自営業の方が住宅ローン審査を通るポイント
こんにちは。磯貝です。
自営業者様は、
「安定した収入を継続して得られる」
ことを示しにくいということもあり、
「住宅ローンが借りにくい」と言われることがありますが、
金融機関の条件を満たせば住宅ローンは利用できます。
ご自身の状況と金融機関の条件を比べて、
利用しやすいローンを見つけることが大切です。
住宅ローンの審査でチェックされるのは、
「安定した収入が継続的に得られて、滞りなく返済できるかどうか」
ということです。
自営業者様が「借りにくい」と言われるのは、
会社員等に比べて、収入の「安定性」や「継続性」が
弱いとみなされる場合があるからです。
たとえば、収入の安定性という点から見ると、
毎月給料をもらって働く会社員や公務員であれば、
病気やけがで仕事を休んでも有給休暇もあり一定の収入は得られます。
でも、自営業者様は仕事を休むと収入がゼロになる可能性があり、
事業の好調・不調はそのまま自営業者様自身の収入に反映されるので、
収入が安定しているとみなされない場合もあるでしょう。
また、自営業者様などの事業所得者の収入面の審査は、
売上収入ではなく、必要経費を差し引いた『所得』に対して行われます。
節税対策を取って申告所得が抑えられていると、
家計に入る収入よりも少ない金額で、収入面が審査されることになり、
その結果、借入れができなかったり、借入可能額が少なくなったり
する場合もあると考えられます。
しかし、自営業者様だから住宅ローンを借りられないというわけではなく、
金融機関の求める条件を満たす事ができれば、ローンを借入れできます。
金融機関ごとに条件や求められる提出書類などは異なるので、
ご自分が条件を満たすことのできるローン商品・金融機関を選べば、
よりスムーズに住宅ローンの利用ができるでしょう。
自営業者様は、収入確認書類として、
通常、3期分の確定申告書の写しと納税証明書を求められます。
つまり、3期分の申告書が用意できる、開業してから4年目以降でないと、
審査に申し込めないことになりますが、
【フラット35】や一部の金融機関では、
提出するのは2期分の確定申告書の写しと納税証明書なので、
開業後の年数が短い方も申込むことができます。
また、多くの金融機関では、営業年数や年収要件が条件欄に明示されています。
気になるローンがあれば、その条件が満たせるかをまずチェックしましょう。
【フラット35】は、最低年収などの条件がない為、
他の金融機関よりも利用し易くなっています。
また、事業所得者様の収入面は「所得」で審査されます。
申告所得が赤字だったり、所得が少なかったりすると、
審査に通らなかったり、通っても思った金額が借りられない場合もあります。
『そろそろ住宅の購入を』と考えるなら、節税に走らず、
所得額を増やしておいた方が良いでしょう。
また、きちんと税金を納めているかも、納税証明書で確認されます。
ローン利用者が万が一返済不能に陥った場合には、
滞納している税金の回収が金融機関の返済よりも優先されることになっているので、
税金の滞納も金融機関に厳しくチェックされると考えられます。
税金の滞納には注意しましょう。
自営業者様の方に限ったことではありませんが、
「自己資金を貯める」ということも住宅ローンを借りやすくするポイントです。
自己資金があれば、その分借入金額は少なくて済みますので、
返済額も少なくなって「返済可能」とみなされやすくなりますし、
返済比率も抑えられます。
返済比率とは、年収に占める全ての借入れ(当該住宅ローンの他の住宅ローン、
自動車ローン、教育ローン、カードローン、クレジットカードによるキャッシング、
事業者様名義で借りた事業資金など)の年間合計返済額の割合のことです。
金融機関ごとに基準は異なりますが、一定の割合以下であることが条件の一つとなります。
たとえば【フラット35】の場合は、表のように、
年収400万円未満であれば、返済比率は30％以下であることが必要です。
この場合の「年収」は、原則として、
申込年度の前年の収入(事業所得者様の場合には所得金額)を指します。
仮に前年所得金額が300万円の場合、30％は90万円。
当該住宅ローンの他に借入れがなければ、
年間返済額が90万円以下になる範囲で借入金額を決めることになります。
また、返済比率にもつながりますが、住宅ローン以外の
「その他の借入れ」の状況もポイントです。
カードローンや自動車ローンなどの他に、自営業者様の場合は、
事業資金を借入れている場合もありますので注意が必要です。
過去に延滞等があれば、借入れが難しくなりますし、
借入額が多いと返済比率が上がって借入れが認められにくくなります。
住宅ローンの審査の際には、金融機関は個人信用情報機関で、
借入状況や返済状況の確認をします。
契約内容や返済情報に関する情報の登録期間は
「完済日から5年を超えない期間」です。
過去の借入状況が不安な場合には、
個人信用情報期間で情報開示手続きを行い、
ご自分の登録情報を確認しておかれると良いでしょう。
事業資金の借入れがある場合には、
借入れ先の金融機関の住宅ローンを利用すると良いかもしれません。
借入れ先であれば、事業を汲んだ上で審査を行った結果、
借入れが認められる場合もあります。
住宅ローンの審査基準は、金融機関によってさまざまです。
一つの金融機関の審査に通らなくても、
他の金融機関の基準は満たせる場合もあります。
ご自身の状況と金融機関の求める条件を確認して、
ご自身に合うローンを見つけて下さいね。
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