実家の土地に家を建てる時、譲渡を受ける時の注意点

実家の土地に家を建てるなら、新たに土地を取得せずに新築／建て替えできますよね。土地の所有者でもある親御さんにとっても子供たちが不動産を有効活用するので安心です。しかし、親が所有する土地に家を建てるには、贈与税、相続税など税金面で注意が必要です。そこで今回は、実家の土地に家を建てる際や、譲渡を受ける際の注意点を解説します。

 

親の名義で土地を無償で借りて家を建てる場合

実家の土地などに家を建てる際は、地代を払わずに無償で使うことが多いでしょう。土地の所有権が親にあって、その土地を借りる場合は「使用貸借」と呼ばれます。

 

この場合、使用に関しては特に税金はかかりません。

 

使用貸借の場合、借地権が贈与扱いになり、贈与税を心配される方もいらっしゃいますが、個人間の無償の使用貸借ですので、借地権に価値がありませんので、贈与税の対象になりません。

 

ただし、所有者である親が亡くなり、子供が相続をすることになった場合には相続税が課せられます。

 

親の名義で地代を払って家を建てる場合

 

まれなケースですが、親が所有する土地の使用料として相場と同等の地代を払いながら家を建てて住む場合についてはどうでしょうか。

 

地域によって、土地代の他に礼金のように権利金を払う慣習がある場合は、親に権利金を払わない分の利益が供与されているとみなされて贈与税の対象になる場合もあります。その場合、権利金に該当する金額を地代に上乗せして支払えば課税対象にはなりません。

 

この場合の土地の相続税の評価額も同様で、地代を払う金額によって評価がかわります。地代を払っていても権利金分の金額を払わないとしたら法的に贈与とみなされて権利金相当額に対して課税されます。

 

親に地代などを払うケースは注意が必要です。無償で土地を借りて子供が家を建てる際は税務的にあまり問題にならないのですが、地代を払うケースのほうが論点になりやすいようです。地代の金額により影響が異なりますので、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

 

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無償などで安価に土地を譲渡を受ける場合

 

親の土地に家を建てる場合、相続に関するトラブルにならないように親から子に譲渡することがあります。このような親が所有する土地を無償で譲渡を受けたり、相場より安価に購入する場合は、税金面では注意が必要です。

 

土地の所有を親から子に名義変更した場合、その土地は贈与税の対象になります。たとえ親子であっても無償あるいは相場より安価に譲渡された場合は、相場との差額が贈与とみなされて課税されます。

 

例えば、時価2,000万円の土地を500万円で子供に譲渡したら、差額の1,500万円がみなし贈与とされて贈与税が課税されます。

*相続税評価額は、市街地の場合は路線価×面積、市街地外の場合は固定資産税評価額と同様です。取引価額の7～8割程度が目安です。

 

親から子への贈与にあたっては、住宅資金等贈与の非課税の特例や相続時精算課税制度などを活用する方法もあります。

 

住宅取得等資金贈与の非課税の特例とは「子供や孫が購入する住宅資金は、親や祖父母が資金援助しても、一定額までなら贈与税は払わなくてよい」という特例です。2020年から20201年までこの制度が延長され、住宅取得の契約時期や住宅の性能によって最大3,000万円までの非課税特例が適用になる場合があります。詳細以下のコラムを参照してください。

 

＜関連コラム＞
住宅資金贈与は特例で最大3,000万円が非課税？

 

相続税精算課税制度とは、住宅建築のタイミングでなく、相続時に先延ばしして精算する方法です。2,500万円までなら非課税になり、2,500万円を超える部分は20%の課税となります。

 

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親の名義の土地に家を建てる場合の固定資産税

 

固定資産税は、土地が親名義のままであれば納税義務は土地の所有者の親にあります。建物が子供名義であれば、子供が納めることになります。

 

親の名義の土地に家を建てる場合、住宅ローンはどうなる？

住宅ローンは、土地と建物を含めて組む場合、土地に担保設定がされていないか注意が必要です。親が自営業者の場合などで担保が設定されていたら住宅ローンに影響がないか確認する必要があります。

 

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参考）不動産を譲渡する場合の譲渡所得税

不動産を売却して所得を得た場合は、譲渡不動産税が課税されます。

購入額と売却額の差額の利益が譲渡所得税の対象です。購入額より売却額が少なければ税金はかかりません。いずれの場合も確定申告時に売買契約書を添付する必要があります

 

もし購入時に1,000万円で購入した土地が売却査定価格で2,500万円になっていたら、どうでしょう。差額の1,500万円が譲渡所得として計算されてしまいかねません。この場合、不動産購入時にかかった費用があれば譲渡所得から差し引くことができます。

 

具体的にどのような費用が計上できるかなどは、専門的な実務知識が必要です。税制などの概要や詳細は税理士や税務署に相談する必要があります。一方、土地や建物の売買、資金計画、施工スケジュールなども含めて、家づくりの諸々の進め方はまずは住宅を建てる工務店や不動産会社に相談しながら、自分の場合はどのように検討すればいいかなどを相談するとよいでしょう

 

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まとめ

親の名義の土地に家を建てるには、無償で借りる、有償で借りる、無償で譲渡を受ける、相場より安価に譲渡を受ける、相場と同様の額で譲渡を受ける、などの様々な選択肢があります。いずれにしても、贈与税、相続税などが発生する場合があるかどうかを確認しながら進める必要があります。特に、土地が既に何らかの担保に入っている場合は住宅ローンに影響することがありますので慎重に進める必要があります。土地や建物の譲渡を受けるにあたっては様々な専門知識が必要となります。税務署、税理士、不動産会社、工務店など様々な専門家に相談しながら資金計画を検討していきましょう。

 

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2020年12月2日 / 最終更新日：2022年11月17日