防火地域、準防火地域とは？家を建てる時の制限や費用の違い、費用を抑える方法は？
都市部の建物が密集するエリアは、火災の危険を防ぐため「防火地域」「準防火地域」が指定されています。特に東京都心や近郊エリアの多くは防火地域、準防火地域となり、非常に高い耐火基準が求められます。耐火基準をクリアするために鉄骨住宅にする方法もありますが、木造住宅でも厳しい耐火基準クリアしながら建築費用を抑えることもできます。そこで今回は、防火地域、準防火地域の意味、制限の内容や建築費用や木造でも耐火基準をクリアする方法などについて解説します。ぜひ参考にしてください。
目次
防火地域、準防火地域とは？～火災の危険を防ぐために定める地域
根拠となる法律
特に市街地に家を建てる時に、法律や条例で建築に制限がかかる場合があります。「防火地域」「準防火地域」は、都市計画法で「市街地における火災の危険を防ぐために定める地域」として指定されているエリアです。
防火地域、準防火地域の規制の目的
火災が発生した場合の延焼を食い止めるために、都市部など建物が密集しているエリアや、火災時に消防車両などの緊急車両の通行を妨げないようにするために幹線道路沿いのエリアなどが指定されています。
防火に関する規制区域の種類
多くの場合、駅前の繁華街や建物が密集するエリアが「防火地域」、その周辺が「準防火地域」となり、さらにその周辺に建築基準法で定められた「法22条区域」があります。さらに東京都の場合は、「新たな防火規制区域」として条例で定められたエリアがありますので、都市部に家を建てる場合は、何らかの規制があると考えて、必ずその土地が該当する区域の規制を確認しておくことが必要です。
防火地域・準防火地域など区域別の制限の違いは？
では、都市計画法、建築基準法、都道府県の条例などで定められた地域の違いをみていきましょう。
防火地域とは
防火地域は、都市計画法や建築基準法に基づいて、火災の被害が発生しやすい地域として指定されているエリアです。そのため火災の危険を防ぐために特に厳しい建築制限が設けられています。たとえば、駅周辺などの繁華街や建物が密集するエリア、公共施設や金融機関の周辺、商業施設や住宅密集地などが該当します。また、火災発生時の消防車両などの通行や緊急避難経路となる幹線道路沿いなどが防火地域に指定されることが多くなっています。
防火地域の建築制限
防火地域に住宅等の建物を建築する場合は、
①3階建て以上、もしくは延床面積100㎡超の建物は、耐火建築物にする必要があります。
②1～2階建ての建物は、耐火建築物もしくは準耐火建築物にする必要があります。
準防火地域とは
では準防火地域についてみてみましょう。防火地域の周辺に指定されるエリアで、防火地域よりもやや建築制限や緩やかになっています。
準防災地域の建築制限
準防火地域に住宅等の建物を建築する場合は、
- 4階建以上、もしくは延床面積1,500㎡超の建物は、耐火建築物にする必要があります。
- 3階建ての建物は、延べ床面積によって段階的に制限が異なります。
・3階建てで、延べ床面積が1,500㎡超の場合は、耐火建築物にする必要があります。
・3階建てで、延べ床面積が500～1,500㎡以下の場合は、準耐火建物か耐火建物にするなど、一定の技術基準に適合する必要があります。
・3階建てで、延べ面積が500㎡以下の場合は、1～2階建てと同程度の防火措置が求められます。
- 1～2階建ての場合は、木造建築は外壁や軒裏、開口部などに一定の防火措置が必要とされています。
耐火建築物と準耐火建築物の違いは？
では、それぞれの耐火建築物、準耐火建築物の違いをみていきましょう。
耐火建築物とは
耐火建築物とは、主要な構造物が耐火性能を満たしている必要があります。壁、柱、梁、床、屋根などが耐火構造であることが求められます。かつ、ドアや窓などの開口部は防火ドア、防火窓、防火ダンパー付きの換気扇などの設置が必要になります。鉄筋コンクリート造はもちろん、耐火被膜した鉄骨や、木造でも耐火構造の建築であれば建てることができます。
準耐火建築物とは
耐火構造ほどではないものの、耐火被膜をした木造住宅など、一定基準に適合する構造である建築物のことです。ドアや窓などの開口部は耐火建物と同様の水準が求められます。
つまり、防火地域の場合でも、2階建て以下で延べ床面積100㎡以下の場合であれば木造住宅が建てられます。準防火地域であれば、3階建て以下で延べ床面積1,500㎡以下の場合であれば、木造住宅を建てることができるのです。
防火地域、準防火地域に家を建てるには？気になる耐火住宅の費用
都市部に家を建てる場合には、多くの場合、耐火建築や準耐火建築で家を建てることになりますが、その場合にどの程度の制限や費用が変わってくるのか気になりますよね。
防火地域や準防火地域等で建物を建てる場合は、耐火性能のある建築資材を使用しますので、耐火建築物にしない場合と比較すると費用は割高になります。また、防火ドアや防火窓にする必要がありますので窓のサイズやドアのデザインが限られます。外壁、屋根、軒裏などは不燃材を使いますので、やはり耐火性の高い家を建てるには、一般的にはプラスαの費用がかかることになります。
耐火構造の家を建てるなら重量鉄骨？木造でも耐火構造の家にすれば費用が抑えられる？
そのため、防火地域に住宅を建てる場合は、
4階建て以上の住宅の場合、耐火性能のある重量鉄骨の住宅にする必要がありますが、
3階建てまでであれば「木造耐火構造の住宅」にすることで費用を抑えるという選択肢があります。
実は火災に強い！木造耐火建築物の特徴
一般に、木造住宅は「火に弱い」と思われがちですが、不燃材で覆われている木造耐火はじつは火に強い住宅です。木材は一定の厚みや太さがあれば、表面が焦げるだけでそれ以上はなかなか燃えません。仮に火災が発生したとしても木材の表面は炭化しますので、炭化すると木材は燃えにくくなるという性質が、家を火事による倒壊から一定程度守ってくれるのです。一般の木造住宅も耐火性能のある外壁材や設計の工夫などにより、防火性能もかつての木造住宅に比べれば格段に上がっているのです。
＜関連記事＞失敗しない家づくりブログ＞木造住宅が「火災と地震に弱い」は誤解
木造耐火建築物の構造の図解
木造耐火建築物の構造を図解すると以下のようになります。
木造耐火建築物は、外壁（ALCパネル35mm＋窒素系サイディング）を用いて近隣からの火災に耐えるのはもとより、内部から発生した火災、あるいは内部に侵入した炎は、強化石膏ボード（21mm）、アルミニウム箔張りガラス繊維クロス+強化石膏ボード（15mm）＝ 36mmを使ったメンブレン耐火被覆工法を採用し内部火災にも対応するものです。
耐火構造物の火災保険料
また、建物を耐火建築物にすれば、火災保険料が割引になるというメリットもありますので、耐火構造の住宅を検討する時は、建築費だけでなく、火災保険などのメリットも含めて検討するとよいでしょう。
耐火建築物は建ぺい率が緩和される
一方で、耐火建築物を建てる場合、建ぺい率が緩和されます。2019年6月に施行された「建築基準法の一部を改正する法律」で、大規模火災の延焼を防ぐ建物の建築を促進するために、防火地域だけでなく、準防火地域に耐火建築物を建てる場合も、建ぺい率が10%緩和されました。最新の情報は各自治体で確認するとよいでしょう。
東京で家を建てるなら防火規制の指定状況を確認しよう
これまでみてきたように、地域によって、防火地域、準防火地域などを指定することが定められています。防火地域、準防火地域に住宅を建てる場合は、建物の構造、建材などの制限があります。
建築基準法や都市計画法などの規制をクリアするだけでなく、こうした知識を知っておくことで、より安全・安心で快適な家づくりをすることができます。
防火地域か準防火地域か確認する方法
自治体によって、それぞれ都市計画が定められています。自治体ごとに条例などが定められていることがありますので、自治体のホームページや都市計画課などの窓口に問い合わせをするなどして最新情報を確認するとよいでしょう。
具体的には、東京都の場合、特に当社が主な施工エリアである人口密度の高い城東地区（墨田区、荒川区、葛飾区、江東区、江戸川区等）は、防火地域、準防火地域に指定されています。どの地域が防火地域、準防火地域に指定されているかは市町村や区のホームページで確認できますので、確認しておくとよいでしょう。
東京で耐火構造の家を建てるならアイホームズにご相談ください
弊社の主な施工エリアとなる城東地区（墨田区、荒川区、台東区、葛飾区、江東区、足立区、江戸川区等）は、防火、準防火地域となり、非常に高い耐火基準を求められます。
木造耐火構造「アイホームズひのき」は、国土交通大臣の認定を受けた1時間耐火構造の木造住宅ですので鉄骨住宅と同等の耐火性能があります。
従来、木造軸組工法では建築できる地域や規模に多くの制約を受けていました。例えば商業地などのいわゆる防火地域では、100㎡超の建物や階数が３階以上の建物は、火災に強い「１時間耐火構造」の建物を要求され、木造の建築物はその制約を受けない範囲でしか建築することができませんでした。
狭小密集地という地域性に、より柔軟に対応できる、木造耐火構造「アイホームズひのき」は、準防火地域はもちろんのこと、防火地域内であっても木造３階建ての快適な木の住まいを実現することができます。
木造軸組在来工法でお得！
規模によって構造に制限を受ける防火地域内では、工法による建築費の差は歴然です。
木造耐火構造アイホームズ「ひのき」は、工法はあくまでも木造軸組工法ですから鉄骨造や鉄筋コンクリート造に比べると建築費も工期も有利になることはいうまでもありません。
自由設計で柔軟に対応
ご要望や敷地条件などに応じて柔軟に対応できるのも木造軸組工法の特徴の一つです。１時間耐火構造であってもその柔軟性は変わりません。
居住性の高さも魅力
木造軸組工法の１時間耐火構造は、構造材を耐火被覆するメンブレン工法です。外壁はＡＬＣ（軽量気泡コンクリート）板と窒素系のサイディングの二重張りとするなど、準耐火構造にくらべ、床・壁・天井が厚くなるため、耐火性能だけでなく断熱性能や遮音性能も高くなります。繁華街の近くなど立地条件に難がある場合でも、高い居住性を確保することができます。
東京で「火災や地震に強い家を建てたい」というあなたの悩みを解決します。お気軽にアイホームズにご相談ください。
木造住宅「ひのき」シリーズを動画でも紹介していますのでぜひ参考にしてください。
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