第3章 「土地の境界杭を確認しない落とし穴」

今回は、土地を買った後に起きる、困った問題を取り上げて行きます。
それでは、今日も正直に伝えていきます。

チェックポイント３

「第３章　土地の境界杭を確認しない落とし穴」

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土地を買うときにあなたの厳しい目で、しっかり確認をして欲しい杭の問題です。

その説明の前に・・・・
土地を買うときに、皆さんが聞きなれない言葉があります。
何かと言うと、【公簿売買】と【実測売買】とい言う言葉です。

一般的に多い契約形態は【公簿売買】と言われる契約形式です。
内容は、土地登記簿謄本に記載されている面積で現況の土地を売買するやり方です。

一方、【実測売買】とは、現況の境界杭を、土地家屋調査士又は測量会社に依頼し、
その土地を計測する方法で、登記簿面積との誤差を訂正してから販売する方法です。

事前に測量がされている場合もありますが、かなり古い測量図の場合は
誤差が生じる場合があります。昔の土地は縄伸びと言って、登記簿謄本の
面積よりも少ないときもありますし、多いときもあります。

参考例ですが、登記簿謄本に180㎡と記載されてあるからといって、
その土地が間違いなく180㎡あるとは限りません。

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本当に180㎡あるのか？
それじゃ実測してみましょうということで実測してみたら、
172㎡だったり、185㎡だったりと、登記簿謄本と合致しないことがあります。

ただ考えてみてください。
土地を買うときは、【平米いくら】とか【坪いくら】とかの
数字に単価をかけて買うわけですよね。

実際の面積で売買金額を精算しましょうというのが、実測売買です。
ごく当たり前な話なんですけど、取引で多いのは公簿売買です。

何故か解りますか？それは実に簡単です。
土地家屋調査士に支払う測量代がかかるからです。

公簿売買を選んで損をする時もあります。得をする時もあります。
しかし、あまりにも、不明だな！と思ったら・・・実測をお勧めします。

ただ、近年行なわれた区画整理地や、近年宅地造成をされた土地は
問題は少ないと思います。

ここで言う問題は概ね20年を超えてる土地です。
２０年前の測量図は、誤差が多い場合があります。

理由は、安易に面積調整をしたとしか思えない地域もあります。
若しくは機械的な精度の問題・人的精度の問題で起きています。

この実測で大事なことは、境界杭の確認です。
境界の杭が確認できなければ実測しようにもできません。

ですから実測の時には、
近隣者から、ここが境界杭で間違いありませんという
境界同意書（立会い証明）をもらうわけです。

道路との境界は官民査定証明をもらいます。
要は役所の担当者に現場に立ち会ってもらい、
境界を確認してもらい、あとで証明書を出してもらうのです。

昔はこの立会いが２０年前はいい加減だったので、
今実測してみたら誤差が出るというのはよくある話なのです。

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では、この第３章は　境界杭を確認しないと起きる原因と
その心構えについて勉強して行きましょう。

実際に起きたお客さまの声を、先ずは知ってください。

●土地を購入し２年を経過した頃、家を建てようとしたところ、
建築会社から、境界の杭がないので測量をしてくださいと言われ、
測量会社へ依頼したら32万円の出費をしてしまった。

そこで、当時の不動産会社へ電話したところ倒産していて途方にくれてしまった。

このケースは、２年前の売買をしたとき、最低やらなければならない
境界杭の立会いをしないで買ったのが原因です。

今だに、このような不注意な仲介業者が多い事実に気を付けてください。
綺麗なスーツ着た営業マンは、土の中に隠れた境界杭を探そうとはしないもです。

誠意を持って境界杭を探してくれる営業マンとあなたは交渉してください。

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次のケースです。

●土地を買う際、公簿売買と言われ、土地の公図と現況の杭を確認して土地を買いました。ところが、新築する際、建築会社より、間口が約30センチ足りないと言われ現場を測量したところ、公図の寸法より確かに少ないのです。
両隣の家は建築してあるし、結局、後々自分の土地の面積を少なく登記をし直しました。
ほんの少しの知識があれば・・・と後悔しています。

このケースは　、公簿売買という形式で境界杭の確認までをしたのですが、
古い団地の土地を測量しないで購入した例です。

売買をする際に、測量を行なえば起こらない問題です。
売買の時点であれば・・・これらのお金の負担は、
すべて売主さが負担しなけらばならないお金なんです。

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ズバリあなたが負担するお金ではないと言うことを知っておいてください。

もし、売主様が測量はしたくない！　余計なお金を掛けたくない！と
だだをこねている場合・・・でもあなたは、どうしても、その土地を買いたい
と思うならば、最低でも、自分たちで巻尺の長いもので間口と奥行きくらいは
計って買うべきです。

できれば、不動産仲介業者と巻尺で計ることをお勧めします。
かっこいい車を乗り回し、綺麗なスーツを着た営業マンはやりたがらないと思います。
でも見かけの悪いが作業着姿の営業マンでも、その心意気を見てあげてください。
見た目だけで判断しないようにしてあげてください。

境界杭での落とし穴では、地積測量図がある場合は境界杭を必ず確認すること。
また、公簿売買の時は必ず巻尺で寸法を計り、概算寸法を割り出し
大きく面積が違うか確認することです。

今日はここまでです。 境界の話はどうですか？
境界杭の大切さを忘れずに土地を買ってくださいね。

次回は第４章は

角地でも買っていい土地・悪い土地の落とし穴をお伝えします。

読づらい文章を最後まで読んでくださいましてありがとうございました。

五十嵐　照勝