狭小地に家を建てる！空間の有効活用アイディアと留意点
「狭い土地でもいいので家を建てたい」と考えたとき、どこに土地を確保するか。東京の城東地区（墨田区、荒川区、江東区、葛飾区、江戸川区）は狭小地や変形地も多く、実際に現地を確認したとき、「これで本当に家が建てられるのだろうか？」と思うこともありますよね。でも、狭小地・変形地だからこそ、有効活用できる個性的な家づくり、木造3階建てでも、鉄骨であれば4階5階でも可能になります。そこで今回は、そのような狭小地を有効活用する家づくりのポイントをご紹介します。ぜひ参考にしてくださいね。
目次
はじめに
狭小地には明確な基準はありませんが、一般的には15坪（50㎡）~20坪（66㎡）よりも小さい土地を狭小地ということが多いようです。家を増改築する場合も、同様でその土地が都市計画法でどのような指定がされているか確認したうえで設計、施工する必要があります。そもそも狭小地や変形地は、家を建てるうえでの面積が狭いことから制約を受けることになりますが、工夫次第で住み心地の良い住宅を建てることができます。今回は、狭小地を有効活用する工夫の方法やポイント、メリット・デメリット等についてみていきましょう。
狭小地は価格が安めで手に入れやすい
狭小地は都心部でも家が持ちやすく、30坪程度の一般的な土地と比較すると比較的安価に購入できます。また、狭小地は東京の都心部、墨田区などの下町エリアのように商店街にも近く、周辺の一般的な軒が連なっているような建物の密集地に多いので、坪単価は高めになりますが利便性は高く、いまや狭小地を取得することを考えて物件を探す方も多くなってきました。坪単価は高めになるものの、面積が狭いため予算的には購入しやすく、狭小地であれば入手できる可能性は十分にあるといえます。
狭小住宅の税金の話
東京の城東エリアは狭小地であっても購入を検討する方も多く、不動産市場に物件が出ると、割安感もあり比較的早く買い手がつくことも多くあり、探していらっしゃる方も多いでしょう。
さらに、狭小住宅は、固定資産税や都市計画税が「小規模住宅用地」という200㎡以下の土地の場合有利になります。
＜固定資産税＞
小規模住宅用地：１／６に減額した評価額×税率
一般住宅用地（200平米を超す部分）―3分の1に減額した評価額×税率
＜都市計画税＞
小規模住宅用地：１／３に減額した評価額×税率
一般住宅用地（200㎡を超す部分）：２／３に減額した評価額×税率
※なお、税率は自治体により異なります。
なお、建築申請の費用、登記費用を抑えることができる点も狭小住宅のメリットです。
狭小地の有効活用は垂直方向に、木造3階建ても
周囲を建物に囲まれた狭小地に建築物を建てる際には、土地を有効活用するために、縦方向に空間を利用していくことが望まれます。２階建て、３階建て、さらには４階建て、５階建てと、多層階の建物を建てて、住宅や住居兼店舗などの土地活用を検討されることでしょう。
ただし、狭い土地を有効活用する場合でも、できるだけ高い建物を建てれば有利というわけでもなく、その土地や利用目的にあった建物で住みやすいいことが前提です。多層階になればそれだけ、生活動線が垂直方向に延びますので、上下階の昇り降りが増えていきます。これからの暮らしを考えたとき、できるだけ生活動線や家事動線をシンプルにしたいと考えると、キッチンとリビング、洗濯機とランドリースペース、洗濯物を干す場所は同一のフロアがいいですよね。寝室、トイレ、浴室などは同じフロアのほうが朝夕の支度やトイレの利用に便利です。家族構成やライフスタイルの変化を踏まえて、快適に暮らせる間取りのプランニングすることで、動線がシンプルで、大切な家族とこれからも永く暮らしやすい家づくりができるでしょう。
狭小地の家づくりは、壁を少なく、空間を広く
狭小地での家づくりは、垂直方向に住空間を伸ばしていくことになり、建物自体をコンパクトな構造にする必要があります。限られたスペースで住空間をできるだけ広く使えるように、壁、間仕切りを少なく、シンプルイズベスト、の間取りにすることが有効です。できるだけ壁や間仕切りを少なく空間を分割しないことが効果的です。
東京の城東地区に多いような防火・準防火地域でも、一定の基準をクリアすれば木造3階建ての住宅も建てられますし、壁がなくても空間を区切ることができるスキップフロアを取り入れることで、視界的な段差による効果で空間を壁で仕切ることなく区切ることもできます。
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狭小住宅はデッドスペースを書斎や収納に有効活用
また、縦方向に空間を有効活用する方法には、地下・半地下などを設けてピアノなどの楽器の練習や映画鑑賞ができるシアタールームなどの趣味の部屋を設置する方もいらっしゃいます。一定の基準を満たしたガレージや地下室は、容積率に含めなくてもよいという制度もありますので、このような制度を有効活用すれば、狭小地の場合は少しでも容積率を稼げることがメリットになります。
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また、デッドスペースの活用も狭小住宅の空間の有効活用の視点で重要です。最近、小さくてもいいのでテレワークがしやすいワークスペースが欲しいというご要望もいただくことが多くなりました。例えば、階段の下の空間を個室の様に使える書斎や子供のスタディスペースにしたり、トイレを設置することも一案です。また、ファミリークローゼットなどの収納スペースとして確保するなど、工夫次第で使い勝手の良い空間づくりができます。
近隣との音漏れやプライバシーの確保にも配慮
狭小住宅での暮らしは、隣家との距離が近く、プライバシーの確保、騒音、臭いなどの住環境への配慮が重要です。家を建ててから後悔しないように、十分に周辺環境の調査を行い、騒音や臭いなどの問題も考慮する必要があります。
新型コロナの影響で、子供達が家にいる機会も増えました。比較的隣家との距離が確保できる戸建て住宅であれば、子供たちが家の中ではしゃいでも、近隣からのクレームにはあまりならないでしょう。しかし、狭小住宅で隣との距離が近い場合、平日や夜間の騒音や、ペットやゴミなどの臭いによってトラブルが発生することもあるので、十分に配慮した設計が必要になります。特に、最近はエアコンの室外機の位置が隣の家の寝室やリビングなどに向いてしまったり、その逆もまた可能性もあります。深夜の寝静まった時間にエアコンの室外機の音などが発生すると睡眠障害になる可能性もあり、十分に注意を払った設計が必要です。
狭小地に家を建てるときに気を付けたいこと
東京の城東地区で狭小地に家を建てる場合に特に注意する必要があるのは、民法において、「隣地境界線から外壁は最低50cm以上空ければならない」と定められています（民法234条）という点です。これは防火の観点から隣家への延焼を防ぐこと等を目的とした制限です。ただし、「防火地域内で耐火建築物」を建てる場合は、隣地境界線に接して建てることができます（建築基準法第65条）。
なお、あまりに接近するとエアコンの室外機などが設置できない、設置できても空調効率が低下したり、故障の原因、隣家とのトラブルにもなりかねませんのでご注意ください。
また、隣地境界線から1m以内の窓、縁側などは、目隠しが必要です（民法235条）。プライバシーの観点からは1m以内でなくてもお互いのために配慮したほうがよいですよね。
このように、狭小地に住宅を建てる際は、建ぺい率や容積率以外にも考慮する必要がありますので、地域の工務店や専門家に相談することをおすすめします。
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