新築するなら42条2項道路のセットバックに注意！

家を新築する際、土地（敷地）が面する道路の規制は要チェックです。特に42条2項道路と呼ばれる規制ではセットバック（敷地から後退させて建てること）が必要となる場合があるため注意が必要です。土地を購入して新築する場合はもちろん、既存住宅の建て替え時にも、セットバックが必要、再建築不可などの規制が適用される可能性があります。そこで今回は、土地探し、新築、建て替えの際に注意したい道路規制のうち、建築基準法42条2項道路、セットバックについてご説明します。

42条2項道路とは

42条2項道路とは、市街地の幅4m未満の道路のことです。建築基準法の42条2項で定められている特例的な道路です。通称「2項道路」、あるいは「みなし道路」とも言われます。

 

建築基準法では、市街地に建物を建てる際には、建築基準法が道路と認める道路、つまり幅４ｍ以上の道路に面している必要がある、と定められています。

 

幅４ｍ以上の道路幅を確保する必要があるのは、日照や通風が確保しやすいといった居住環境の考慮はもちろん、災害時の避難、消防活動など、緊急車両の通行を妨げないようにする防災の観点もあります。

 

しかし、東京23区、特に墨田区を中心とした下町は、間口も狭く、幅４ｍ未満の道路が多数残されています。場合によっては、敷地の接道義務に満たない、間口が２ｍに満たない旗竿地や奥まった土地がある場合もあります。戦前からの住宅街ですので、建築基準法が制定された昭和25年以前に建築された建物や塀などの建造物があります。法整備前の既存建築が違法にならないように特例として定められたのが、42条2号道路と呼ばれる道路です。道路の幅が4m未満でも、都道府県知事や市長が認めれば、法が道路と認める道路と定めることができるというもので、この意味合いから、「みなし道路」と呼ばれることもあります。この特例があるから、狭い路地にも住宅が建っていられるわけですね。

東京下町の準防火・防火地域で4階建てまでの木造注文住宅が建てられます

 

 

42条2項道路に隣接する土地を購入する場合

土地の不動産売買時に、2項道路に接している物件を売買する場合は、重要説明事項に該当しますので、その旨の記載や説明がなされます。

 

もし２号道路に接していたら、新築でも建て替えでも、道路を4m確保、拡張できるように敷地を後退させた位置に建物や塀を建てなければなりません。これをセットバックと言います。

 

つまり、道路の中心線から２ｍの幅になるように壁や塀を設置、移動しなければならないのです。「角地だし、いい土地が見つかった！」と思っても、実際は2項道路に隣接していたことから、建坪が狭くなってしまうこともあります。既に塀、植栽なども含め何らかの建造物がある場合は、撤去、移動などが必要になります。

 

このように、隣接道が家を建てる際の制約になる可能性があるため、土地を購入する際は、必ず敷地の境界をチェックするのみならず、隣接道路の規制も確認する必要があります。

 

 

42条2項道路に隣接する敷地で建て替える場合

次に、実家等の建て替えを検討する際に、敷地が2項道路に隣接していた場合、どのようにすればよいのでしょうか。

 

先ほど記載したように、2項道路に接した敷地で建て替えをする際には、大きく分けると方法は２つあります。

 

セットバックして新築する

１つめは、セットバックをして新築する方法です。再建築不可物件でなければ、自宅前の道路が狭くて車の出入りに支障があったり、既存の建物や塀などを撤去して、更地の状態から新築できます。

 

ただし、セットバックすることで敷地面積が狭くなります。セットバックした敷地は道路としてしか使用できませんので、建物はもちろん、塀などの外構もつくることはできません。そのため、狭小地や変形地などでは、建ぺい率や容積率を計算すると、想定以上に小さな家しか建てられない、ということにもなりかねません。

東京下町の準防火・防火地域で4階建てまでの木造注文住宅が建てられます

 

 

セットバックせずにリフォーム・リノベーションする

２つめは、セットバックをせずに既存の建物を新築同様にリフォーム・リノベーションすることです。再建築不可物件の場合は必然的にリフォーム・リノベーションをすることになりますが、そうでなくても、敷地面積ぎりぎりまで使って建物が建てられている場合などは、既存の建物を解体し新築するのでなく、既存の建物を活かせる部分は活かして新築そっくりにリフォーム・リノベーションするのです。

リフォームをする際は、既存の建物の土台や柱などの傷み具合によって手当てをすべき補修内容が変わり、補強・補修費用がかかります。老朽化した建物の多くは耐震等級１程度の住宅が多いため、これを機に耐震リフォーム・リノベーションをするのが安心です。

 

隣接道が2項道路の場合、耐火性能が高くないと震災や火災時に近隣からの延焼を防ぐこともできません。東京の城東地区、特に墨田区などの下町エリアは、多くが防火・準防火築の指定を受けています。リフォームを機に、耐火性能を高めることをおすすめします。

再建築不可などで新築できない場合は、耐震・断熱リフォーム・リノベーションができます

 

最寄りの自治体に42条2項道路の指定や規制状況を確認を

新築、建て替え、リフォームも、建築計画を策定する前に、行政（都道府県や市町村、東京23区の場合は区役所の都市整備課など）に接道がどのような規制があるのか事前に相談したうえで検討する必要があります。

 

なお、セットバック後の土地は所有権は個人のままです。利用権が制限されるということになります。道路にしか利用ができませんので、建物や塀を建てることはもちろん、駐車場にすることもできませんのでご注意ください。

 

なお、セットバック後の土地が、公衆用道路として認められれば、行政に土地を譲渡し、固定資産税などが非課税にするという方法もできる場合もあります。

 

 

セットバックが必要な場合の注意点

過去のセットバック杭の位置の再確認

以前、土地が売買されるなどしてセットバックをしていれば、セットバック後の境界杭が打たれています。ところが、実際に測量してみるとずれている場合があります。特に土地の売買時は公図上で確認するのみならず現地確認も必須です。

 

道路の反対側も要チェック

新築時も建て替え時も、道路の反対側の土地が、崖、河川、水路、線路などに接している場合、さらに注意が必要になります。

 

道路の反対側が擁壁（崖や建物が崩壊しないようにつくられる壁）、河川、線路などの場合は、擁壁や河川の方向にはセットバックできません。しかし、道路幅は４ｍ確保しなければなりませんので、敷地側に余分にセットバックしなければならないこともあるのです。

 

このように、土地を購入してから、あるいは新築のイメージを固めてから、実は「再建築不可だった」「思ったほどの建坪や庭が確保できなかった」「駐車場が作れなかった」といったことがないように、新築や建て替えの際、土地の購入の際は、隣接する道路の規制もチェックすることが重要です。

 

土地の購入の際には、必ず、敷地境界の状況、敷地の境界の隣接道路を、公図はもちろん、現地で確認するともとに、地権者や不動産会社などから過去の経緯や現況の説明を受けて後々トラブルにならないように検討することをおすすめします。

 

まとめ

家を新築や建て替えをする際は、敷地境界のみならず、隣接道路が42条2項道路に該当していないか、該当する場合、セットバックの必要性の有無を確認する必要があります。セットバックをしてまっさらな状態で新築するか、既存住宅をリフォームするかは、の状況を確認する必要があります。

 

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2021年3月9日 / 最終更新日：2023年4月26日