敷地境界に塀があるなら購入前に境界杭を要チェック！
土地を購入するとき、敷地の境界杭の確認は非常に重要です。例えば、住宅街の場合、隣地との境界にブロック塀やコンクリート擁壁（土留め）がある場合は、ブロック塀の所有者は誰か？擁壁の基礎は敷地境界を越境していないか？などの確認が必要となります。隣家とのもめもごとにならないように、あるいは余分な出費がかからないように、今回は敷地境界の確認の仕方などについてご紹介します。ぜひ参考にしてくださいね。
目次
土地を買う時、公簿売買？実測売買、どっち？
土地を購入する際の契約形式に、公簿売買、実測売買というものがあります。
一般的には、公簿売買と言われる契約が行われます。土地の登記簿謄本に記載されている面積をもとに土地の売買契約をする方式です。
実測売買とは、実際の土地の境界を改めて測量してから売買する契約方式です。土地の売買契約をする前に、測量会社や土地家屋調査士に依頼して、土地の境界杭を基点に測量をしなおし、登記簿に記載されている面積との誤差を是正してから契約するというものです。
数十年以上前の測量図の場合、登記簿謄本の面積と必ずしも現況が一致しないことも多く、面積が狭かったり、広かったりすることがあるのです。そのため、土地の売買の際、相続などで後継者に所有権を移転する場合などに、測量し直すことがあるのです。
土地の売買や相続の際に重要なのは、隣地との境界の確定です。境界が確定できれば、実際の土地の面積×坪単価で購入することができます。これが実測売買です。でも実際の取引で多いのは公簿売買ですよね。
なぜ公簿売買が多いのは、それは測量士や土地家屋調査士に支払う測量代がかかるからです。公募売買のほうがいい場合も、そうでない場合もありますが、実際に境界杭の間をメジャーなどで測ってみて明らかに違うな、と思ったら実測されたほうが納得いく取引ができるでしょう。
境界の確定は、境界標（杭）を近隣の土地の所有者と立ち合いの上、境界同意書(立会証明)を取り交わします。道路の場合は、役所の担当者の立ち合いで証明書を発行してもらいます。
なお、近年宅地造成された土地や区画整理地であれば問題は少ないと思いますが、特に昭和52年以前の地積測量図等は、境界確認の現地立ち合い義務もなかったことから誤差が多い場合があるのです。
敷地境界の曖昧さに関するトラブル
実際に、
・土地を購入して数年度、家を建てようとしたら境界杭がないため測量が必要となり、測量代として50万円以上の出費が必要となった。
また、
・土地購入の際、公図と現地立ち合いで境界杭を確認して土地を購入したが、建築会社から間口が30センチ足りないと言われ測量しなおし確かに公図の寸法に足りず、やむなく土地の面積を少なく登記をし直した。
といったケースがあります。
＜関連コラム＞失敗しない家づくりブログ「土地の境界杭を確認しない落とし穴」
敷地境界上の塀のトラブル
また、こんなケースもあります。
・土地の境界線上にブロック塀が設置されているが、老朽化しているので、修繕、もしくは撤去が必要と思われる。この場合、誰が修繕費用を負担すべきなのでしょうか？
この場合の答えは、塀の所有者が修繕する責任があります。
しかし、問題は、土地の境界線上に塀があるわけですので、誰が塀の所有者になるかが問題になるのです。
民法229条によれば、
「境界線上に設けた境界標、囲障、障壁、溝及び堀は、相隣者の共有に属するものと推定する。」
とあります
また、最高裁判所によれば、費用を負担した人に所有権があるという見解です。
「費用負担者が誰であるかわからない場合には共有と推定されることになります（民法229条）」
とされています。
つまり、塀の建て替え、撤去費用は、塀の所有者が負担する必要があります。
ところが、相続などで親の代に境界上に塀を作った場合、あるいは隣地の所有者が変わり、当時、どちらが費用を負担したのか、といった情報が不明になっているケースも多々あります。建て替えをする際には、費用を折半するか、どちらかの土地の中に塀をつくるかを協議の上、決定する必要があります。
その際に、面倒になるケースとしては、
・以前の所有者が境界上の土地に塀の設置費用を出していた場合、解体や修繕費用を負担しなければならなくなる場合がある。
あるいは
・境界線上の塀は隣家が費用を負担して建てたと聞いているが、隣地の所有者が変わり、「以前のことは知らないので、境界線上の塀なのだから折半で建て替えもしくは撤去をすべき」と主張された場合、以前の隣家の所有者が塀の費用を出したことが立証できなければ折半にせざるを得ない場合がある。
といったケースがありますので、注意する必要があります。
これから土地を購入する際、境界上に塀が設置されている場合、あるいは擁壁（ようへき：高低差がある土地のコンクリートや石積みなどの土留め）は、不動産会社を介して、塀や擁壁の所有関係や修繕についての取り決めの資料や、隣家の意向も確認してもらったほうがよいでしょう。そのような資料がない場合は、民法により共有と推定されます。
このようなケースは、かなり多いのが実際です。数十年前は、土地の境界はある程度、曖昧なまま取引されるケースも多かったのですが、最近はこのようなトラブルが多くなり、現在は、どちらかの土地に塀を設置することでトラブルを回避するのが定石になっています。
敷地境界上の擁壁のトラブル
なお、擁壁の場合は、隣接する敷地で高低差がある場合、高い側の敷地所有者が工事費用を負担します。地盤を削り、高低差ができた場合は、低くなった側の敷地所有者が費用を負担することもあります。また、相互に協議をして擁壁をつくったり、修繕するケースもあるでしょう。なお、老朽化した数十年前の擁壁は、自治体が定める最新の「がけ条例」の基準をクリアしていない場合もあります。がけ条例の基準をクリアしていないと、擁壁の作り直しが必要になったり、思っていた位置に住宅を新築できない場合もあります。擁壁の設置費用は、1㎡あたり５万円~10万円が目安となります。老朽化した擁壁を取り壊し、作り直すとなると工事費が数十万円では足りず、数百万円~になる場合もあります。擁壁は土地の境界や住宅の安全性に関わりますので、より注意が必要です。
敷地境界に塀などがある場合に留意してほしいこと
本来は土地購入時の不動産売買契約書に「売り主は買い主に対し、本物件引き渡しの時までに、現地において土地の境界点および境界線を明示しなければならない」という条文があるはずですので、本来は不動産会社の立会いの下、現地で境界杭を目視確認して購入する必要があったわけですね。
境界杭は土の中にあり埋もれていることもあります。実際には、公図が示す位置とずれていることもあります。しかし、このような測量費などは、本来は買主が負担するものではありません。
これから土地を購入される方は、誠実に境界杭を確認してくれる不動産会社、売主さんから購入されることをおすすめします。
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