３階建て住宅の留意点～法規制、間取り、建築費は？

二階建て住宅が主流の中で、敷地が狭い、二世帯住宅にしたい、といった場合に、建ぺい率が２階建てだと足りないときに３階建て住宅を検討することになります。広々としたリビング、部屋数の多さ、マンションより一戸建てという住まい選びに変化が起きています。ポストコロナの家づくりで、都内なら３階建て住宅が注目されています。そこで今回は、３階建て住宅の留意点、法規制、間取り、建築費をご紹介します。

 

３階建て住宅が必要になるとき

二階建て住宅が主流の中で、敷地が狭い、二世帯住宅にしたい、といった場合に、建ぺい率が２階建てだと足りないときに３階建て住宅を検討することになります。

例えば、建ぺい率60%の場合、建築面積（建物を上から見た面積）が48%まで。2階建てだと48×2=98㎡（約30坪）です。3階建てにできれば48×3=144㎡（約43坪）までの床面積の住宅が建てられます。

 

３階建て住宅は建築基準法の制限が厳しくなる

3階建てになると、建築基準法で厳しく制限がかかります。

 

審査項目が増える

形態制限

「形態制限」には、「高さ制限」「道路斜線」「北側斜線」などの項目がチェックされます。例えば、第1種・第2種低層住居専用地域では10m（12m）の高さ制限があります。また、地盤改良などの必要もありますので工期と予算を予め想定しておく必要があります。

構造計算

３階建ては構造計算が義務化されていますので、必ず作成して申請する必要があります。

防火避難規定

「防火避難規定」も増加します。３階から外部に脱出する必要もでてきますので、防火や避難のための規定も増えます。防火規定が増えると、屋根、外壁、窓などの規制がかかります。

排煙計算

「排煙計算」は、火災で発生する有害な煙を排出する「排煙窓」（各部屋ごとに天井から下方に80cmの範囲で延べ床面積1/50以下の開口部が必要）の設置が必要です。排煙窓には格子が付けらない、強化ガラスも種類の指定があります。

階段規制

このように、耐火対策、排煙対策、非常用進入口が必要になります。階段の位置も規制があり、1階と2階、2階と3階の階段の位置が連続または近接していなければなりません。

なおこのあたりの規定は防火地域で３階建てを建てなれている工務店にはノウハウがありますので安心してください。

参考）コラム「防火地域で木造住宅は建てられる？木造3階建てでも大丈夫？」

３階建ての間取り

間取りもしかりです。2階建ての場合１階がLDKなど、2階が寝室などになることが多いでしょう。3階建てになると、水回りをどこに設置するかなど、間取りの検討がポイントになります。2階リビングにしてLDKを配置して、1階をビルトインガレージにするケースも多いですよね。その場合、キッチンを２階にすると冷蔵庫のサイズによってはクレーンで搬入する必要もでてきますので様々なシーンを想定して最適な動線を検討する必要があります。

 

３階建て住宅の費用

 費用については、３階建てになると費用が坪単価でいくらアップするかという単純計算はできません。構造計算費用、工事費が若干必要になる程度です。なお、別途地盤改良が必要な場合は100万円程度はみておく必要があります。なお、アイホームズでは標準プランとして「スーパージオ工法」という地盤改良を同時に行う免震工法を採用していますので追加費用になることはありませんのでご安心ください。

３階建て住宅の留意点まとめ

動線計画が重要

縦方向の移動が増えるので、家事や生活の動線はしっかり検討する必要があります。

高さ制限に注意

用途地域によって高さ制限があるので建築可能なプランを事前に工務店や設計士に確認する必要があります。

構造計算が必要

２階建て住宅では不要な構造計算が必要とされるため、３階建てを建てなれている工務店で建てる方が安心でスムーズです。

防火規定を準拠する

部材や施工も注意が必要なので、３階建て、防火地域などでの建築実績が豊富な工務店のほうが確実です。

 

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2020年12月4日 / 最終更新日：2022年11月17日