建て替え、リフォーム、住み替え、どれにする？それぞれのメリットとデメリット
今後の暮らしを考えたとき、今の住まいをリフォームするか、建て替えるか、悩みますよね。さらには、最近の住み替えブームもあり、思い切って住み替えもあり？と考えているかもしれません。そこで、今回は、それぞれのメリットとデメリットを考えてみたいと思います。
目次
建て替えする？リフォームする？それとも住み替えにする？
今後の暮らし、ウィズコロナの住まいを考えたとき、住まいの課題を解決する方法には、以下の３つの方法があります。
【１】リフォーム／リノベーションする
まず考えるのは、今の家の建物の使える部分を活かしてリフォームするか、あるいはもっと本格的にリノベーションするかでしょう。水回りのキッチン、トイレなどの設備を新しくしたり、間取りを変更してリビングを広くしたりと、バリエーションは様々、費用にもそれぞれ幅があります。
【２】現在の家を建て替える
リフォーム程度なら費用もそれほどかかりませんが、間取りを大きく変えたり、構造を買えるようなリノベーションになると、相応に費用がかかります。耐震性が不安、という場合は、耐震リフォームをするか、思い切って古い建物を取り壊して建て替えるということになるでしょう。今の住宅の不安が大きく解消できますので、予算次第では有効な選択肢になります。
【３】新たに住み替える
今の住まいを取り壊し、建て替えをするとなると、およそ半年程の工期はみておいたほうがよいでしょう。その間は、仮住まいとして近隣に賃貸マンションかアパート等を借りることになるでしょう。家賃と引っ越し費用がかかりますので、今の住宅を売却して、住み替えをするという選択肢もでてきます。これを機に、郊外の一戸建てやマンションに住み替えると、ライフスタイルも大きく変わるかもしれません。
変えたいこと、変えたくないこと
この３つの選択ができるとしたら、家族にとってどれが最善の方法になるのか、悩みどころです。
変えたくないこと、変えたいこと。今の住まいについて家族が感じている不満や不安を一度洗い出してみるとよいでしょう。まずは家族会議です。
建物が老朽化していて地震に耐えられるか心配。数十年前の断熱材なので夏暑くて冬寒い。キッチンやトイレなども古くて使いづらい。子供が独立したので部屋数を少なくしてゆったり暮らしたい。など、様々な要望があるのではないでしょうか。まずはこのような改善したいことを家族で洗い出してみましょう。
今後は、変えたくないものを考えてみましょう。通勤、通学の利便性を考えると、それがいつまでの期間必要なのか、あるいはテレワークで在宅勤務が増えるなら、どの程度までの移動が可能なのかなど、制約条件なのか、それとも転勤なども含めて、変える（変わる）ことがあるかどうかも含め、検討しておくとよいでしょう。
そして、いよいよ資金計画です。自己資金、住宅ローンなど、 今後のライフプランも想定しながら、将来的なリフォーム、教育費なども踏まえて検討することになります。
その際、今の住宅ローンの残債はどの程度あるのかが、大きく影響します。住み替えをするなら、自宅を売却した資金で住宅ローンが完済できるか、完済できなければ、どのように手当てをするのか、という考え方になるでしょう。
リフォーム／建て替え／住み替えのメリットとデメリット比較
では、具体的にそれぞれのメリット・デメリットを比較してみ検討してみましょう。
[１]リフォームのメリット・デメリット
メリット１：愛着のある住まいにそのまま住み続けられる。
メリット２：リフォームは費用が抑えやすく工期が短い。
メリット３：補助金が適用される場合がある。
メリット４：建て替えが困難な条件の場合はリノベーションなどで対応できる。
デメリット１：耐震、断熱など本格的なリフォームは相応の費用がかかる。
デメリット２：構造的な制約で希望の間取りにできない場合もある。
デメリット３：ローン金利が高めになる。
つまり、現在の住まいに愛着があって、特に、耐震性などお不安がなく、できれば住み続けたい。工事費も抑えたい。という場合は、リフォーム/リノベーションが有効かもしれません。
[２]建て替えをするメリットとデメリット
メリット１：家の構造、外観、間取り、内装、設備などを全て一新できる。
メリット２：住宅ローンが使えるため金利が低い、住宅ローン控除なども利用できる
デメリット１：新築同様の費用がかかる、古い建物の解体費用が必要。
デメリット２：仮住まいの家賃と引っ越し代がかかる。
デメリット３：工期がリフォームよりかかる。
デメリット４：登記費用、税金などの諸費用がかかる。
デメリット５：建築条件によってセットバックが必要になることもある。
つまり、建て替えをするのが適しているケースは、その土地に住み続けたいと考えていて、リフォームだけでは解決できない課題があり、資金的に建て替え費用や住宅ローンが組める方ということになります。
[３]住み替えをするメリットとデメリット
メリット１：住む場所や、戸建て・マンションなど建物も選択肢が多い。
メリット２：自宅の売却代新居の費用に充当できる。
メリット３：生活環境を変えたり、新築にもすることができる
メリット４：住宅ローンが利用しやすく、住宅ローン控除も対象になる。
デメリット１：仲介手数料、税金、登記費用などの諸費用がかかる。
デメリット２：住宅ローンの残債がある場合、一括返済する必要がある。
つまり、住み替えを選ぶ方は、都心から郊外、郊外から都心など別の地域に住みたい方で、戸建て→マンション、マンション→戸建てに住み替えたい方で、住宅ローンの残債を新居の購入資金に充当できる方。または、自宅の売却代金を元手に、よりコンパクトな家に住み替えたい方なども選択肢になるでしょう。
リフォームや住み替えの費用相場
では、リフォームや建て替えの費用の目安をチェックしておきましょう。もちろん、実際の費用は、施工会社、建材、設備等によって変わりますので、あくまでもご参考まで。
リフォーム費用の目安 キッチン ： 50～150万円、浴室： 50～150万円、トイレ： 10～30万円
リビング ： 50～100万円、寝室： 20～60万円
外壁 ：50～100万円、屋根 ：50〜100万円
リノベーション：500～1, 000万円
建て替え費用の目安
30坪～35坪：2500～3,500万円（東京圏） 解体工事（木造住宅）：100～ 200万円程度
まとめ
建て替え、リフォーム、住み替え、それぞれにメリットやデメリットがあります。しかも、それぞれのご家庭の事情もありますので、一概にどの方法がいいかは、判断しづらいところかと思います。
水回り設備などの小規模なリフォーム、しっかり構造まで補強する耐震リフォーム、建て替え・新築の注文住宅の建築、さらには自宅の売却をしての住み替えなど、どこに相談すればいいかわからないという方もいらっしゃるかもしれません。
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