耐用年数って何？鉄骨造の耐用年数はどれくらい？

2021年03月11日

鉄骨住宅の耐用年数はどれくらい？鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、それぞれの住宅の構造により、それぞれ耐用年数があります。家も築年数と共に劣化していくのですが、耐用年数といっても様々な基準があり、単純に耐久性を示しているものではないのが実際です。今回はそんな住宅の耐用年数を考えてみたいと思います。

1 耐用年数と耐久年数の違い
- 1.1 建物の耐用年数とは
- 1.2 建物の「耐久年数」とは
2 鉄骨住宅以外の耐用年数？
3 住宅の価値は耐用年数で決まる？
- 3.1 こまめな掃除で寿命を伸ばす
- 3.2 住宅の定期的なメンテナンス
4 耐用年数を超えた場合の対応

耐用年数と耐久年数の違い

「耐用年数」と「耐久年数」という言葉。この言葉はどのような違いがあるのでしょうか。

建物の耐用年数とは

建物の耐用年数とは、国の省令「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で定められている住宅の減価償却資産の考え方を示した基準です。

これはあくまでも税法におけるもので、減価償却資産の耐用年数について、課税の公平性を確保するために設定されているものです。

この場合の耐用年数というのは、この省令に定められた「法定耐用年数」を意味します。

鉄骨住宅の法定耐用年数は、34年です。新築で購入した場合、34年の期間で減価償却ができる、つまり、経費として計上が可能になるということです。実際の寿命とは関係がない税法上の概念です。

以下に、省令や主な法定耐用年数表を示します。用途別など詳細な項目ごとに耐用年数が決められていますので、参考にしてください。

減価償却資産の耐用年数等に関する省令

主な減価償却資産の耐用年数（建物・建物附属設備）

建物の「耐久年数」とは

建物の耐久年数とは

一方で、住宅の「耐久年数」は国等の省令に基づく基準ではありません。建物の構造に関しての基準ではありますが、各住宅メーカーによる独自の基準です。住宅メーカーがテストを行い、その結果をもとに算出するものです。同一基準・同一条件でテストを行っている訳ではありません。

耐用年数も耐久年数も、かならずしもその年度が来たらメンテナンスや建て替えが必要になるというわけではありません。あくまでも税法上の基準、あるいは各メーカーによる保証等にかかる目安といえます。

鉄骨住宅以外の耐用年数？

では、鉄骨住宅以外の住宅の法定耐用年数は何年なのか確認しておきたいと思います。

構造・用途	法定耐用年数
金属造3ｍｍ以下の住宅	19年
木骨モルタル住宅	20年
木造・合成樹脂造住宅	22年
金属造3〜4ｍｍ以下の住宅	27年
金属造4ｍｍ超の住宅	34年
鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅	47年

木造住宅は20年、鉄筋コンクリート造は47年とありますが、法定耐用年数はあくまでも減価償却上の概念なので実際の耐久性とは異なりますのでご注意ください。

住宅を安全に、快適に使用するために、リフォームや修繕のタイミングはそれぞれ住宅ごとに異なります。

住宅の価値は耐用年数で決まる？

住宅の価値は外観で判断はできません。その時に１つの基準となるのが先ほど解説した法定耐用年数です。

建物は経過年数によって建物の価値が低下してていくことになります。

主に、築年数と法定耐用年数が目安となりますが、長く住み続けるためにポイントをまとめます。

こまめな掃除で寿命を伸ばす

住宅の実際の耐久性に影響するのは、日頃の掃除です。特に水まわりは重要です。トラブルも発生しやすい場所ですのでしっかりと定期的に不具合がないか、あるいは清掃も欠かさないようにしましょう。

水回りでは特に水漏れ等に気づかずにいると家の構造部まで影響を及ぼす場合がありますので注意が必要です。

こまめな掃除は、早期に異常を発見できたり、カビなどの発生も防ぎます。

できれば月に一度は、家の外周回りもチェックしましょう。軽微な異変をチェックしたり、日常生活では使っていない部分も含めて目配りをしておきましょう。

住宅の定期的なメンテナンス

日常生活のなかで定期点検も重要ですが、10年スパン程度でのメンテナンスも必要です。特に、早期に問題を発見し、早期に手を打つこと、そしてそれらのリスクを未然に防止する意味も含めて適切な時期に適切なメンテナンスを行うことです。

＜内装部＞

クロス：目安は10年。
フローリング：できれば半年ごとのワックス掛けを行い、5年間隔で点検は行うことをおすすめします。

＜水まわり＞

キッチン：目安は15年程度。
給湯器：目安は8～15年。安全性が重要ですので、異変を感じた場合は早期に対応しましょう。

＜外観＞

外壁：外壁のヒビや欠けがないか目視でチェックします。10～15年目に1回目の塗装替えなどが必要になる場合があります。美観、防水性などの視点が重要です。またサイディングや窓枠などの接続部など、外壁より劣化しやすい部位がありますので、注意してチェックする必要があります。
屋根：屋根の形状や材質によって視点が異なります。メンテナンスとしては、主に表面の塗装、張り替えなどがあります。

耐用年数を超えた場合の対応

耐用年数を超えた場合

一般的な鉄骨住宅の法定耐用年数は34年とされています。しかし、法定耐用年数を超えたらどのような対応をすればよいのでしょうか。

先ほども述べましたが、一般的に耐用年数というと法定耐用年数を示しますので、あくまでも税法上の概念です。

しかし、その他に、「物理的耐用年数」や「経済的耐用年数」という耐用年数もあります。

法定耐用年数
その建物に価値があるとされる期間が税法上で定められたもので、構造、用途に応じて一律です。
物理的耐用年数
建築現場などで用いる考え方です。建物自体の劣化にともに使用が困難になるまでの期間を示しています。
経済的残存耐用年数
建物が今後どの程度の期間使用できるかを示すもの。
適切な補修や修繕で期間を伸ばすことも可能です。構造が同じでも、建物ごとに期間が異なります。

つまり、法定耐用年数は、建物の立地条件やメンテナンス等の状態での変化はありません。

しかし、物理的耐用年数と経済的耐用年数は、建物の立地条件や周辺環境、あるいはメンテナンス状況でも変わります。

これまで繰り返し述べてきたように、法定耐用年数を超えても住めなくなる訳ではありません。ただし、売買の取引金額には影響しますので、法定耐用年数、物理的耐用年数、経済的残存年数などを勘案して、売買を検討するタイミングの目安の１つとなります。このタイミングをみて、家の建て替えや住み替えの検討をするのもひとつの方法です。