頭金は必要?

家を購入する多くの人が、

「頭金をどのくらい支払ったらいいのか?」

と悩んでいらっしゃいます。

頭金なしで購入した場合の住宅ローンの返済例などもよく見かけますよね。

でも、本当に頭金なしで大丈夫なのでしょうか?

 

よく、頭金は物件価額の2割を目安にと言われますが、例えば、3,500万円の住宅を

購入する場合には700万円の頭金が必要ということですよね。

でも実際には、300万円でも大丈夫な方もいるし、1,000万円必要な方もいるということなんです。

 

家を購入する際に重要なのは、住宅ローンを無理をせずに借りるということです。

金融機関が融資金額を出すときには、返済負担率を年収の25～35％とすることが多いですが、

将来収入が減ったり、教育費の負担が増えたりなどという場合に備えて、

貯蓄ができる余裕を残しながら返済していくことを考えなければいけません。

そうすると、年収の20％までが妥当なのではないでしょうか。

では、年間返済率を年収の20％とすると、いくらぐらい借入れできるのでしょうか?

 

年収500万円の人であれば、年間の返済額が年収の20％の借入れは2,700万円です。

つまり、年収500万円の人が3,500万円の物件を購入しようとした場合、

頭金を800万円準備することで、年収の20％程度の返済額に抑えられるということです。

一方、年収700万円の人が3,500万円の物件を購入すると、頭金なしで全額借入れしても、

年収の20％以下に抑えられます。

 

同じ金額の物件を購入する場合、頭金が多いほど住宅ローンの借入金額は少なくてすみます。

年収500万円の人が3,500万円の物件を購入する例で見てみると、

2割の700万円を頭金として、残りの2,800万円を住宅ローンで借入れた場合、

年収に対する年間の返済額は約21％、1,000万円を頭金として入れて、

残りの2,500万円を住宅ローンで借入れた場合では約18％です。

頭金を多めに入れることで、住宅ローンの返済額が抑えられれば、

毎月の家計にゆとりが生まれますので、頭金は多い方が良いといえるでしょう。

 

ですが、頭金は多ければ多い程良いとはいえ、頭金に充てる資金は貯まっていないけど、

できれば子供が小学校に入る前には家を買いたい、30代のうちには住宅ローンを組んでおきたい

など、それぞれでしょう。

住宅ローンの借入金額が適正であれば、頭金が少ないことにはさほど問題はありません。

が、次のようなデメリットがあります。

 

例えば、フラット35では、物件価額の全額を借入れではますが、融資比率が物件価額の9割を

超える場合、9割以下の場合よりも金利が高くなります。

また、民間の住宅ローンでも自己資金(頭金)の割合で金利が異なることがあります。

 

頭金なしで家を買うと、それだけ借入金額が大きくなり、毎月の住宅ローンの返済額がアップし、

家計のやりくりが厳しくなりがちです。

また頭金が少ないと、将来物件の担保価値が住宅ローン残高を下回る可能性が大きくなりそうです。

そうすると、低い金利の住宅ローンに借り換えたい場合に、購入物件の担保価値が、

住宅ローン残高を下回り、審査に通らず借り換えできないことがあります。

また将来売却を考えた際に、売却したくても現金を補填しないと、抵当権を設定している

金融機関が承諾してくれず、売却がしにくくなるというケースもあります。

 

頭金なしで家を買う場合は、住宅ローンの借入金額を抑えて、毎月の返済額をなるべく少なくし、

住宅購入後もなるべく貯蓄を増やしていけるように心掛けることが大事だと思います。

そして、できるだけ繰上げ返済をして早く残高を減らすことで、

将来の借換えや売却の際のリスクに備えることが大事です。

 

頭金をいくらにするかということをきっかけに、

「無理のない購入金額」「無理のない借入金額」そして「無理のない返済」

を考えてみて下さいね!

 

 

 

2015年8月19日