東京の新たな防火規制区域（新防火地域）とは？

東京で新たに土地を取得したり建物を建てる際に、その土地の用途や区域指定を確認する必要があります。特に都心部の場合、ほとんどのエリアが防火地域、準防火地域等に指定されています。東京都の場合、この中間的な位置づけで、さらに「新たな防火規制区域」といった区域指定がされています。

指定区分により、その土地に建てられる建物が変わるため、事前に確認しておく必要があります。そこで今回は、東京独自の新たな防火規制区域についてごご紹介します。

 

東京の新たな防火規制区域（新防火地域）とは？

東京都建築安全条例で「新たな防火規制区域」が定められています。この区域は、新防火地域、新防火区域とも言われます。

都心部などで災害時などで木造住宅等の密集地の安全を確保し、耐火性、不燃化を促進するために、都の条例（東京都建築安全条例第7条の3）に基づき指定された区域です。

「東京都建築安全条例第7条の3第1項に規定する区域」「東京都建築安全条例第7条の3の区域」とも記載されている場合もあります。

 

新防火規制区域は、たとえば以下のような地域さとれています

〇地震時の地域危険度測定調査で建物倒壊危険度評価ランク4以上
〇地震時の域危険度測定調査で火災危険度の評価ランク4以上
〇老朽木造棟数が1haあたり30棟以上の地域・防災都市づくり推進計画に基づく木造住宅密集地
〇避難場所、避難道路、周辺等防災上火災を抑制する地域
〇その他市街地の特性や周辺状況から上記準ずると認められる地域

出典：東京都都市整備局ホームページ「新たな防火規制の指定区域」

 

 

新防火地域（新防火区域）の建物の制限

新防火地域、新防火区域の建築物は、準耐火建築物以上にする必要があります。

規制の厳しさの順番でいえば、防火地域→新防火区域→準防火地域→法22条区域となります。

この準防火地域と新防火区域の違いは何かというと、

前提として、準防火地域は500㎡を超える建物が準防火建築物にする必要があります。500㎡以下の場合は一般の木造建築物が認められています。

一方、新防火地域では、500㎡以下でも、原則すべての建物を耐火建築物または準耐火建築物にする必要があります。

延床面積500㎡以上の場合、あるいは４階建て以上の場合は耐火建築物にしなければなりません。3階建てであれば準耐火建築物ですみますが多層階になる場合は、耐火建築である必要があるのです。

 

耐火建築物とは

耐火建築物とは、火災が起きても延焼しない、倒壊するほどの損傷や変形などが起きない構造物を意味します。

たとえば、鉄筋コンクリート造や、耐火被覆の鉄骨造（火災の熱から守るために耐火性・断熱効果の高い素材で覆う）が該当します。建築基準法において耐火性能が認められている建物が耐火構造物となります。

 

また、火災が延焼するおそれがある建物の開口部（ドア、窓、換気扇など）は、防火設備の採用が必要です。

防火設備とは、網入りガラス、防火扉といったものです。特に、扉や窓は、防災上非常に重要になりますので、延焼を抑えるために、扉を閉鎖する構造にすれば延焼を遅らせる効果が期待されます。

 

準耐火建築物とは

建物を支える主要構造部（柱、壁、床、梁、屋根など）が、前述の「耐火建築物に準じる」建物のことです。

主に、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造住宅でも耐火被覆をすることで、耐火構造に準じる建物となります。これが準耐火建物です。

扉、窓、換気扇などには、防火扉などの防火設備の採用が必要なのは耐火建築物と同じです。

 

先ほど述べた防火地域は、延べ床面積100㎡で2階建て以下の建物の場合は、準耐火建築物でよいとされます。

しかし、3階建て以上になると耐火建築物にしなければなりません。ここでの基準は延べ床面積100㎡ということになります。

 

このように新防火地域は、準防火地域だけれども、防火地域ち近い規制がある地域と考えてよいでしょう。

 

防火地域、準防火地域、新防火区域の指定を調べるには

では、建築予定地が、防火地域、新防火区域、準防火地域等に該当するか否かを調べるには、自治体等のホームページ等で調べることができます。

建築計画を検討する際には、前提として区域指定を確認する必要がありますし、予算を見積もるにも、制限が厳しいほど耐火性が要求され、建材等の価格が高くなります。

また、東京の都心部の土地や道路等の事情に応じた建築および建築計画が必要ですので、防火地域などで建物を建てる際は早めの準備を進め、予算感を十分に把握しておく必要があります。

 

東京で建物を建てる際は、東京で耐火・準耐火建築物の施工実績が豊富な工務店に相談すれば、その土地の区域指定や詳細な建築制限などを調査してもらえます。

もちろん自分でも区役所等の窓口で情報を閲覧することができます。最近はインターネットで行政のホームページから検索、閲覧することができますので、「市区町村名　防火地域」といったキーワードで検索すれば、都市計画図などを参照できます。

実際には自治体ごとにームページでの表示方法が異なる場合もありますが、凡例を見ながら調べればある程度判別できると思います。

 

東京都の「新たな防火規制区域」「新防火区域」といった区分は近年の条例にもとづくものですので、従前は、準防火地域だったエリアも新たに新防火区域に該当することになったケースもありますので最新情報の確認が必要です。

 

参考）東京都「新たな防火規制の指定区域図について」

 

区域指定で建築計画が変わる

これまでみてきたように、防火地域、準防火地域、新防火区域などの規制状況により、家の広さ、建材、設備などすべてに影響してきます。

建築計画への影響はもちろんありますが、都心で建物を建てるなら、耐火建築物にすることによって、準防火地域でも建ぺい率が緩和されることは大きなメリットです。

駅前立地でなどならさらに容積率や高さ制限も緩和されますので、土地を境界線ぎりぎりまで有効活用した多層階住宅を建てることも可能となります。

耐火建築物および準耐火建築物の場合、火災保険料も割引が適用されますので、都心で建物を建てるなら、安全安心な家づくりができる耐火建物は重要な選択肢になるでしょう。

なお、防火窓、防火ドアなど新たな設備の検討が必要になりますが、防火性能があるものだとデザイン性を気にする方もいらっしゃるでしょう。しかし近年は防火性能が高く、デザイン性にも考慮した建材も各メーカーがラインナップしていますので、建築会社に相談しながらプランニングするとよいでしょう。

 

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2021年2月5日 / 最終更新日：2023年4月26日