「二世帯住宅の固定資産税は高い？」相場や減税制度など新築前に知りたいポイントを徹底解説
「実家を二世帯住宅へ建て替えたい」「将来を見越して二世帯住宅を新築したい」という方もいらっしゃるでしょう。
そこで気になるのが、住み始めてからずっと払い続ける固定資産税ですよね。
通常の一戸建て住宅と二世帯住宅とでは考え方や制度が少々異なります。
そこで、今回は「二世帯住宅の固定資産税」について、基礎知識から減税制度、そのほかリフォームした場合や親御さんが先立たれた場合など、多くの方が気になる疑問へお答えします。
固定資産税の相場を知る方法も紹介しますので、これからマイホーム計画を始める方はぜひ参考にしてください。
■ 二世帯住宅の固定資産税やその他税金に適用される減税制度があるため、プランを決める前に対象になるか確認しておきましょう。
■ アイホームズは、昭和43年創業以来、都内を中心に住宅密集地や狭小地での二世帯住宅新築や、住宅建て替え、リフォームなどを数多く手掛けています。
目次
二世帯住宅の固定資産税は誰が払う？
固定資産税とは、土地や住宅などの家屋にかかる地方税で、固定資産の所有者が市町村（東京23区内は東京都）へ納める税金です。
集められた税金を何に使うかは自治体によって異なりますが、道路や学校・図書館・公園など公共施設の整備、そのほか介護・福祉など行政サービスの運営に活用されます。（参考：総務省｜固定資産税）
ここで気になるのが、納税義務者が誰かという点ですよね。
土地・家屋の場合は、「1月1日時点で登記簿へ所有者として記載されている人」がそれに該当します。
そのため、二世帯住宅を建てた際に建設費用を負担した人と同じとは限りません。
共有名義の不動産は、所有者全員に納税義務が課せられますが、共有者それぞれに分割されて課税されるのではなく、代表者1名のみに納税書が送られる自治体がほとんどです。
つまり、二世帯住宅の土地・家屋所有者が親であれば、親が納税義務者となります。
たとえ、新築費用を親子で分割して負担した場合も同様です。
一方、親子で共有名義としている場合は、親子それぞれに納付義務が課せられますが、税金を分割するかどちらかがまとめて払うかは決められていません。
二世帯住宅の固定資産税はいくらくらい？相場を知る方法
固定資産税を誰が支払うかと同じく気になるのが、「税額」ですよね。
固定資産税の税額は、以下のフローで算出できます。
「固定資産税の評価額」
既に所有している土地・家屋の場合は、固定資産税の納税通知書に添付される課税明細書に記載されています。
まだ建てていない家屋については、規模や間取り、設備によって評価額が異なるため、事前に相場を知ることはできませんが、土地は時価のおよそ「70%程度」が評価額の目安です。
「課税標準額」
一定の税率をかけて固定資産税額を算出する基となる金額で、一般的には「評価額＝課税標準額」となります。
ただし、課税標準の特例措置が適用されるケースもあり、その場合は「評価額>課税標準額」となります。
「税率」
税率は全国一律で「1.4%」とされていますが、法的には自治体が必要と判断すれば、各自で引き上げることもできます。
【計算例】※下記税額はあくまでも概算です
土地購入価格：5,000万円 → 5,000万 × 70% × 1.4% ＝49万円／年
二世帯住宅新築費用：4,000万円 → 4,000万円 × 1.4% ＝56万円／年
→ 土地・家屋合わせて「105万円／年」
一方、家屋は築年数が経つほどその価値が下がると見なされて、木造住宅の場合、築27年以上は「20%」まで減額されます。
（参考：法務局｜経年減価補正率表）
二世帯住宅の固定資産税に関する気になる疑問
二世帯住宅の固定資産税を誰がどのくらい納めるのかは、比較的簡単に分かりますが、ご家族によってはそれを判断しにくいケースもあります。
では、二世帯住宅の固定資産税について多くの方からいただく質問を紹介します。
Q.「納税義務者である親が急に亡くなったら固定資産税はどうなる？」
A.不動産の相続人が決まる前までは、相続人全員に納税義務が課せられます。
その年の固定資産税を納める前に納税義務者の方が亡くなってしまった場合は、その相続人全員に納税義務が課せられます。
例えば、不動産所有者であるご主人が亡くなり、相続人が妻・長男・次男と3名いる場合、二世帯住宅へ同居しているのが長男世帯のみであっても、明確に不動産相続人が決まるまでは、一緒に住んでいなかった次男も納税義務者です。
しかし、これはあくまでも法的な決まりであって、相続人全員が分割して納税しなくてはいけないということではありませんので、万が一に備えてご家族でいざという時の費用負担について相談しておきましょう。
Q.「戸建住宅を二世帯住宅へリフォームしたら固定資産税はどうなる？」
A.リフォームプランの内容によって、固定資産税が上がる場合と下がる場合があります。
構造躯体を改修したり増築したりなど大掛かりなリフォーム工事をする場合は、建築確認申請を行います。
それに伴い、家屋の価値が上がったと判断されれば、固定資産の評価額も上がり、税額が高くなる可能性があります。
それ以外の間取り変更や設備機器取り替え、内装リフォームなどをしたことで、固定資産税が高くなる可能性は極めて低いでしょう。
バリアフリーリフォームや省エネリフォームなどをすれば、むしろその年の固定資産税が下がる自治体もありますので、事前にチェックしておきましょう。（例：東京都主税局｜高齢者等居住改修住宅等の減額、東京主税局｜省エネ改修工事をした住宅に対する固定資産税の減額）
Q.「二世帯でも“完全分離型”と“玄関共有・部分共有型”だと税額は変わる？」
A.完全分離型の二世帯住宅は、条件を満たすと2世帯それぞれで軽減措置の対象となる可能性があります。
二世帯住宅には、玄関から各居室、水回りまで完全分離したプランと、玄関やリビング、水回りを共有するプランがあります。
完全分離型にして「2つの住宅」とみなされれば、それぞれの世帯で軽減制度を受けられるため、税額を大幅に削減できます。
「固定資産税だけじゃない」二世帯住宅新築にかかわる減税・軽減制度
二世帯住宅にすると、「固定資産税・所得税・相続税」において減税・軽減制度を利用できる可能性があります。
そのため、節税対策として二世帯住宅の新築や既存住宅のリフォームを決断される方も珍しくありません。
では、それぞれの制度を紹介します。
固定資産税（家屋）
二世帯住宅の中でも、玄関から室内まで完全に分離している間取りであれば、2つの住宅と判断されて「新築住宅にかかる固定資産税減額措置」が適用されるかもしれません。
戸建住宅の場合は、1世帯につき120㎡までにかかる固定資産税が最長3年間、税額の1/2が減額されます。
これが、2つの住宅と判断されると240㎡までが減額対象となるのです。
ただし、2024年5月時点では2026年3月31日までが適用期限とされており、家屋が親子などで共有名義となっているなどの条件がありますので、事前に自治体へ詳細を確認しましょう。
ちなみに、新築した二世帯住宅が認定長期優良住宅であれば、減額される期間が5年に延長されます。
（参考：国土交通省｜新築住宅に係る税額の減額措置）
固定資産税（土地）
住宅を建てる敷地の場合、1世帯当たり200㎡までの部分が小規模住宅用地としてみなされ、土地の課税標準額が1/6に減額され、必然的に税額も少なくなります。
二世帯住宅の場合は、条件が揃うと200㎡の2倍、つまり最大で400㎡分の課税評価額が減額される可能性があります。
ちなみに、この制度は土地にかかる都市計画税にも適用され、同面積分の課税評価額が1/3まで引き下げられます。
（参考：東京都主税局｜固定資産税・都市計画税（土地・家屋））
所得税
二世帯住宅を建てる際、住宅ローンを利用すると、「住宅ローン減税」を親子それぞれで利用できる可能性があります。
住宅ローン減税とは、年末時点でもローン残高0.7%分を最長13年間（既存住宅リフォームの場合は最長10年間）、所得税や住民税から控除される制度です。
これを親子2名で利用できれば、かなりの節税になります。
ただし、令和6年度税制改正によって、対象となる新築住宅は以下に限定され、それ以外の住宅を建てても、制度を利用できません。
- 長期優良住宅
- 低炭素住宅
- ZEH水準省エネ住宅
- 省エネ基準適合住宅
どの住宅に該当するかや、申請者が子育て世帯（19歳未満の子を有する世帯）や若者夫婦世帯（夫婦のいずれかが40歳未満の世帯）に該当するかによって、借入限度額が異なりますので、事前に自治体へ詳細を確認してください。
（参考：国土交通省｜住宅ローン減税）
相続税
二世帯住宅を相続する場合も、一般的な土地・家屋を相続する際と大きな違いはありません。
ただし、相続開始前に被相続人（亡くなった方）と相続人が同居していると、「小規模宅地等の特例」を利用できるかもしれません。
この制度は、土地の330㎡までにかかる相続税を80%まで減額できる仕組みです。
ただし、完全分離型の二世帯住宅で親子別々に区分登記すると、同居とみなされずに制度の対象外となる場合もあります。
そのため、相続税対策として二世帯住宅を建てる場合は、事前に建築会社や自治体へ相談しましょう。
（参考：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例））
まとめ｜二世帯住宅の新築前に固定資産税の納税義務者と税額目安を把握することが重要
二世帯住宅を建てる際は、ご家族で事前に誰が納税義務者になるのか、いくらくらいの税額になるのかを確認しておくことがとても大切です。
また、利用できる減税制度があるかチェックしておくことも忘れないでください。
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著者情報
五十嵐 照勝代表取締役社長
昭和43年創業時から、アイホームズは『孫の代まで安心して暮らせる家づくり』を信念としています。
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