を考える際、建て替えは新築よりも少々複雑です。
なぜなら、既存住宅の解体工事費も必要になるからです。
ただし、土地購入費用はかからないため、建築会社とのやりとりだけで概算費用が把握できます。
土地ありの家を建て替える際にかかる費用は、以下の通りです。
- 既存住宅の解体工事費
- 地盤調査費
- 新築住宅のプランに合わせた地盤改良工事
- 新築工事費
- 不動産登記費（建物滅失登記・建物表題登記・所有権保存登記・抵当権設定登記など）
- 火災保険・地震保険料
- 仮住まい家賃
- 荷物保管用コンテナ賃料
- 引越し費用（既存住宅から仮住まい分、仮住まいから新築住宅分）
解体工事費や地盤改良工事費、新築工事費などは住宅ローンでカバーできますが、そのほかの費用は自己資金で支払わなくてはいけないのが通常です。
そのため、建築に係る費用の他に、どのくらいの諸経費が必要なのかを調べておきましょう。
住宅ローンの融資を受ける場合は、建築会社へ概算見積書を作成してもらい、早めに金融機関による事前審査を受けておくことをおすすめします。
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〈建築会社と工事請負契約を結ぶ〉
複数社から見積もりを取った場合も、じっくり検討した上で最終的には一社に絞らなくてはいけません。
金額とプランのバランスが良い会社を選びましょう。
どこに頼むか決まったら、建築会社と工事請負契約を結びますが、その際にほとんどの場合、「着手金」もしくは「契約金」を支払います。
会社によって、総額の何割を支払わなくてはいけないかは異なりますが、契約金額の5〜20％程度が一般的です。
この費用は、建築会社が工事に先立って資材や施工スタッフを用意するのに充てられます。
これらも全てローンの融資を受けたい場合は、「つなぎ融資」を金融会社や建築会社に相談してください。
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〈建築会社は着工準備・施主は仮住まいへの引越し準備〉
今まで住んでいた家を建て替える場合は、新築している間の仮住まい先を見つけなくてはいけません。
建築会社によっては、不動産会社と提携して、短期間でも借りられたり家具・家電が付いていたりと、仮住まいに適した物件を提案してくれますので、併せて相談してみましょう。
工事期間中に家財品を保管する荷物用コンテナや、引越し業者の準備もしておく必要があります。
仮住まい・荷物用コンテナを借りる期間は、建築会社が作成した工程表を参考に決めますが、10ヶ月前後が一般的です。
お客様が仮住まいの準備を整えている間に、建築会社は着工に向けて、下記の作業を進めます。
- 最終プラン作成に向けた施主との打ち合わせ
- 建築確認申請に必要な設計資料の作成
- 工程表の作成
- 施工スタッフの確保
- 建築資材の発注
空き家を建て替える場合は仮住まいへの引越しは必要ありませんが、家の中を空にしなくてはいけないため、建築会社が着工準備をしている間に、残置物の処分を済ませなくてはいけません。
〈仮住まいへの引越し・解体工事着工〉
建築確認審査が終わってお客様が仮住まいへ引っ越したら、いよいよ解体工事です。
解体工事の場合、騒音や振動は避けられませんので、着工日の2週間〜1ヶ月前までには、近隣への挨拶を済ませておきましょう。
直前に再度周囲の家に声をかけておくとさらに安心です。
解体工事は建築会社に併せて依頼するパターンと、解体業者へ分離発注するパターンがありますが、建築会社によってどちらがいいか異なりますので、早めに確認してください。
〈地盤調査・地盤改良〉
既存住宅が築30年を超える古い家の場合、建てられた時に地盤調査や地盤改良されている可能性は極めて低いでしょう。
万が一既に地盤改良がされていたとしても、既存住宅と階数・間取りの違う家を建てるので、新たに地盤改良工事をやり直さなくてはいけないケースがほとんどです。
そのため、解体が済んで更地になったら、地盤の状態や改良の必要性を調査します。
この費用は、建築会社の見積もりに含まれているのが通常です。
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〈建築工事着工〉
地盤改良まで済んだら、地鎮祭を行なって、新築工事を始めます。
建築工事単体でかかる期間は、平均6ヶ月程度です。
工事の途中で現場を訪れて進捗状況を見ることはできますが、危険な場合もありますので、工程表を見て、現場を見学する際は、事前に建築会社へ連絡しておきましょう。
〈中間検査・現場打ち合わせ・完工検査〉
住宅を建てる際には、建築会社による工程ごとの中間検査に加え、詳細を現場で打ち合わせる機会も多数あります。
また、設備機器や内装材などを選ぶ際には、ショールームへ行って実物を確認するのがおすすめです。
そのため、お忙しい方は、事前に打ち合わせスケジュールを建築会社と相談しておきましょう。
全ての工事が終わったら、契約内容や図面と誤差がないかを確認する完工検査を行います。
完工検査は、施主・建築会社の担当者・施工スタッフで行います。
〈工事引き渡し・新居への引越し〉
完工検査後に細かい是正工事をする場合もあります。
それも全て終わったら、工事引渡し書を取り交わし、鍵の引渡しを受けます。
引き渡しを受けたら、いつでも仮住まいから引っ越せるので、完工時期を早めに建築会社へ確認し、一日でも早く入居できるように準備を進めておきましょう。
〈工事保証・アフターサービス開始〉
工事引き渡しを受けた瞬間から、建築会社による工事保証やアフターサービスが開始します。
設備機器や内装材の保証はメーカーが行いますので、保証期間や条件を事前に確認しておきましょう。
工事保証の期間や対象、アフターサービスの内容は、建築会社によって異なりますので、会社選びの際には、じっくり比較検討するのがおすすめです。
10坪・20坪・30坪・40坪の建て替え費用目安
国土交通省の行った「住宅市場動向調査」によると、2021（令和3）年の全国における住宅建て替え平均費用は、「3,299万円（内、自己資金は1,828万円）」です。（参考：国土交通省｜令和3年度住宅市場動向調査報告書）
では、具体的な建築費用の相場を見てみましょう。
| 土地面積 | 費用相場 （木造・総2階建ての場合） |
|---|---|
| 10坪 | 1,200〜2,300万円 |
| 20坪 | 2,500〜3,200万円 |
| 30坪 | 3,700〜4,500万円 |
| 40坪 | 4,200〜5,000万円 |
仕様グレードにもよりますが、大体このくらいの金額で建て替えできるケースがほとんどです。
ちなみに、2022年に全国で建てられた木造戸建住宅の1坪あたり工事費予定額は、「62.7万円（19万円／㎡）」ほどで、東京の平均も「59.4万円（18万円／㎡）」と大差ありません。
標準としている住宅性能（耐震・断熱など）によって価格はかなり異なりますので、高い・安いだけでは判断せず、“コストパフォーマンス”を確認することが重要です。
建築費用を安く抑えるために“補助金”も要チェック
古い住宅を建て替える場合は、国や都道府県・市区町村などが行っている補助金の対象となる可能性があります。
少しでも建て替えコストを抑えるためにも、事前に対象要件などをチェックしましょう。
建て替えに関連する主な補助金は以下の通りです。
〈既存住宅の解体〉
街の景観を損ねたり地震時に倒壊して周囲に被害をもたらす可能性のある古い住宅を解体する場合、自治体がその費用の一部を負担してくれる可能性があります。
ただし、自治体によって実施の有無や補助金額は異なりますので、役所へ確認してください。
〈省エネ関連〉
新築住宅へ家庭用蓄電池や太陽光発電、高効率給湯器などを導入したり、高断熱仕様にしたりすると、様々な補助金を受けられます。
自治体単位で行っているものや、国単位のもの、その他公共団体によって運営されているものなど多数ありますので、建築会社へ補助金支給対象となるものがないか確認してください。
（例：墨田区｜地球温暖化防止設備導入助成制度、足立区｜太陽光発電システム設置費補助金、経済産業省及び環境省による戸建ZEH補助事業など）
〈耐震性能関連〉
1981年5月以前に建てられた「旧耐震基準」の住宅については、既存住宅の耐震化を目的に、建て替え時に補助金がもらえるかもしれません。
自治体ごとに補助内容は異なり、耐震診断費用もしくは、建て替え・改修費用の一部が支給されます。
建て替えとリフォームどちらがいい？
“建て替え”と“リフォーム”のどちらにするべきか迷っている方も多いでしょう。
確かに、全ての既存住宅において、建て替えがいいとは限りません。
条件によっては、リフォームで金額を抑えて生活を一新することもできますし、建て替えができないケースもあります。
また、築20年と築50年では、建て替えとリフォームで適した方法は異なります。
どちらか迷ったら、どちらにも対応できる建築会社へ相談しましょう。
過去コラムでは、“建て替え”と“リフォーム”のどちらにするか迷った際の判断ポイントや、建て替えできないケース、費用の比較について、詳しく解説しています。
ぜひ併せてご覧ください。
〈おすすめコラム〉
「建て替え」と「リフォーム」どっちがいい？迷った際のチェックポイントを解説
【狭小地の3階建て施工事例】土地面積10坪・15坪・18坪ではどんな家が建てられる？
「東京23区内の狭小地では快適な家は建てられない」とお考えの方も多いでしょう。
そんなことは決してありません。
10坪台の土地でも、ガレージ付きや二世帯住宅も建てられます。
そこで、10坪・15坪の土地にある住宅を建て替えた事例を紹介します。
「土地面積10.09坪」屋上付きのミニマル＆シンプルプランな事例
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こちらは土地面積10坪にもかかわらず、2LDKを実現させた事例です。
庭やバルコニーを確保できないため、屋上を作って、屋外で洗濯物を干したりくつろいだりできるようにしました。
お庭を確保しづらい狭小地において、この開放的な空間は使い方次第でゆったりとしたリラックス空間に。
水回りを北側にまとめたことで、建築コストを抑えた点もポイントです。
「土地面積 15.31坪」ガレージ付き＋二世帯住宅の事例
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こちらは、ビルトインガレージと3LDKを備えた事例です。
階段を家の中央付近に設置したことで、廊下面積を最小限に抑え、部屋数を確保。
さらに、シューズインクローゼットとファミリークローゼットまであります。
家族の洋服をしまう場所を一箇所にまとめることで、各室にクローゼットを作る必要はなくなりますし、家事負担も大幅に軽減できます。
トイレは1Fと3Fにあるため、部分共有型の二世帯住宅として住むことも可能です。
「土地面積 18.35坪」ガレージ付き＋20帖のゆったりLDK＋各部屋収納完備の事例
※画像をタップすると、拡大してごらんいただけます。
こちらは、間口4mの狭小住宅にガレージを取り込んだ事例です。
縦長の土地形状に沿って、それぞれの空間を縦並びに配置しました。
お子さんがいるご家庭に嬉しいドライルームまで完備しています。
こちらの事例も2階に上がるとドアや廊下がなく、ダイレクトにLDKへアクセスできる間取りにしました。
そうすることで、ワンフロアのほとんどを生活空間として活用できます。
キッチン脇には、パントリーとしても使いやすい収納を作り、生活感のないすっきりとした暮らしが送れる工夫も。
3階には、収納付きの洋室が3室並びます。
バルコニーに面した主寝室と、たっぷり収納の洋室、コンパクトながらも引き戸を採用して無駄なく空間を使える洋室と、使い方を分けられるバラエティある空間です。
アイホームズでは定期的に住宅見学会を開催
私たち“アイホームズ”では、施主様にご協力いただき、定期的に現場見学会を開催しています。
完成住宅の見学会だけではなく、施工中の現場見学会も行っていますので、家づくりの“裏側”を見たい方も、ぜひお越しください。
間取りのポイントや耐震性・断熱性などの住宅性能、その他住宅保証サービスなど、多くの方が気になる疑問にもスタッフがお答えします。
ご予算や建設地が具体的に決まっている方は、ぜひそちらの概要が分かる資料もお持ちください。
家づくりのプロとして、お客様が不安に感じていらっしゃる点へアドバイスさせていただきます。
まとめ
土地ありの建て替えは、新築住宅よりも流れや価格目安が分かりにくいですよね。
また、リフォームと迷っている方も多いでしょう。
そして、東京都心部などの狭小地で建て替えをするとなると、どんな家になるのか想像しづらいかもしれません。
そんな方は、狭小地での建て替えとリフォームの両方が実績豊富な会社へ相談することが成功の秘訣です。
アイホームズは、昭和43年創業時から『孫の代まで安心して暮らせる家づくり』を信念とし、各種有資格者がチーム一丸となって、お客様のマイホーム計画をお手伝いしています。
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マイホームづくりを検討している方は、ぜひお気軽にご相談ください。
「ローコスト＋高性能」な住宅建設を実現できる“アイホームズ”
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私たち“アイホームズ”は、昭和43年創業時から、『孫の代まで安心して暮らせる家づくり』を信念として『安全で強い家』にこだわりを持った地域密着⼯務店です。
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狭小地でも、耐震性・断熱性・気密性を備えつつ低コストな住宅を数多く手がけてきました。
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国土交通大臣の認定を受けた1時間耐火構造の木造住宅で、4階建てまで建設可能な『ひのき耐火』。
最大6階建てまで建設可能な重量鉄骨住宅『たくみ』。
既存戸建住宅の耐震性・断熱性を大きく改善できる『まるで新築さん』。
そのほか、マンションのフルリノベーションも承っております。
「丈夫な木造住宅を建てたい」「狭小地や変形地でも快適な住まいを建てたい」とお考えの方も、ぜひお気軽にご相談ください。
著者情報
五十嵐 照勝代表取締役社長
昭和43年創業時から、アイホームズは『孫の代まで安心して暮らせる家づくり』を信念としています。
ご家族だけで決められない事や資金計画を元に無理なく建築できる範囲を、永年蓄積された弊社の施工事例を基にお答えさせていただきます。お客様自身が『孫の代まで安心して暮らせる家』に末永くご満足いただけるよう、誠心誠意サポートいたします。
保有資格
一級建築士
１級建築施工管理技士
１級土木施工管理技士
宅地建物取引士
不動産資産診断士
不動産アドバイザー
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株式会社 アイホームズ
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