用途地域や防火・準防火地域がまたがるときの制限はどうなる？

 
土地には都市計画法に基づき各自治体が「防火地域」「準防火地域」などの建築制限を定めています。また、土地の用途が定められた「用途地域」もあります。これから建物を建てようとする土地が防火・準防火・用途区域などの指定がまたがっている場合はプラン変更になるケースもあるため注意が必要です。そこで今回は用地地域などの区域指定がまたがっている場合のルールについて解説します。

用途地域とは

 

まずはじめに、用途地域とは何かを簡単に確認しておきましょう。

用途地域とは、都市計画法により、その土地にどのような建物を建てられるか、建築できる建物の種類や用途に応じて定めるルールです。各自治体が計画的で住みやすい街づくりを行うために土地計画区域を指定するというものです。住宅地は住みやすく、市街地をより活性化させ、農地や山林などは自然や景観を守る環境保全のルールなどが定められます。都市計画は行政単位の区割りではなく自治体の行政区域をまたがる場合もあります。

都市計画区域には、市街地あるいはこれから市街地としての整備区域は市街化区域、環境保全をする地域は市街化調整区域、いずれに指定されない区域は非線引き区域といった区域があります。

用途地域は、住居系、商業系、工業系の３つのカテゴリと、13の種類があります。

 

＜住居系＞

 

「第１種低層住居専用地域」

低層住宅の良好な環境を守るための地域。

高さ制限（10mもしくは12m）がありおよそ3階建てまで。店舗や事務所兼住宅、学校、診療所、社会福祉施設などは建築可能。ただし店舗や飲食店は建てられない。

庭や駐車場がある敷地の閑静な住宅街ですので、駅から少し離れて車を利用する暮らしになります。

 

 

「第２種低層住居専用地域」

低層の良好な住環境を守る地域。高さ制限（10mもしくは12m）で概ね3階建てくらいまで。床面積150㎡以内の店舗、飲食店などが建てられる。

駐車場や庭が確保しやすい住宅街に少し建築制限がゆるめでコンビニなども近くにある利便性も両立した暮らしになります。

 

「第１種中高層住居専用地域」

中高層の良好な住環境を守るための地域。病院や大学や、低層の500㎡以下の商業施設、300㎡以下のコインパーキングも建てられます。容積率などの制限がゆるめになり、集合住宅、2~3階建、店舗などが混在する住宅地。

低層マンションもあり、買い物にも便利な暮らしになります。

 

「第２種中高層住居専用地域」

 

中高層の良好な住環境を守るための地域。低層の1500㎡以下の店舗、飲食店、オフィスなどが建てられる。住環境を維持しながら利便性を向上させるエリアです。

商業施設もあり生活の利便性が高くなり、オフィスに近接する暮らしも可能です。

 

「第１種住居地域」

住居の環境を保護する地域。3000㎡以下の店舗やオフィス、宿泊施設、スポーツ施設なども建てられます。50㎡以下の工場なども建てられます。大型マンションや店舗、オフィスなどが建てられます。

住宅地というより商業施設が多めのエリアで夜道も明るい暮らしのイメージです。

 

「第２種住居地域」

住居の環境を保護する地域。大型商業施設などが建てられます。周辺の環境に配慮しながら建築計画を策定します。

大型商業施設もあるにぎやかさのある暮らしになります。

 

「準住居地域」

幹線道路沿いの自動車関連施設などの立地条件と調和した住居環境を保護する地域。3階以上または300㎡以上の車庫、200m㎡以下の劇場、映画館なども建てられる。住居系の用途地区では制限が最も緩いエリアです。

幹線道路沿いなどのロードサイドのマンションに住むイメージのエリアです。

 

「田園住居地域」

2019年に田園住居地域が新設され、農地と住居が併存できるようにするために定められました。農地の造成、農地以外の用途変更時に市町村長の許可が必要。なお、環境に影響が大きい300㎡以上の開発は原則不許可となります。

例えば農地のあるエリアで産地直売所や農家レストランやカフェなどを開設する職住接近で暮らしも可能です。

 

以上の８種類です。

 

 

＜商業系＞

続いて住民が買い物などがしやすい商業施設が立ち並ぶ商業系の用途地域です。

 

「近隣商業地域」

近隣住民の日用品を供給するための商業地域。スーパーマーケット、商店街などが形成されるなど賑やかな環境となる。飲食店、店舗、展示場など10,000㎡以下の施設も建てられる150㎡以下の工場も可能。周辺の環境に配慮して建築計画を策定します。

交通量や人の往来も多く、近隣の商業施設に勤めて日中は外出している暮らしのイメージです。

 

「商業地域」

店舗、事務所、商業などの利便を増進するための地域。主に市街地の中心エリアや主要駅周辺などが指定される。オフィスビル、銀行、映画館、飲食店、百貨店などの集積エリアです。住宅も建てられますが、住環境が重視される制限はあまりありません。中高層マンションなどが多いエリア。

ターミナル駅などにある高層マンションで暮らすイメージです。

 

＜工業系＞

工業系は主に工場の利便性を高めるための用途地域です。

 

「準工業地域」

環境悪化をもたらす恐れのない工業を促進する地域。工場、住宅、店舗が混在するエリア。騒音、振動、火災等のリスクを踏まえた規制があります。用途の許容範囲が広いのが特徴です。

マンションなど集合住宅も多く、町工場と混在する立地も多くあります。

 

＜工業地域＞

工業の利便性を図る地域。公害のリスクもある業種も建築できる工業エリアです。住宅や店舗も建てられるものの、学校、病院、ホテルなどは不可となります。交通量も多く環境対策が必要です。

湾岸エリアの高層マンションなどから街や海を眺める暮らしに向いていると言えるでしょう。

 

＜工業専用地域＞

工業の利便の増進を図る地域です。工業地以外の用途では建築できないため原則住むことはできないエリアです。

 

防火地域、準防火地域のおさらい

防火地域は、3階建て以上、または延べ床面積が100㎡を越える建物は、耐火建築物としなければなりません。その他の建物も耐火または準耐火建築物としなければなりません。

準防火地域は、3階建て以上、または延べ床面積が500㎡を越える建物は、耐火建築物または準耐火建築物としなければなりません。
2階建て以下の木造は、外壁や軒裏など延焼のおそれのある部分は防火基準に適合する建材や構造にしなければなりません。なお3階建て以下の木造でも、防火上の技術基準に適合する建築物なら建てられます。

 

複数の地域にまたがる場合の考え方

これから建物を建てようとする土地が複数の用途地域にまたがっている場合は、それぞれの制限内容により適用法が変わります。

建物の用途は、面積が過半を超える用途が敷地全体に適用されます。敷地面積に応じて決められるもので、建物を敷地のどこに建てるかは関係がありません。

建ぺい率、容積率について、敷地の用途地域の割合に応じて建ぺい率や容積率が割り振られます。なお、角地緩和や、防火区域の耐火建築物の場合の緩和措置は重複適用できるため、角地で防火区域の耐火建築物であれば20%割り増しの建ぺい率が適用されます。

 

ただし、

・敷地内であっても高さ制限が異なる場合もあること

・防火地域、準防火地域がまたがっている場合は、最も厳しい規制が建物全体に適用されるので注意が必要です。

 

耐火建築物、準耐火建物とは

耐火建築物は、主要構造部を耐火構造とした建物で（一般的には鉄筋コンクリート造）、外壁の開口部で延焼のおそれがある部分に、政令で定める構造の防火戸、その他の防火設備を有するものをいいます。

準耐火建築物は、主要構造部を準耐火構造とした建物または、主要構造部に防火措置、その他の事項についても政令で定める技術的基準に適合するもの、外壁の開口部で延焼のおそれがある部分に、政令で定める構造の防火戸、その他の防火設備を有するものをいいます。木造の場合、主要構造部を防火材料で覆う事で耐火性のある構造となります。

 

用途地域や防火、準防火地域などの指定は、自治体の窓口か、最近はホームページなどでも公開されていますので、「自治体名　用途地域」「自治体名　防火地域」といったキーワードで検索してみてください。

まとめ

東京は市街化区域で商業地、工業地、住居等の用途指定が混在しています。区割りも複雑ですので用途がたまがるケースも多々あります。また、防火区域、準防火区域といった指定もあるため、それぞれがまたがっている場合もあるのです。特に防火区域と準防火区域がまたがっている場合は、敷地内にまたがっている区域のより厳しい基準をクリアしなければなりませんので注意が必要です。

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2021年3月9日 / 最終更新日：2023年4月26日