中古マンション リノベーションと購入の留意点～費用と築年数は？

中古マンション住宅が注目を集めています。特に、利便性のよい立地の中古マンションを購入して、内装や間取りを家族構成や好みにあわせてリノベーションをする方が増えています。人気の高い利便性が高いエリアのお買い得な物件をリノベーションすれば、リーズナブルにオーダーメイドの間取りで快適なマンション暮らしが実現ができたり、賃貸マンションにして収益物件にすることもできることから、中古マンションリノベーションは幅広い年代層から注目を集めているのです。そこで今回は、中古マンションの購入とリノベーションの注意点と、これらの課題を解決する方法について解説します。ぜひ参考にしてください。

 

リノベーションを前提に中古マンションを購入する際のポイント

中古マンションをリノベーションすることを前提に購入する場合、物件の耐震性や住宅性能を重視する必要があります。

 

築年数でみる中古マンションの耐震性の判断の目安

まず、1981年6月1日に施行された建築基準法の改正により、耐震基準が大幅に改正されました。1981年6月1日以前に建築されたマンションは旧耐震基準で建てられていますが、1981年6月1日以降に建築確認を受けているマンションであれば新基準に基づいて建築されているため耐震性が高まっているといえます。マンションは、建築確認申請後に着工して竣工までが1年以上にわたる場合があるため、築年だけではなく、建築確認を受けた年月日を確認して判断する必要があります。

 

築年数でみる中古マンションの断熱性や省エネ基準の判断の目安

また、断熱性については「次世代省エネルギー基準」が1999年に制定されました。ただしこの基準も義務ではありませんので実際の仕様を確認する必要があります。24時間換気システムの設置は2003年に義務化されています。その後も、省エネ基準は様々な制度ができていますので、どういった制度の認定を受けている物件かどうかも確認するとよいでしょう。

耐震性や住宅の性能は、こういった基準の改正前に建築された物件か、新基準に基づいて建築された物件かによって、リノベーションのプランや費用が変わってきます。こうした基準の改正年度を築年数で把握しておくことで、その物件の価値を判断するおおよその目安がわかってきます。

 

お買い得なマンションの築年数は？

中古マンションの購入を検討する際に、築年数が、物件の耐震性や住宅性能をおおまかに判断する目安になりますが、お買い得になる築年数はあるのでしょうか？

 

築年数でみる中古マンションの底値は？

中古マンション市場では、一般的に、築年数が増えると価格が下がります。築20年～25年程度で底値となり、価格の下がり方が緩やかになる傾向があります。つまり、資産価値が安定してくる時期だと言えます。

 

マンションの耐用年数と居住年数の目安

マンションの耐用年数は50年～60年ほどと言われていますので、築20年のマンションを購入した場合、概ね残り30～40年程度は住めるものとして考えることができます。築20年程度の物件を購入して、リノベーションを数百万円から1,000万円程度かけて行ったとしても、30年～40年住めるのであれば、十分価値があると言えるでしょう。もちろん、その物件の価値や、居住可能年数は、維持管理の仕方によっても大きく変わりますので、一概には言えませんが、おおよその目安として考えておくとよいでしょう。

 

リノベーションを想定した中古マンション購入の対象エリア

特に東京都心などの中心都市へのアクセスが良いエリア、交通の利便性が高く、駅近のマンションは資産価値も下がりにくく、すでにマンションや商業施設が立地していますので新築よりも中古物件の選択肢が多くなりますので、リノベーションを想定して購入する物件の対象になりやすいといえます。

 

築20年の中古マンションを購入する場合

築20年のマンションを購入してリノベーションをするケースを、先ほどの基準の改正年度に照らして考えてみましょう。2020年時点で、築20年は2000年です。つまり、1981年の耐震基準、1999年の断熱性能はクリアしていることが想定されますが、24時間換気システムの設置の義務化には対応していないことがわかります。もちろん、断熱性能は義務ではありませんので対応していない可能性がありますし、24時間換気システムなどは義務化より以前に対応している可能性もありますので、いずれにしても物件を確認する際のチェックポイントの１つになるでしょう。

 

設備更新などのリフォームは10年サイクルで考える

マンションに限らず住宅全般に言えることですが、住宅設備や機器の多くは、耐用年数が10年を目安に設計されています。

そのため、それぞれの物件の設備ごとに、いつ設備の更新などのリフォームを行ったのかも確認しておく必要があります。たとえば、水回り、ガス、換気扇などの設備はもちろん、内装の壁紙、カーペットなども同様です。90年代にリフォームされたフローリングでもきしみや劣化がある場合もあります。

 

リノベーションはスケルトンリノベーションで水回りも全面改修

リノベーションは専有部分の壁紙や床の張り替えだけでなく、キッチン、浴室、トイレ、洗面台などを最新の設備に更新したり、間取りを自由に変更することも可能です。自分たちの家族構成に応じた生活がしやすい家事動線にするために間取りを変更したり、賃貸や販売を目的にリノベーションすることも可能です。

このようにして、多くの場合、マンションのリノベーションは、専有部分をスケルトン状態にして、大胆に住宅のコンセプトを変えて作り直すことで、新たな価値を生み出し、資産価値を高めることもできるのです。

ただし、リノベーションできるのは専有スペースに限られますので、外壁や給水・排水管などは管理組合の修繕対象です。実際にリノベーションをするために専有部分をスケルトン状態にした際に、こうしや水回りに何らかの不具合や修繕の必要性が発見される場合もありますので念のために確認しておくことをおすすめします。

設備や物件の状態は、以前の住人やマンションの管理の仕方によって異なります。修繕されている部分もあると思いますので、物件をチェックする際は年度を確認するとよいでしょう。

リノベーションを前提とした中古マンションの購入は住宅ローンも利用できる

住宅ローンにも、物件の購入とリノベーションをセットにできる商品があります。リノベーション費用をあらかじめ見積もったうえで、中古マンションの物件を購入すれば、住宅ローンの金利水準でローンを組むことも可能になりますので、地域でリノベーション実績が豊富な工務店に相談してみることをおすすめします。

 

中古マンションをリノベーションするなら東京で500件以上のリノベーション実績があるアイホームズにご相談ください

アイホームズは、これまで、マンションオーナー様、都営住宅などを含めて500件以上のリノベーションの実績があります。アイホームズのマンションリフォーム「まるで新築さん」は、ライフスタイルに合わせて住まいの機能、性能、間取り、デザインを一新します。建物完成当時を上回る価値を創造して「新たな価値」を生み出すリノベーションができるのです

。

スケルトンリノベーション＋機能・性能の向上

スケルトンリノベーションを機会に基本性能や機能を向上させることが可能です。造作をすべて撤去しますので、断熱や気密の補強を行うことで、冬温かく、夏は涼しい住まいに性能アップを図ることができます。

また、間取りを変えることで、採光や通風を改善できますので、自分たちの好みの快適な空間に向上させることができます。キッチンや浴室などの水回りも、配管の位置にもよりますが、設備を更新してレイアウトを変更することも可能です。

新築では手に入れることができない、自分たちだけの究極のマンションリフォームができるのが「まるで新築さん」なのです。

 

現在お住いのマンションのリノベーションをする場合

現在お住いのマンションの設備が古く、使いづらい、お子様が独立部屋が空いた、リビングを広めにして友人を招きたい、といったライフスタイルの変化に対応して、現在お住いのマンションをリノベーションして、今まで不満だったことをしっかり問題解決して、新しいライフスタイルに合った間取りや設備にリノベーションします。

 

売却や購入に合わせたリノベーションをする場合

首都圏の中古マンション市場は、この２０年で１.６倍になり、中古マンションの需要が高まっています。今後も中古マンションの需要は伸び続けることが予測されています。

今、「新築が購入できないから仕方なく中古マンション」という発想ではなく、「中古マンションをリノベーションすることで理想的なマンションをお得に購入できる」というポジティブな発想で購入される方が増えているのです。

マンション売却時にリノベーションをすることで価値を向上させてから売却したり、購入時には、入居する前にリノベーションをして理想の住まいにすることは、間取りの自由度もきき、経済的なメリットも大きいため絶好の機会です。

その際は、不動産会社任せにせず、家づくりのプロとしっかりと計画して、新築を上回る新しい価値あるマンションにリノベーションしましょう。

 

マンション・リノベーションで賃貸マンションにする場合

既に中古マンションを所有している方で、売却するのではなく賃貸マンションにしたい。

こうしたニーズにもマンションリフォーム「まるで新築さん」はお応えします。現状のまま賃貸できればよいのですが、もし借り手がつかなかったら、空室になってしまいます。借り手がつかない理由を明確にして解決できれば、ちょっとした修繕工事で価値が低下しない収益物件を維持することができます。

既にお住まいのマンションを賃貸収益マンションにする際も、マンションリフォーム「まるで新築さん」をご利用いただけます。

マンションリフォーム「まるで新築さん」を動画でも紹介していますので是非ご覧ください。

東京城東地区で「中古マンションをリノベーションしたい」というあなたの悩みを解決します。お気軽にアイホームズにご相談ください。

2020年2月6日