固定資産税評価額の計算方法と４つの価格

マイホームを持っていると毎年課税される固定資産税。その税額のもとになるのが「固定資産評価額」(固定資産税評価額)だ。固定資産税評価額とはどんなもので、どうやって決められているのだろう。家を買う前の基礎知識として知っておこう。

「固定資産税評価額」って？

固定資産税や不動産取得税の算出にも活用されている

住宅の購入時から保有している期間にかかるのが固定資産税。固定資産とは土地、家屋などののことで、毎年1月1日時点で課税されるもので納付時期の4～6月頃に、固定資産税の評価額が記載された納税通知書が自治体から送付されます。

固定資産税の計算式は、固定資産税評価額×1.4％です。

市街化区域内に土地や家屋がある場合は「都市計画税」も加算されます。

住宅や土地を取得した際に課税される「不動産取得税」や登記の際の「登録免許税」も、この固定資産税評価額に基づいて算出されます。

固定資産税評価額は自治体がそれぞれ算出する

固定資産税評価額は、土地や家屋などをの評価基準となる「固定資産評価基準」により、市区町村がそれぞれ定める評価額です。自治体の担当者が新築時に実査をして決定され、以降も３年ごとに見直しをしながら決定されます。

土地の場合は、時価の7割程度が評価額の目安といわれていますが、立地、面積、形状、接道状況などにより算出されます。

家屋などの建物の場合は、新築時は建築工事額の５割から６割程度が目安です。こちらも家のサイズや構造、築年数等で評価額が異なります。

 

固定資産税評価額を確認する方法

現在所有している土地や家の固定資産税評価額を確認すには、毎年送付されてくる固定資産税納税通知書に付随する「課税明細書」に記載されています。

 

課税標準額と評価額の違いは？

固定資産税の課税明細書を見ると「課税標準額」が記載されています。家屋の課税標準額は固定資産税評価額同様ですが、土地の場合は軽減調整が入るため、課税標準額は固定資産税評価額よりも低くなります。

 

購入前に固定資産税評価額を知りたい場合は？

土地や家をお持ちの場合は、納税通知書が届けば固定資産税評価額を把握できますが、今後家を建てたり土地を購入する場合は、予め固定資産税評価額を把握できるのでしょうか。

 

住宅を新築する場合

注文住宅で新築を検討している場合、固定資産税の額を事前に把握したい場合は、工務店やモデルハウスなどで相談すると目安となる額は教えてもえらることがあります。ただし、注文住宅の場合、仕様が家ごとに異なるためあくまでも概算となりますので目安として確認してください。

 

中古住宅の場合

その年の固定資産税評価額はありますので仲介業者に確認してみるとよいでしょう。

 

不動産取得税の根拠となる評価額は固定資産税評価額とは違う？

固定資産税の納税通知書が送付されてくる前に、不動産取得税の算出がされる場合は、都道府県知事が固定資産評価基準をもとに課税標準額を算出するため、市区町村が算出する固定資産税評価額とは同一でない場合がある。家屋の場合は、固定資産税評価額よりも高くなる場合があるので要注意です。

 

床面積が同じでも固定資産税評価額は異なるか

住宅の構造、設備などによっても課税額は異なる

建築価格が高いほどほど固定資産税評価額は高くなる傾向にあります。床面積が同じでも、鉄筋コンクリート造のほうが木造よりも評価額が高くなるのが通常です。キッチン、システムバスなどの住宅設備の数や品質などでも固定資産税評価額に影響があります。

なお、一般的には木造一戸建てよりマンションのほうが固定資産税は高めになります。マンションは土地が区分所有になるため、１戸あたりの土地の課税額が低くなるため建物の占める割合が大きいからです。

 

固定資産税評価額が必ずしも正しいとは言えない？

固定資産税評価額は自治体の職員が一個別に訪問し、実査して決めています。自己の所有している土地や家屋の固定資産税評価額を各市町村役場（東京23区は区役所）で閲覧できます。さらに、毎年4月1日から一定期間は、自分以外の納税者の土地や家屋の固定資産税評価額を閲覧できる「縦覧制度」がある。近隣エリアで他の住宅と比べて大きな違いがあった場合は、適正に評価されているか審査請求もできます。

 

土地には4つの価格がある

土地には4つの価格があります。これを「一物四価」といいます。つまり、時価（実勢価格、公示価格：公示地価、相続税評価額：路線価、固定資産税評価額です。固定資産税は、固定資産税評価額で算出されます。

時価 ＜実勢価格＞	実際の取引価格。もしくは近隣の取引実績額から推定した価格。 国土交通省「土地総合情報システム」参照
公示価格 ＜公示地価＞	国土交通省が公示する標準価格。毎年1月1日時点の地価で評価し毎年3月下旬に公示。国土交通省「土地総合情報システム」参照
相続税評価額 ＜路線価＞	相続税、贈与税の課税基準となる価格。国税庁「路線価図等」参照
固定資産税評価額	固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの基準となるもの。3年ごとに評価替えがあり、毎年評価額が送付されてくるが、役所にある固定資産課税台帳を参照

固定資産税評価額は、立地や広さや構造の違いにより自治体により評価基準も異なるため自分では算出ができません。概算は工務店などに確認して余裕のある基金計画を策定することをおすすめします。

 

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2021年3月11日 / 最終更新日：2023年4月26日