「借地に家を建てる・建て替える」6つのデメリット｜借地権の概要とメリットも解説
借地に関して次のようなお悩みをお持ちの方はいませんか。
- 借地権付きの土地を手に入れて家を建てようかな
- 借地に建っている建物は建て替えたい‥
借地は所有権の土地と比べて異なる点が多いため、家の建築や建て替えなどをすべきか悩みますよね。
そこで今回は、借地権の概要を解説し、借地に家を建てる・建て替えるメリット・デメリットをお伝えします。
弊社の『借地解決サービス』についてもご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
■ 借地権とは、土地は借りて建物は所有できる権利のことで、民法や借地借家法上などで扱いが異なります。
■ 借地への建築や建て替えは、地代・承諾料などの金銭面や地主との交渉が大変な点などがデメリットです。
■ プロのサポートを受けながら地主と交渉し、マイホームの建て替えやリフォームを進めることをおすすめします。
借地権とは
借地権とは、土地は借りて建物は所有できる権利のことです。
「民法」と「旧借地法・借地借家法」によって借地権の内容などが異なり、借地権の中でもさらに細分化されます。
それぞれの違いを確認しましょう。
民法上は「地上権」と「賃貸権」の2つ
民法上で借地権は「地上権」と「賃貸権」の2種類に分類されます。
土地を借りる人に有利な権利が与えられている。
原則として地主の承諾なしに譲渡・転貸・担保設定などが可能。
地上権と比べて借りる人の権利はやや弱い。
原則として地主の承諾がないと譲渡・転貸・担保設定などができない。
地上権なのか賃貸権なのかによって、地主への承諾の有無が変わりますので事前にチェックしておきましょう。
旧借地法・借地借家法上は「旧借地権」・「普通借地権」・「定期借地権」の3つ
旧借地法・借地借家法上で、借地権は「旧借地権」・「普通借地権」・「定期借地権」の3つに分類されます。
1992年8月1日に借地借家法が施行されましたが、それまでは旧借地法によって借地権の定義などが決められていました。
そのため、基本的には借地借家法が施行されてから締結された契約には新法が適用され、それ以前から継続されている契約は旧法を引き継がれているケースが多いです。
それぞれの違いを確認しましょう。
| 旧借地権 | 普通借地権 | 定期借地権 | |
|---|---|---|---|
| 更新の有無 |
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| 当初の存続期間 |
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| 更新後の存続期間 |
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旧借地権の堅固建物には鉄筋コンクリート造、非堅固建物には木造などが該当します。
3つの借地法の大きな違いは更新の有無であり、定期借地権には更新がありません。
定期借地権にはさらに3種類に分類され、「一般定期借地権」「事業用借地権」期間満了後に更地にして返還するのに対し、「建物譲渡特約付借地権」では満了後に地主が建物を買い取るとされています。
借地に家を建てる・建て替えるメリット
借地に家を新築したり建替えたりするメリットをご紹介します。
①土地の固定資産税・都市計画税を支払わなくていい
借地に関する税金は、所有者である地主に納税義務があります。
そのため、土地を借りている人は土地にかかる固定資産税・都市計画税を支払う必要がありません。
都心部などの土地は評価が高いため、税額も高額になるケースが多いですが、負担しなくていいのはうれしいポイントですよね。
ただし、建物は所有することになりますので、固定資産税・都市計画税の納税義務があります。
②所有権の土地と比べて安価で手に入る
一般的に、借地権付きの土地は所有権の土地と比べて安く手に入る可能性が高いです。
土地の相場が高く手が届かない場合などは、借地権付きの土地を検討してみましょう。
また、売土地が少ないエリアでも、借地権付きなら売り出されているケースもあります。
人気エリアで中々土地が見つからない場合などは、借地権付き建物を探して建て替えることも選択肢の1つです。
③建て替えをすることで住まいの快適性が高まる
建て替えをすることで、現在の住まいと比べて暮らしの快適性が高まる点も大きなメリットです。
新築住宅では、最新の構造・性能・設備が採用されているので、暮らしやすく安全性の高い住まいが実現します。
地主の承諾が得られないかもと、建て替えを踏みとどまっているのはもったいないかもしれません。
借地権の権利をしっかりと使って、ご家族のライフスタイルに合った住まいへ建て替えましょう。
借地に家を建てる・建て替えるデメリット
借地に家を新築したり建て替えたりするデメリットをご紹介します。
①地代を支払う必要がある
借地は地代を支払う必要があります。
所有権の土地を購入した場合、住宅ローンで分割返済を選択しても、完済すればその後は永久に支払う必要がありません。
対して、借地は契約して建物に住んでいる間は、地代の支払い義務が発生する点が大きな違いです。
②地代を値上げされる可能性がある
地代は将来値上げされる可能性があります。
固定資産税額が上がったり地主が変わったりしたタイミングなど、理由はケースバイケースです。
長い期間の中で地代が変動するリスクがあることを覚えておきましょう。
③担保価値が低く住宅ローンが組みにくい
借地権付きの土地は担保評価が付きにくく、住宅ローンが組みにくい点もデメリットです。
住宅ローンが組めても、希望する借入額に届かないケースも想定できます。
金融機関によっても審査の通りやすさは異なりますので、知識が豊富な住宅会社の担当者などに相談してみましょう。
④更新料を支払うケースがある
旧借地権や普通借地権では更新があり、その際に更新料を支払わなければならないケースがあります。
更新料は法律上で定められたものではありませんので、合意がなければ支払う必要はありません。
ただし、契約書に更新料についての記載があり、合意した上での契約なら支払い義務があります。
契約内容全体をしっかり確認することが大切です。
⑤売却しにくい
借地権付きの建物を売却することは可能ですが、買い手が付きにくいというデメリットがあります。
なぜなら、借地権の土地は所有権と比べて不安要素が強いためです。
売却価格も低くなることが想定できるため、売ることを前提としているなら所有権の土地を購入することをおすすめします。
⑥建て替えやリフォーム時に承諾料が発生する可能性がある
借地権の中でも賃貸権の土地は、次のような場合は基本的に地主の承諾が必要です。
- 名義変更
- 建て替え
- 大掛かりなリフォーム
- 売却
その際に、承諾料が発生するケースも少なくありません。
設備の入れ替えなど小規模なリフォームなら承諾も不要なケースもありますが、面積の変動があるリフォームや建て替えなどをする場合は注意しましょう。
借地権の土地に建て替え・リフォームしたいならプロに頼ろう
借地権付き土地の建て替え・リフォームをしたいけど、地主さんとの折り合いがつくか不安と感じている方も多いのではないでしょうか。
そのような方におすすめなのが、プロの力を頼って地主さんとの話し合いを進める方法です。
法律に詳しい第三者が、お客様と地主様との協議に立会い、借地権を存続するために納得できる着地点を一緒に探してくれます。
地主との交渉をスムーズに進め、住まいの快適性を高める建て替え・リフォームをしましょう。
まとめ
借地権付きの土地への建築・建て替えはメリットもありますが、多くのデメリットがある点も事実です。
内容を把握し、後から後悔しない選択をしましょう。
また、借地権付き土地の建て替え・リフォームは、プロの力を頼って交渉を進めることをおすすめします。
アイホームズは、東京23区内での借地付き土地の建て替え・リフォームでお困りの方へ向けて『借地解決サービス』を行っています。
「高気密高断熱＋高耐震」の家をリーズナブルな価格で数多く手がけてきた実績がありますので、家づくりもお任せください。
著者情報
五十嵐 照勝代表取締役社長
昭和43年創業時から、アイホームズは『孫の代まで安心して暮らせる家づくり』を信念としています。
ご家族だけで決められない事や資金計画を元に無理なく建築できる範囲を、永年蓄積された弊社の施工事例を基にお答えさせていただきます。お客様自身が『孫の代まで安心して暮らせる家』に末永くご満足いただけるよう、誠心誠意サポートいたします。
保有資格
一級建築士
１級建築施工管理技士
１級土木施工管理技士
宅地建物取引士
不動産資産診断士
不動産アドバイザー
住宅ローンアドバイザー
耐震診断士
火災保険募集人
生命保険募集人
少額短期保険募集人
自然災害鑑定士
株式会社 アイホームズ
FAX：03-3613-6149
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