家づくりコラム

【中古住宅】狙い目の築年数は「10~15年」と「25年以上」│理由と注意点も解説

新築の戸建てが予算の都合上厳しい人は「中古住宅を購入して居住する」のも方法のひとつとして認識しましょう。
購入後にお金が貯まったり、不具合を感じたときにリフォームをすれば、新築に比べて費用を大幅に節約できるでしょう。

しかし、中古住宅は築何年の建物が購入に適しているのかなど、素人には不明な点が多いもの。
中古住宅の購入を経験した人が少なく、相談できる人も身近に少ない問題もあります。

本記事では、何年目の中古住宅が狙い目なのか、そしてその理由はどうしてなのか、解説を行います。
中古住宅を選択するメリットや、購入にあたっての注意点もお伝えするので、住宅の購入を検討している人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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中古住宅を購入するメリット

最初に、中古住宅を選択するメリットを解説します。

リフォームを含めても安価に住める

>施工事例:築26年の木造住宅をフルリフォーム(千葉県市川市)

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中古住宅を選ぶと、購入後のリフォーム費用を含めても、新築と比べて「建築費用を節約」できます。

木造住宅は、法定耐用年数の22年を過ぎると、建物の価値がない(税法上は)とみなされて、土地の値段だけで販売されることもあります。
しかし、建物自体はまだまだ現役で、部分的なリフォームで十分住み続けられます。

間取りや設備、立地などの条件があなたに合えば、住むために必要な総額をグッと抑えられるかもしれません。
新築と比べて浮いた費用は、貯蓄に回したりレジャー費用に回したりすることで、より豊かで不安のない生活が送れます。

理想とするエリアで物件が見つかる場合も

「理想とするエリアで物件が見つかる可能性」も高まります。
中古住宅の多くは、中心街や駅近くなど、利便性が高い地域に建築されています。
新しく造成された土地に加えて、中古住宅を土地探しの条件に含めると、理想とする土地に出会える可能性が上がります。

人気のエリアで土地を探しているなら、古家付きの物件も検索条件に加えて探してみましょう。

>関連記事:東京で土地探しするコツ│地震・水害・狭小地がキーワード

中古住宅を購入しやすい土壌が育ってきている

近年は「中古住宅を購入しやすい環境が整ってきていること」も嬉しい点です。
その理由は大きく2つ「空き家件数の高まり」と「住宅履歴情報の付加」です。

総務省の調査によると、平成5年に9.8%であった空き家率は、空き家数とともに高まってきていて、平成25年には13.5%にまで達しています。
少子高齢化の流れの中で、さらに空き家は多くなることが予想され、供給数が多くなることから値段の下落の可能性があります。

また、国交省が主導して住宅履歴情報をの蓄積を目指すなど、対象とする中古住宅がどんな状態なのかを確認できるようにする取り組みが進んでいるのも嬉しい点です。

>関連記事:総務省 空き家等の住宅に関する主な指標の集計結果について(外部リンク)

>関連記事:住宅履歴情報とは(外部リンク)

結論(1)コスパ重視なら10~15年

中古住宅を購入するなら、どの程度の築年数の物件を選ぶのか。
最初におすすめするのは「10~15年」です。
建物は比較的新しく、リフォームをしなくても住めるほどの年数です。

中古住宅の販売価格が安い

中古住宅は、築10年を超えると、一段階値段が下がるといわれます。
実際に、中古住宅の検索サイトで「築年数×価格」の条件で検索してみると、築10~15年で割安な物件が多く出てくるようになります。
中古住宅を購入する最大の目的、家の購入価格を下げることを考えると「築10~15年」はハズせません。

>関連記事:SUUMO 東京都墨田区の一戸建て売却価格相場(外部リンク)

設備機器を更新しなくても使える

築10年前後の場合「建物の設備機器は現役で、故障せずに利用できる場合」が多くあります。
キッチンやユニットバス、洗面台などの設備を10年ごとに更新するケースは多くはありません。

国交省の資料の中でも、期待耐用年数の目安として、住宅の設備等の交換目安を10~30年と長めにとっています。

部分的な修理を前提に中古住宅の設備をそのまま使用して、中古住宅購入~入居までの間の費用を下げることは、費用節約の側面で効果的といえるでしょう。

結論(2)費用を抑えたいなら25年~

>施工事例:築30年の木造住宅の耐震リフォーム(東京都荒川区)

>施工事例:築30年の木造住宅の耐震リフォーム(東京都荒川区)

次に狙い目なのは「25年を経過した物件」です。
ただし、この年代になるとリフォームに加えて、大規模なリノベーションが必要になる物件も多く出てくるので、老朽化の見極めが大事になってきます。

販売価格がさらに安くなる

築25年を経過すると「土地+建物価格はさらに安価に」なります。
一方で築25年が経過しても構造部分さえしっかりしてれば、リフォームして設備を更新、快適に暮らせる可能性も秘めています。

試しに中古住宅の仲介サイトを調べてみると、25年を経過した物件で価格のこなれた物件が出現し、30年を超えると、安価な物件の数が急増します。

昭和57年(1982年)以降建築の住宅なら住宅ローンが使える

昭和57年(1982年)以降に建てられた住宅なら「住宅ローン減税を使える」のもポイント。
住宅ローン減税は、毎年末の借入残高の金額に0.7%を掛けた金額が、所得税及び住民税から差し引かれる制度。
0.7%といえども、元となる住宅ローンの元金が大きいので、その効果は大きなものになります。

中古住宅の建築年数が古すぎると、住宅ローン減税が使えなくなる場合もあると認識して、物件を探してみましょう。

中古住宅購入のコツ・注意点

>施工事例:築40年の二世帯+貸店舗の耐震リフォーム(東京都墨田区)

>施工事例:築40年の二世帯+貸店舗の耐震リフォーム(東京都墨田区)

最後に、中古住宅を購入する場合に、注意した方がよい点をピックアップして解説します。

リフォーム業者の目星はつけておく

1つめは「リフォーム業者の目星はつけておく」こと。

中古住宅は、購入直後は何も問題がなくても、住んでいるうちに不便を感じたり、設備に不具合が生じたりするもの。
不具合が生じたときに、リフォーム業者を探し始めても誠実な業者が見つかる保証はありません。
平時から付き合いのあるリフォーム業者を確保して、何かあったときにすぐ連絡できるようにしておきましょう。

もし、中古住宅の販売業者がリフォームも請け負っているなら、状態が分かっているので話が早く嬉しいですね。

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売却理由が明確な物件を狙う

「売却理由が明確な物件」を狙うことをおすすめします。
転居に伴う売却など、理由がはっきり分かっていれば安心して購入できます。

逆に、売却の理由があいまいな物件は、心理的瑕疵があったり、周辺環境がよくなかったりと、表立って売却理由を言いたくない物件の可能性があります。

購入してしまうと、住みづらい・売りづらい物件を抱えてしまうことになるので、売却理由が明確な物件を購入するようにしましょう。

ホームインスペクションを利用する

「ホームインスペクションの利用」も筋のいい選択肢です。
ホームインスペクションとは、住宅診断士と呼ばれる、中古住宅の評価を専門にする業者に、中古物件の状態を評価してもらうことです。
素人では分からない、構造部分や設備部分の状態を、プロの視点で評価してくれるので、契約前に依頼すると安心して購入できるでしょう。

再建築不可物件でないか確認する

「再建築不可物件でないか」を確認することも大事です。

特に、狭小敷地の場合は、接道や道路幅の関係で、再建築や大規模なリフォームが法律上できない場合があります。
通常は"再建築不可物件"と記載されていますが、物件によっては記載のないケースも。

こういった物件の購入を防ぐためには、信頼できる不動産業者や工務店と普段から懇意にして、相談できる状態を作っておくことが大切です。

まとめ│中古住宅は年数を確認!

中古住宅の狙い目の築年数や、購入後のリフォームなどについて解説しました。

中古物件の購入やリフォームは、新築住宅を建築するよりも難しいもの。
その理由は、内部が見えなかったり、評価が難しかったりするためです。

大事なのは、分からないときに相談できる相手を探すこと。
もし、お探しのエリアが東京城東地区なら、お手伝いできることがたくさんあります。
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